万科：活出自我 升级“城乡建设与生活服务商”

前言

2018年，在我国房地产调控政策不断收紧和成交增速放缓的背景下，万科依旧取得了不俗的销售成绩，前11月销售总额已经超过去年全年总和，依然保持行业领先地位。放眼新时代，万科向着 “城乡建设与生活服务商”转型升级，做大核心业务的同时多元业务的发展也可圈可点，谋求与客户和城市共发展。

01.销售：稳扎稳打，再攀高峰

万科2018年1-11月销售总额5439.5亿元，销售面积3599万平米，同比增长分别为14.55%和16.32%，已经高于去年全年销售业绩总和，再创新高。从单月销售额来看，一月和六月最高，较2017年同期增长达41%和34%，临近年末，万科加速销售，10月和11月销售额同比增长达47%和68%，为同比增速最高的两个月。

在碧桂园、万科、恒大三大标杆企业的混战中，万科与恒大呈现胶着的状态，两家公司销售额呈现平稳增长趋势。依据1-11月的销售额表现，可预计本年万科将低于碧桂园，而万科高于恒大约87.4亿，恒大与万科的排名将由12月的销售额决定。

从城市贡献来看，二线城市始终是万科销售额的重要来源。根据重点城市重点项目的监测数据，2018年万科继续深耕二线城市，二线城市销售金额占比达64.8%，较去年同期提升了7.7个百分点；一线和三四线城市销售金额占比分别为19.6%和15.6%，降低了4.1个和3.6个百分点。尽管一线城市整体销售额贡献占比下降，但深圳、北京、上海均贡献了超过100亿的销售金额，其中深圳的销售额超过250亿元。其他销售金额超过100亿的城市包括杭州、宁波、重庆、西安、东莞、天津、成都、太原和南京，除东莞外均为二线城市，其中杭州的销售额达226.8亿元。从销售额增速领先的城市来看，太原前11月销售额同比增长率超过200%，万科从17年开始参与到太原市大规模的城中村改造中去，推动了今年太原的销售额飙升。

万科坚持为顾客打造“三好”住宅，注重首置、首改需求，同时深挖各级城市的不同需求，适时调整产品结构，2018年改善类产品增长明显。根据CREIS重点项目监测数据，万科2018年1-11月，各类城市140平以下中小户型销售额占比达75.0%，始终践行为普通人盖房子的使命。从各级城市来看，各一线城市首改类（90-140平米）产品销售额占比提升10个百分点，但高端类（200平米以上）产品占比较2017年同期下降12.2个百分点；二线和三四线城市中，首改类（90-140平方米）产品占比最高，分别达56.7%和50.5%，改善类产品（140-200平方米）占比增长明显，较同期分别提升4.8和 3.1个百分点，三四线城市首置类（0-90平方米）产品占比提升了3.7个百分点。

02.策略：顺势而为，未雨绸缪

新增土储：二线城市为主，三四线城市为辅，持续关注一线城市机遇

在转型升级“城乡建设和生活服务商”的目标下，地产业务依旧是万科的核心业务。

万科土地投资力度下降，规模增速放缓，投资更趋理性稳健。 面对当前市场环境，碧桂园、恒大、万科都选择了减少土地投资，但万科的下降幅度少于其他两家。2018年前11月，万科土地成交金额约1831亿元，同比降低32.9%；拿地金额/销售额则由2017年的50%下降至33.7%。根据1-11月拿地排行榜，万科超过碧桂园位于第一。

从前11月各级城市的拿地面积来看，万科持续深耕二线城市，兼顾三四线城市。受大环境影响，万科今年整体拿地面积缩水4%，其中在二线城市的拿地面积基本与2017年同期持平，占总体的64.2%，占比较去年同期上升0.8个百分点。其中以一线城市下降最为明显，一线城市拿地面积占比较2017年同期减少7个百分点，其中前11月未在北京有过土地投资；三四线城市的拿地面积占比较去年同期提升了6.2个百分点。

在区域分布上，万科在环渤海、长三角、珠三角区域较2017年同期均有显著下降，在中西部地区有一定程度的上升。其中，拿地金额超百亿的城市为上海、昆明、济南、武汉，其中上海拿地金额超过200亿元；拿地金额在50亿以上的城市包括东莞、天津、宁波、南京、嘉兴、大连、乌鲁木齐。

