大姨妈似的房产税，降不了房价

上海的地产圈，曾经有个大湿异常活跃，其专业技能是预测来年的房地产趋势并作预判，指点江山。

大湿总结与预判的时候，时兴开一个发布会，叫上一大帮开发商老总与媒体大V捧场，搞的那叫一个热闹啊。

规模说大不大，说小也不小，也就4000多人吧。

回看了一下前5年，这位大湿对于宏观大势的预测是乐此不疲，几乎是年年预测，年年开发布会。可准确度呢，几乎为0，从来没有准过。

年年打脸，年年预测，打脸之后继续预测，预测之后再打脸。后来有房企老总终于在现场揭开里面真实原因——

你的发布会影响力太大了，对市场产生了反作用。每年参会我都会认真听，但基本不按你说的做。你号召大家去三四线，大家都去了。我想我就不去了。

要预测100%正确很难，正确率达到0%也是不容易。要知道，这种大姨妈似的预测，如果不准的话，确实容易“出人命”。

比大佬预测还不靠谱的是什么？是房产税。

而这类传言，就像这位大湿的预测一样，一年总会来那么一次。预测的轨迹是一样的，可预测的结果大同小异，要么被迅速辟谣，要么传着传着大家都忘了。

01.

8月11日，深圳开始流传出将于明年1月试点房地产税的消息。

具体包括：1、60平米、1套以下免征；2、第2套，超过60平部分，税率按市场评估价1.5%/年征收。3、第3套，税率按2.5%/年征收。4、第4套及以上，税率按市场评估价4.5%/年征收。

果不其然，信息发布不到一天，被官方迅速辟谣：“目前暂未接到通知，一切以官方公示为准。”

首先要指出一个常识性的错误，也是大家容易搞错的：那就是房地产税与房产税。其实，这两个概念，完全不一样。

所谓的房地产税，是指一切与房地产经济经营有关的税，是企业所得税、个税、房产税、土地增值税等的总和，是一个综合性的概念。

而房产税，是以房屋为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

简而言之：房地产税包含房产税，但不仅仅是房产税。这个文件的表述就有错误：你爹是个男的，但并不是所有男的都是你爹。这个要搞清楚。

搞清楚这个问题之后，我们再来聊聊房产税。一个是房产税出台的背景。一个是房产税出台对房价的影响。一个是房产税出台的时机。

02.

其实，关于房产税的讨论其实也不是一年两年了，从2003年提出物业税以来，房产税的提出已经有17年了。传了这么多年一直也没有出台，不是不出，是出台的难度很大。

这里面最根本的逻辑是房产税与所有税种的性质完全不同，如果条件不成熟就强行征收，不仅成本很高，税收收入也不会太多，更不利于社会的稳定。

举个例子：很多人的房子是以前单位的房改房、集资房，这样的房子怎么征收？如果真的强制征收下去，很多人就会”抗税“。

再有一个，房产目前征收的税种，统一来讲基本都是”流量税“，并不是”存量税“，或者说”存量税“的占比很少。

何谓流量税？意思是指向有经济活动的流量征税。例如房子增值了，我要交增值税，这是向销售征税；例如公司所得税，是向公司利润征税。

这些税收的共同特点，是因为经济活动产生了收益，才要缴纳。换句话说，这样的税，征收难度其实并不大，相当于大蛋糕里面切一小块，心安理得。

可是存量税呢？相当于向财产征税，相当于切分已经属于个人的蛋糕。到手的鸭子飞了，给纳税人带来的痛苦将会很大，征税的阻力也很大。

还有一个就是房产税征收的税率问题。任何一个税种如果要想长期有效的征收，一定要考虑税基和税率的问题。房产税也不例外。

如果税率过高，征收难度会变大。征收的力度越大，阻力会越大。统计局统计的城镇居民人均收入在3万元左右，两个人也才6万元。以深圳套均总价600万来计算，即使交1个点也要6万。

特别提醒的是：这笔钱是存量税，每年都要交。

换言之，一个家庭要不吃不喝才能交得起这笔钱，这里面还没有算月供压力。而且，最要命的是，深圳3年限售，你买了之后，房子3年才能卖出。

而如果税率过低，则起不到什么作用，更不要说用房产税来替代土地财政了。

03.

那么，房产税的征收会不会对房价造成影响呢？

一般人直观的理解都是房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，以此达到打压并使房价下降的目的。

其实，这是一个非常大的误区，因为房产税的征收其实并不是调控房价，而是从根本上希望房产税能够起到增加地方政府财政收入，并逐步取代土地财政。

而上海与重庆的试点失败已经告诉我们：取代不了土地财政策，对房价没什么影响。

数据显示，重庆房产税试征税的金额年均仅为1亿元左右；上海的房产税征收虽然要多，但占财政收入的比重却很小。根据《2014年上海预算草案报告》，2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，仅占土地出让收入的1.7%。

对房价影响方面，根据中国指数研究院发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46％和26％，比同类城市降幅高10至20个百分点。

但是，上海和重庆的商品房房价涨幅放缓，这功劳要归功于宏观调控的结果，而非房产税的结果。

对比2011-2012年的部分重点城市，相同时期内，各城市新建商品住宅价格指数步调一致，上海和重庆并未走出独立的趋势。

此后3年多，房产税试点对房价的影响更是可以忽略不计。

将视角放到国外，美国和日本几乎都有房产税，但这些国家的房子还是很贵。

2005年，韩国为了调控房价，也推出了综合不动产税，也未能改变房价上涨的趋势。从2000年到去年上涨90%，比开征时上涨40%。

德国仅征收土地税，且税负较低，房价长期稳定，靠的不是房产税，而是主要依靠供需平衡和稳健的货币制度。

而且，上有政策，下有对策。即使房产税开征，对于像深圳这样的城市，住房需求旺盛、人口年轻、净流入量大，房产持有者短期内将采取出租或者提高租金的方式对冲这部分成本，从而导致租金上涨。

羊毛出在羊身上，就像调豪宅线一样，豪宅线将500W调到124平，买家少缴了税是不是？既然买家不用交了，那业主就加到总价里面，平分这部分利益是不可能的，加到你怀疑人生。

所以，任何加息、加税的行业，其最终结果都是增加购房者的负担，这是由中国房地产市场的本质所决定的，刚需永远最受伤。

04.

总的来讲，房产税的全面出台其实还不具备一定的条件，因为房屋的性质尚未完全统一、难以界定范围；房地税的改革也尚未完成，有很多重复的税；税基与税率现在也并不合理。

但要想房产税全面出台实施，还有很长远的路要走。

此次房产税在深圳大范围流传传播，只能说深圳具备这个试点的条件。但从目前网传的几条来说，表述过于简单，税费也过重，实施起来也很麻烦。

而即使试点，深圳的购房者也不用太担心，因为征收力度不会太大。根据重庆和上海试点经验，0.4%-0.6%的税费，对于深圳套均600万总价的房子来讲，九牛一毛基本可以忽略。

深圳最近刚刚出台的715新政已经够严历了，已经够严厉也够BT了，市场短时间内也很难再接受另一个这样的大招。具备这个条件，但没这个必要。

房产税不会降房价，决定房价的，从来都是最基本的供需关系。

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