新政即将满月，深圳楼市“冰火”两重天！

深圳“7·15”楼市新政落地即将满一个月。

在这近1个月的时间里，深圳房地产市场又经历了怎样的变化起伏？

文君最近走访市场观察到两大现状：

①网红新盘热度依旧，流行“看房验资”。

②二手房成交分化严重，整体回落。

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新盘热度依旧

看房验资“流行”

勤诚达正大城作为“7·15”新政后首个开盘的项目，一“出场”就备受市场热捧。

7月23日项目二期进行线上选房，推1156套户型建面约32-255㎡住宅，均价5.16万/㎡。

据网友爆料，开盘当天，成交848套房，去化7成多。

不俗的销售成绩，给当下新盘吃了一颗“定心丸”。

不过，文君最近走访市场发现，这颗“定心丸”开发商吃的似乎有些“膨胀”了。

因为深圳楼市限价，一二手房价格倒挂比较严重，“打新”成为市场热词，“买到即赚到”购房心理充斥着买卖市场，开发商由此变得“傲娇”，而购房者生怕自己“抢”不到房。

例如，光明的中海寰宇时代花园，近日已开放营销中心和样板房，想要进入售楼处看房，需要提前验资80万元，就这么赤裸裸地在筛选有实力的购房客户，也是傲娇的不行了！

据央视财经报道，尽管如此，售楼大厅照样人山人海，尽管还没有正式开盘，目前只有一套样板间供人参观，但每个房间都挤满了人，每位销售人员都紧跟着自己的客户生怕被挤丢了。

同样，位于龙华上塘片区的中海汇德理，需要提前预约+验资100万才能进营销中心看房，而且是每天限量接待客户。

在龙华区，位于上塘红山板块的中城宴华府、龙华金茂府、龙光玖悦台、莱蒙水榭云上等热盘均存在看房验资行为。

有网友吐槽：“楼市不景气时开发商求着大家去买房，楼市火爆的时候要靠关系抢房，现在房价稍稍稳定一点，却被验资卡住脖子，连入场看房都有门槛了，感觉自己被傲慢的现实深深地捅了一刀。”

但也有网友认为，看房验资确实是开发商为了锁定客户用的一种营销手段，能筛出一部分人，对真正有意向、有实力的购房者来说，并非完全无益。

“个人征信”和“经济实力”这两道门槛也为买房人划定了一个“圈子”，这个“圈子”里的人，以后可能会成为自己的邻居，而他们的层次和自己至少不会有天壤之别。并且，看房人员的数量精简后，置业顾问服务的客户群在缩小，这对保证服务品质来说也很必要。

不过，根据《深圳市房地产市场监管办法》第二十三条：房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品、强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件。

第七十二条：房地产开发企业违反本办法的，按照以下规定处理：（七）违反本办法，有第二十三条第（一）、（二）、（五）规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，暂停销售，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款。

由此可见，部分城市的政府部门已经关注到了这种行为，并将其界定为“损害购房人利益的行为”，对其有相应的监管办法，消费者在遇到此种情形时可以向主管部门进行投诉。

这个在文君之前的推文《预约+验资X百万才能进营销中心？龙华新盘有这么“香”吗？》有详细说明，在此特别再提出来，告知购房者，有特别不合理的看房条件，适当用法律法规维护自己的权益。

从成交数据来看，整体而言，深圳一手住宅在“7·15”新政后仍然保持强劲的动力“上升”。

上周（8.3-8.9）深圳共网签1036套一手住宅，日均成交148套，较前一周日均成交上涨29套，成交连续2周上涨，总成交面积为105321.68㎡，是近8周以来首次突破4位数，环比大涨24.4%。

分区域来看，上周大多数区域成交上涨，其中，光明和盐田上涨较为明显；仅福田和大鹏成交有所下降。

从成交量排名分布来看，龙岗成交量最多，成交448套，光明和龙华分列二、三位，分别成交176和169套；罗湖则持续零成交。 

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二手房进入下行区间

成交分化严重

随着7•15新政出台，深圳业主的心态变化犹如“过山车”般。

在新政中，深圳针对套内不超过120平米、建筑面积144平米内、总价不超750万的免征增值税，超过则征收“豪宅税”。

新政发酵快满1个月，深圳二手房整体成交量进入下行区间。

据深圳美联物业、乐有家研究中心数据统计，上周（8.3-8.9）深圳共备案2705套二手住宅，日均备案量出现较为明显回落至541套/日，总成交面积为235158.43㎡，环比下跌13.6%。

各区过户量中，龙岗过户756套，环比下跌14.9%；宝安过户625套，环比下跌16.3%；南山过户460套，环比下跌8.7%，排名第三。

另外，根据深圳房地产中介协会统计分析，上周深圳二手房网签1793套（含自助网签）环比下跌3.9%，从走势分析，随着市场对新政的逐步适应，二手房网签量已告别大幅下降的行情，低位平稳运行或将成为常态。

深圳房价在疫情期间一枝独秀，随着7·15新政落地，立竿见影。

尤其是二手房市场，总价750万以上的房子豪宅税重新起征，带来市场报价分化明显。

一位资深中介人士表示，豪宅线以上的中大户型就比较难卖了，除非业主急卖，价格有回调，成交机率比较高，热门小区又是另一种情况，因为总的放卖量少，尽管是大户型，业主报价相比新政前只高不低。

而豪宅线750万以下的房子报价将会不断向750万逼近，而在这个总价范围内的区域价格将迎来补涨。

3

网传深圳开征房地产税

官方辟谣：假的！

昨天（8月1日）朋友圈盛传的“深圳将试点征收房地产税”消息不断刷屏，让深圳人慌了。

今年以来，深圳楼市火了上半年，政府也采取了不少“降温”动作，但感觉有点压不住，7月刚出台楼市调控新政，此时市场又传“开征房地产税”，似乎这调控力度还要加强。

虽说传的沸沸扬扬，但很快官方除了辟谣了。据媒体致电税务局，深圳税务局表示：“目前暂未接到通知，一切以官方公示为准。”

对此，世联行创始人、董事长陈劲松也发朋友圈评论：

40周年大礼包？房产税是地方税，当然不是中央给的。下如此重手，在于今年深圳炒房太过火了。房产税真要落地，最好的地方当然是深圳。

我的观点是：

一，过于复杂，2、3、4套界定和税率都麻烦；

二，税率过高，恐造成大面积抗税；

三，工作量太大，征收成本过高。

如果一定征税，就学香港的差饷！可以首套不征，其它统一的、与片区租金评估挂勾的比率。此时，六稳比波动重要！

房地产税能达到楼市“降温”的效果吗？

文君认为，房地产税开征，对于深圳房价而言，影响并不大。房地产税出台，最直接的作用可以有效遏制炒房“风气”，而房价涨跌大部分是由城市供求关系决定的。

房产税其实和大部分刚需、改善购房者没有太大联系，最慌的应该是炒房客。

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