深圳楼市:这个片区的投资客被套三年,投资慎入

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：小孩明年小一，在红山片区有一套三房，紧靠梅陇路，但距离地铁站有点远，是2006年的房子，楼层总共11层，最近几年一直处于横盘状态，现在市值不到500w，欠款120w，月供7000。手上可以再凑250w，想买学位房，目前有两种方式：1.卖掉这套，毕竟升值空间不大，一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子 2.关内买一个第二梯队的学位房然后租出去，纯粹为了学位 3.这个小区活跃度不高，如果卖不出去，明年用了学位，然后适当降价卖，再置换关内的房子。推荐哪种方式？这个房子是不是尽快出手好？

回答：我会建议选方案二，方案一无非是一套小的加钱换了一套大的，还是用来自住，起不到1+1>2的作用。

方案三明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策。

先用手里的250万买一套学位房，解决孩子的读书问题。

红山片区已横盘三年，拍地热度加示范区效应传导，接下来很可能会有一波小行情，已经苦等三年，不要失守在黎明之前。

等红山房产和学位房都升值之后，再考虑一步到位的置换，选择面会大很多，也从容很多。

提问：三叔，西丽的宝能城能分析下吗？

回答：西丽大学城集学术研究型、创新型高科技产业、与高新南区、中区连成一片，结合大学城优势，自成体系。宝能城花园所在的大学城片区拥有塘朗山、西丽水库、野生动物园等自然资源，并汇集了清华、北大、南科大等研究生院多所高等院校，环境舒适，极具人文气息，适宜居住。2017年初东区首次认筹，带精装均8.5w; 2017年底西区首次认筹，带精装均8.2w;目前均14w。

小区自带10万平商业综合体，分东西两个片区，东区9栋超高层住宅，西区6栋小高层住宅，宝能品质花园社区。75-92平3到4房刚需户型，135-199平4到6房改善型奢宅，东南正南朝向，户型方正。自带南科大附属第二实验小学和深大附中。

优点：1、地铁5号线塘朗站无缝衔接，地铁口物业，交通便利 。2、楼龄新，赠送面积大，小区物业品质高，自带商业裙楼 。3、户型方正，赠送面积大，车位充足。

缺点：1、小区靠近留仙大道主干道，南面靠近地铁口，有噪音 。2、小区自带商业未完全建设完成，预计年底开放 。

提问：三叔，怎么看西乡固戍的发展前景？400-500万预算，投资适合吗？

回答：固戍这个片区，以民房工厂居多，从板块上来说，潜力不大，但是深圳楼市“博大精深”，不能只用单一维度去判断是否适合，比如万象新天这种高赠送地铁新房，虽然旁边民房一大堆，但是人家两房的房价，在这里可以买三房，乃至四房，一样是可以买的。

提问：深圳坪地大量开发商进入，是否低碳环保政策呀

回答：坪地实为龙岗最不低碳环保的区域，红花岭焚烧厂毒气缭绕，大量开发商进入只是因为深圳土地资源稀缺，只能上这个犄角旮旯拿地。

提问：你好， 纯投资 5年投资周期 考虑到深圳的总价天花板和未来裂变抵押按揭的难度（超过1000万难度增加） 如果名额不是问题  投资总预算是1200万 那是买一套1200万的房产还是两套600万的房产合适呢？

谢谢！

回答：排除选筹因素，我认为600+600（两个刚需房）<1200（一个改善房），刚需房的承受上限是由刚需的工资决定的，而改善房有两个推动力，小户型的底层置换推动，叠加改善人群的赚钱能力，后者造富能力肯定比刚需一族强，我想这也是深圳豪宅不断刷新记录的内在逻辑。

提问：您好，从投资持有5年来看，颐安都会这个盘可以入手吗？谢谢！

回答：从房子基本面看，区域标杆品质大盘，有当下有增量有预期，片区改善和市里外溢首选。从房价上看，龙岗已横盘三年，房价已夯实，核心区域房价坚挺，且有抬头趋势，无论大小户型，均可放心买入。

提问：你好，新入户，能筹到最多180万资金，想购买380万左右的小两居或者小区好一些的一室一厅。请问红岭大厦、御河堤还是往华强北看一下？这个位置离单位近。未来也许会离开，留作出租用。

回答：一房对位置品质要求很高的，一旦沦为租金盘就容易卖不上价，相形之下，小两居的安全边际高很多，最典型的例子当属西乡的财富港大厦，两房蹭蹭的往上窜，一房三年没涨。

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