万科今年积极通过战略合作、旧改、特色小镇等项目，获取优质的土地资源。如9月，万科增资29亿入股深圳梅林关城市更新项目，获得30%权益。10月，万科就河北34万平米宅地与华夏幸福展开合作，交易价款约为32.34亿元。11月，万科与成都新都区沸腾小镇签署投资金额10亿元的合作协议。

融资：多种融资方式并行，供应链ABS成今年热门

万科前11月通过多种方式进行融资，前11月融资金额超600亿，融资方式以资产证券化为主，发行金额占比达65%。万科主要发行供应链、购房尾款、REITs三类资产支持证券，其中供应链ABS为前11月最主要的融资方式，占总体发行金额的57%；同时万科还通过发行短期融资劵、公司债券、中期票据的信用债方式进行融资，发行金额占比35%。在房地产融资环境偏紧的环境下，万科积极安排融资为企业储备资金，便于今后相机行事、进退自如。

03.未来：多元协同，创造美好

2018年万科将企业定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。万科不断巩固增强住宅开发、物业服务、租赁住宅等核心业务的核心竞争力，并将触角延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

万科物业是2018年的核心业务之一，坚定发展万科物业是大势所趋。截至今年8月，万科物业已经覆盖69个大中城市，超过2314个物业项目。10月，万科物业发布了子品牌“万科商企”以及“住宅商企两翼齐飞”的战略，更鲜明地体现了万科将大力发展物业事业的决心。

长租公寓纳入核心发展业务，力争三年建设33万间房间。万科长租公寓业务形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。目前，长租公寓覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，其中核心青年公寓品牌“泊寓”已覆盖29个城市，开业96个项目，超过3万间房间。此外，万科多次通过融资以支持长租公寓的发展，2018年已发行两期共计35亿元的住房租赁专项债券。今年3月，郁亮给长租公寓业务立了一个目标，将用三年左右的时间，追赶德国最大的租房租赁企业，约33万间房间。就目前情况来看，万科很有可能提前达成目标。

多元业务拓展方面， 万科始终遵循与客户同步发展和与城市同步发展两条主线，围绕核心业务构建生态体系。郁亮在南方区域9月月度例会上表示，万科要做的是“收敛”与“聚焦”。收敛聚焦并非是完全停止，而是停掉了某些业务的进一步扩张，比如万村业务、养老和教育板块有所收缩，但对商业、物流等业务持续加码。

“万纬物流+普洛斯”格局，万科物流进入高速发展阶段。万科物流业务旗下品牌包括万纬物流和2017年收购的普洛斯，两大品牌在今年通过一系列收并购和战略合作，拓展了万科的国际化版图，为万科物流业务的扩张提速。9月，普洛斯在印度进行了约20亿美元的资产投资，正式进军印度市场；万纬物流7月并购了太古冷链，加速布局全国冷链版图。2018年前11月，万科每月都有新增物流项目建设，新增项目共计54个，建筑面积共计402.4平方米。截至第三季度，万科物流的总建筑面积达783万平米。

围绕美好生活服务商的目标，缔造高品质的商业地产业务。 2016年，印力成为万科商业地产平台，自身的商业资源、业务平台和开发管理能力得到进一步提升。印力在全国持有或管理的商业项目数量超过120个，管理面积1000万平方米，管理资产规模近800亿人民币，遍布中国58个城市。今年一月，印力收购了凯德在内地的20家购物中心，拓展商业地产业务版图。2018年是印力的“客户服务体验年”，印力将客户服务的理念和行动贯穿始终，推动商场运营和客户服务品质跃升一个新的台阶。

结语

尽管早就不再追求老大，但2018年万科销售额仍然名列前茅，稳居行业前三，正是由于万科始终保持对市场的敬畏之心和危机意识，才能在激烈的行业竞争中一直位于第一阵营。在不断巩固地产业务的同时，万科始终引领行业的转型升级，在租赁、商业、物流等领域的持续投入和深耕，向“城乡建设与生活服务商” 进阶，十年后的万科也许真的不再是一家地产公司。