光明新盘要破6万/平了？
近日，焦点踩盘小分队去踩了中海光明项目中海寰宇时代，目前，项目已开放临时展厅，临时展厅位于项目对面的宝新科技园写字楼1F、19F，参加样板间需验资80万。
现场销售称项目意向销售价格为 6.3万/平，精装交付，如果达不到预期可能就要加精装费用。
过去的光明，交通是个短板，所以楼市一直是区域市场。如今，光明首条地铁6号线开通在即，加上已经在运营的南光、龙大两条免费高速和高铁光明城站，交通这一制约因素得到突破。
据悉，南光、龙大高速直达深圳" target="_blank">福田，40分钟就可到达福田中心区。乘高铁从光明城站出发，10分钟到深圳北站，22分钟至福田站。
另外，光明新区的规划一再升级，“乳鸽＋酸奶”已经代表不了现在的光明。
2020年4月，官方重磅发布《关于支持光明科学城打造世界一流科学城的若干意见》，支持光明科学城打造世界一流科学城。
据特区报消息，今年9月，光明区首个大型综合文化场馆光明文化艺术中心部分展馆将投入使用。
这都是近两年光明楼市大热的原因。
未来，13号线一期预计2023年开通，13号线二期预计2025年开通，都还将继续给光明楼市带来光明，吸引南山、福田的购房者置业光明。
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光明6万/平的价格值得吗？
要知道6月底开盘的位于地铁口的金融街项目均价才5.09万/平。
有面粉才有面包。2019年6月24日，中海以楼面价超过4.2万元/平拿下的光明明政地块，是光明可售楼面单价进入“4万”时代的开端，相比2018年上涨了1万/平。
比较来说，6月底入市的金融街项目是2018年11月拿的地，楼面价3.35万元/平，两个项目可售楼面地价相差近1万。
再看产品定位，中海寰宇时代位于光明区观光路与光源五路交汇处，地块北临深房传麒山、东临深城投光明大第，是光明传统高端的城央居住区。
中海寰宇时代也是高层加多层叠墅的组合。整体由15栋单体建筑组成，其中1-6栋为高层住宅；7-8栋为人才房;9-14栋为多层别墅区;15栋为幼儿园。塔楼地上层数最高为38层，1-14栋均实施装配式建筑。
户型方面，据销售介绍，中海寰宇时代将于8月下旬一次性推出所有高层住宅，户型为 85-127平3-4房。
左右滑动查看户型
另外，中海在深圳的项目出了名的得房率高，中海寰宇时代A户型85平的三房两厅两卫实用面积达到了83平左右。
从户型上来说，对于想要一次性到位的刚需家庭来说十分适合，毕竟新政之后，购房资格越来越难得，所以要好好使用手里的“三成首付”。
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项目分析
据悉，项目于2022年12月31日精装交付。项目交付之后，距离项目最近的地铁站为6号线凤凰城站，直线距离约1.2公里，驾车7分钟、步行约20分钟，这对于自住来说，不太便利。但是项目附近还有一条地铁线路13号线二期，预计2025年开通，项目附近站点为同观路站，百度测距900米左右，未来项目轨道交通便利度将有所提升。
学校方面，2020光明学区划分方案显示，项目可申报小学为：光明小学、东周小学、深圳实验光明学校、光明区外国语学校。可申报的初中为：光明区外国语学校、凤凰学校、光明中学。(仅供参考，具体以区教育局公布招生范围为准)
项目最受关注的是深圳实验光明学校，据中介透露，龙光玖龙台二手房实际交易价格已经突破7万，就是因为这一学校。深圳实验光明学校是光明重点项目之一，为光明区教育局和深圳实验学校集团合作办学，九年一贯制，建成后可新增1980个学位。目前学校正在建，部分主体建筑已封顶，小一将于2020年9月份正式开学，初一已于2019年9月开始招生，目前是借址办学。
虽然项目在学区范围内，但需要注意的是，光明采取大学区制，据公开消息，光明社区，东周社区，东坑社区三个社区都在深圳实验光明学校的学区范围内。
按照这一规则，事实上不少新盘都在深圳实验光明学校的学区范围内。这就意味着，在学区积分方面，先入市先交房的项目在入学方面存在优势。
如果按照目前公开的办学规模做个假设，9个年级1980个学位，平摊到每年级只有220个学位，所以项目读深实验比较有难度，再参考去年，2019年9月，深圳实验光明学校初一开始招生，深圳实验学校光明部。招生规模是初中一年级4个班，共180人。面向光明区招生，寄宿制。
当然这也不是中海寰宇时代独自面临的问题，周边新项目都存在这一问题。
商业配套方面，中海寰宇时代自带约10000㎡商业配套，小区内日常生活需求可以满足。除此之外，距离项目1.2公里范围内，有深圳首家万达广场(未开业)，和约10万㎡的龙光玖龙台商业(未开业)；3公里范围内，有星河天地cococity(在建)、新地中央商业等。距光明目前最大的商业综合体宏发大仟里约8公里，23分钟车程。
车位方面，项目的车位不够。据了解，中海寰宇时代项目商品住宅总户数1344套，总车位为1414个，但如果加上人才保障房，总户数将为1820户，车位不足的问题还是十分突出。而在2025年13号线二期开通之前，项目可能需要依靠驾车出行，项目车位不足的话，也会给出行造成一定的困扰。
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总结
交通＋规划的改善，毫无疑问，目前光明的价值肯定是向上走的。但有实力还是建议选择光明比较有竞争力的楼盘，那对于刚需来说又不一样，够够脚买得到的就买吧。
就中海寰宇时代这个项目来说，优点是位于光明核心位置叠加中海的产品力，但是也存在如学位不确定、车位不足，距离地铁站较远等缺点，需要综合考量。
如果是冲着近期就读学位去的，选择新房项目都要谨慎一些，如果非要选，就选交房较早的。建议看看附近的二手项目，但是划进深实验光明学区内的二手房小区有深房传麒山、光明大第，挂盘均价都是6.7万/㎡，龙光玖龙台挂牌一套二手房，7.2万/㎡，二手房价格方面没有优势。
如果觉得中海寰宇时代价格太贵的话，还可以边打边等金融街项目，项目二期将于10月入市，不过也要做好两个都打不到的准备。
如果都没有打到，还有一个距离凤凰城地铁站更近一些的项目电建地产洺悦府。附上测评：与实验一路之隔 “地王”电建地产洺悦府8月7日巡展决战光明顶
最后，买房其实还是需要自己实地去看，不管自住还是投资，多去实地感受，总是有益的。看文章只能提供一部分看房选房的思路，到做选择的时候还是要根据自己的需求下手。
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