调控后的深圳，怎么买?

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深圳楼市进入了冰川世纪。

整个7月份，深圳二手房成交套数13407套，超过6月10594套成交量近三成。

而13407套的成交套数中，有七成是7月15日之前成交，三成是15日后成交。

换算成数据，就是7月上旬成交了9000多套二手房，下旬只成交了4000来套。

如果调控不出，7月份很可能奔20000套的成交量，这个惊人的数据，说明市场已进入了蒙眼狂奔的状态。

所以，这场调控来的还算及时，虽然能早一点会更好。

715之后，深圳成交跌入谷底，有购房资格的被砍掉一半，剩下的一半，又有一多半在观望。

8月份的实际成交，预估只有7月的两成，3-4000套之间。

眼下，除了买房结婚，或者着急自住的刚需，其他人，任你自媒体再说的天花乱坠，从十八个维度论证深圳房价不会跌，也肯定是要观望的。

这么高的价格，这么严的调控政策，就不信房价不跌。

深圳房价会不会跌?

我认为肯定会跌。

一是这次调控实在太严厉了，三年内釜底抽薪，干掉了近一半购买力；

二是这次涨的太夸张，尤其是今年6月初到715调控前的最后一个半月，无论是买家还是卖家，都已进入了癫狂状态。

具体表现为，卖家多高价都敢挂，准备靠一套房实现财富自由；

买家多少钱都敢接，相信树可以长到天上去，深圳房子也能涨到天上去。

我查阅了炒家聚集的前海某楼盘资料，80多平小三房去年7月份的成交价是680万，到今年6月初，成交价攀升到1000万，10个月时间涨了47%，涨幅不低但还算正常。

6月初之后，高潮来了，20天时间，挂盘价集体上调到1300万，暴拉30%，7月初的成交价摸高到1200万，一个月涨了20%。

这种反常数据，说明市场已进入尾轮疯魔状态，卖房人和买房人心态都已经崩了，一个飘到极致，一个绝望到崩溃。

估值体系已被彻底打碎，房子价格不再与价值挂钩，变成了一个随意增加的数字，让我想起了人有多大胆地有多大产的那个年代。

所以，从去年818到今年5月底，深圳的涨幅还可以说相对理性，也能对应价值，横盘期也有夯实的基础。

但在6月份之后，某些疯涨的楼盘，就不要再奢谈价值了，尾轮的疯狂拉升，不是价值，是随意叫出来的数字，是泡沫，注定要被挤掉的。

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对于在观望又不知何时下手的客户，这是我给你们的第一个建议。

如果你看中了某个盘，不确定会不会回调，能回调多少。

我建议你先调查一下这个小区从去年到今年的挂盘价和成交价，如果今年6月之后有不正常的暴力拉升，我建议你耐心等待，把这段时间的泡沫挤干再进场。

第二个建议，避开投资客扎堆的远郊热点楼盘。

这一类盘有四个特点，一是位于远郊或者生活交通不便利的区域；二是有热点概念傍身；三是次新；四是投资客扎堆热炒，房价上涨飞快。

沙井、光明完美契合了这几个特点，注意，我说的是二手房，拒绝金融街华强城打新它不香吗这类杠精问题。

除了沙井光明，还有沾了前海自贸区概念，周边配套还一片荒凉的某些前海热点盘，请自行对号入座。

房价快速上涨阶段，是投资客大量进场的时期。看重炒作点的投资客，最喜爱这类概念产品。

而在楼市横盘期，投资客集体撤离，刚需和改善重新占领主场，他们更看重的是居住和通勤。

不得不说这次新政，深户三年加社保三年真是神助攻，把纯投资客悉数洗出了基本盘。

漫长的横盘期，缺少了买家的概念盘，横久必跌。

而生活配套便利、自住属性强的楼盘，有自住和改善持续接手，会坚挺甚至小幅上涨。

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第三个建议，自住的客户，东部可以认真淘一淘了。

现在东部的性价比是真高，四百多万在西部只能买个老破小一房，在东部还能买到次新、花园、地铁三房甚至四房。

大涨阶段，西部蹭蹭往上涨，东部趴窝不动，再有性价比也买不下手；可进入横盘期，反正大家都不涨，住家改善，东部它不香吗?

这一轮西部大涨50-80%，东部只有30%，连一半都没有，我实在看不到东部下跌的空间在哪里。

第四个建议，不要用过去的经验套用未来。

上一次大涨，深圳全线翻倍，横盘期西部走出了独立行情，这一次如果套用上一次的经验，恐怕又要大错特错。

我在知识星球发过一段话，叫做“不要踏进同一条河流”。

字太小，我再给大家翻译一遍。

不要踏进同一条河流

最近我在思考一个问题。

这一波大涨，为什么有的片区和楼盘跑输的不正常?

举两个例子，广州" target="_blank">黄埔雅苑，四年前就八九万了，现在不过十万出头。

红山，四年前七万多，现在只有八到九万。

表面上看，无非是跑输了。

但考虑再深一层，以它们的位置和品质，无论如何不应该跑输这么多。

思来想去只有一个原因，不是它们这一轮跑输了，而是上一轮被严重透支了。

四年前它们本不值这个价，但因为人们当时认知的局限性，被推到了上一轮的历史高位。

最后市场用了四年时间来纠错，把它们透支的涨幅再慢慢还给市场。

所以在这一轮行情接近尾声之际，我们要做的工作，不但是找出下一轮会继续跑赢的产品，并坚决下注。

更要找出这一轮被透支的产品，避免两次踏进同一条河流。

现在，又到了做选择的关键时刻，如果不想两次踏进同一条河流，请务必牢记两点：

1、横盘期和上涨期的楼盘表现差异会很大；

2、不能拿上一次横盘期的经验当做这一次的参照。

4

最后说一说深圳现在还能不能买，未来还有没有向上的空间。

深圳的房子，我认为有一部分是一定要挤泡沫的，现在不值得买入，要坚定等待回调，是哪一类房子，前面我已经给过答案。

但还有一部分，自住属性强涨幅又合理的产品，价格会一直坚挺，甚至逆市上扬。

如果是自住，对这类房子不必长期观望，价格合适就可以入手，等待周期的成本也是成本。

至于深圳未来还有没有持续向上的动力，说件很有意思的事情。

最近我们在做广州管家业务，深圳涨完之后，广州呼声很高，客户咨询量也不少。

但是，咨询广州和咨询深圳的客户明显不同。

买深圳是再贵也不怕，杠杆能拉多高就拉多高，可以赌上全部身家；买广州则追求性价比，超过500万就会犹豫，信心明显不足。

还有一点，不管是考虑买广州，还是买东莞或惠州的客户，很多人会问到同一个问题：我现在进场吃到这一波涨幅，两年后再置换深圳还来的及吗?

大多数人，把珠三角除深圳外的其他城市，只是当做了投资中转站，兜兜转转，最终目标还是深圳。深圳，已成了无数投资客的终极信仰。

所以，不必担心深圳撑不撑的起高房价，和还有没有上行空间的问题，你应该考虑的是什么时候买，和怎么买的问题。