深圳人投资黑洞：惠州海景房

　　熟悉PLUS的老朋友都知道，我们又一次团建结束啦！

　　受国外疫情影响，这次PLUS的团建地点选在了惠州双月湾，住在当地人气超旺的享海1777温泉度假酒店，酒店自带近5万平米的滨海风情园林和豪华游艇会所。

　　住这里可不便宜，费用和广州天河CBD希尔顿酒店的价格差不多。

　　出于职业使然，在酒店check in完PLUS就直奔向了中庭的临时营销中心，心里想的是：住这一夜这么贵，投资回报率应该很高吧？

　　我们很快就被打了脸。

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　　海景房投资？

　　因为工作日的原因，享海1777的营销中心只有零星几位销售在，现场访客也只有几个人。

　　据销售介绍，项目目前推出4栋公寓性质酒店和8栋住宅性质酒店，其中4栋会交由皇冠酒店托管，而8栋则由君庭酒店负责。

　　4栋的公寓是这段时间的主推，楼书上面的宣传卖点比较明确：皇冠酒店的加持，楼顶设置停机坪，海上天际玻璃栈道，距离无边际泳池最近，还享受私家豪华私家游艇会所。

　　海上天际玻璃栈道

　　有部分房间，还能拥有270°望海景的阳台。

　　当时和PLUS一起看房的，还有来自深圳的游客。

　　谈及海景房投资，游客告诉我，这是他们第一次来了解。今年上半年，疫情使得各地经济元气大伤，他们思前想后还是觉得应该要买房，给自己一份安全感。

　　就在大半个月前，深圳突然收紧调控力度，各种条例一出，很多在深圳的人都失去了买房的资格。转眼想看看东莞临深的地方吧，没想到东莞又一个箭步跟上了深圳的调控，也收紧了限购政策。无奈之下，他们把投资的目光放到了惠州。

　　说实话，听到这段话的时候PLUS语塞了。一般而言，受天灾人祸影响时，手里的现钱不才是安全感吗？楼市不稳定，旅游业也遭受重创，怎么来个脑筋急转弯就来买惠州海景房了？

　　原因很简单：海景公寓的投资回报率。

　　为此，项目销售分别给PLUS计算了4栋和8栋两个单元，其总价和收益情况如下：

　　就拿单价更贵的4栋产品来说，59.13㎡的户型总价竟然要去到162万左右，即单价要去到2.7万/㎡。而8栋住宅则因为存货不多，都是尾货，又因为是住宅性质，所以单价会稍微便宜一点，但也要去到1.9万/㎡（10万装修费计算在内）。

　　定位惠州双月湾海边，酒店型公寓，160万起一套，到底图什么？图未来收益吗？那就来看看收益到底多高。

　　4栋产品的收益方案比较单一，业主和皇冠酒店签订托管合同，一次签订10年。收益方案则是5年会更新一次，前5年的收益就按照房价的5%，5%，7%，7%，7%，由托管酒店转到业主账上。

　　如果按照4栋12房这个价格算，那么业主前五年的收益大约分别为：8万，8万，11万，11万，11万。仅仅5年时间（40年产权），买家光是托管收益就可以获得当初三分之一的买房费用。此外，每年还有免费入住酒店的时间，一共20天。

　　这个收益方案，听起来似乎不错，但这都只是项目方的一面之辞。为什么这么说？

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　　掉坑警告！

　　此前，PLUS就碰见过不少高收益的托管式公寓，但买房的业主们如愿以偿了吗？

　　先是广州市番禺区一个名为天河里·福云汇的公寓，位于巨无霸大盘祈福新村旁，总价38万起，其收益可以在10年以内回本，20年还能翻几倍。（详情请看：38万买番禺，10年回本稳赚不赔，这项目什么来头？）

　　还有某个购买了佛山南海听音湖公寓的业主，因为托管酒店拖欠房租维权而找上PLUS，现在酒店还霸占着业主的公寓，走司法程序也不是很顺利。（详情请看：水太深！买房时这个巨坑，不要踩！）

　　而现在对于惠州海景房，PLUS认为更不能买！

　　首先是惠州旅游地产供应过剩，入住率不甚理想。这一点，跟我们经常听说的，到了晚上的大亚湾，楼盘都是黑漆漆的空置房，就可以得到求证。

　　何况，项目除了海景之外，几乎可以说一无所有，没有畅便的交通条件，没有高端豪宅的层次，更没有所谓的周边配套。这样的房子，未来很可能要面对难以转手的问题，反而被这一百多万套住自己。

　　不过我万万没想到的是，深圳人买不了深圳和东莞的房子了，竟然跑来惠州，买的还不是正常的刚需自住房，是天天在海边接受海水腐蚀的海景房？

　　此前，对于广州、佛山市区内的公寓，PLUS给过的建议是：

1.买公寓一定要买有产权的。不能是仅仅是租赁，或者只是使用权。同时，还要确保你所购买的公寓，是由大开发商开发的，即便是出现了问题，大开发商解决的能力和系统都会比较成熟，比不知名小公司更有保障。

2.注意把关公寓的硬性条件。买了公寓，基本属于长线投资，一般以出租回报为主。比如地段是否足够好（区位、地铁）、周边二手房出租情况、是否有市场需求等，都会影响回报率。

3.不要轻信返租物业。很多公寓项目都会给买家承诺和酒店管理公司合作、提供代管服务、帮业主出租和管理等，但实际上这类服务大多无法长期实行，甚至在交收以后就不没了下文。所以买家要留意这一陷阱，不要轻易听信返租金的说辞。

　　而这次的惠州海景房，PLUS更不建议购买。项目主要卖点，说来说去就是一片小海域，如果遇上旅游淡季，又或者像疫情这种天灾人祸，酒店经营情况惨淡，哪来的收益保障？

　　再退一步说，其实这种返租的经营模式，已经有很多翻车案例，实际上业主前几年拿的房租，不过是拿你自己买房时付的钱。如果酒店运营不好，又或者出现像PLUS刚来酒店时的情况，这个房子很可能就烂在业主手里。

　　因此，对于旅游地产，又是这种返租公寓，PLUS再提两点建议：

1.要选择那些正处在上升期的旅游城市，走下坡路的城市不要碰。怎么识别？很简单，看看这座城市最近几年的旅游人数有没有增长，没有就应该避开。

2.要考察项目所在区域的增值前景。因为旅游地产依托的是其天然环境的优势，所以要考察项目所在区域是否有相关产业支撑，是否符合政策导向，如果符合要求，则代表该项目未来的升值潜力巨大，值得投资。

　　最后多说一句，深圳人呐，可长点心吧！PLUS能明白急于淘一个笋盘分摊风险的心情，但惠州海景房的投资收益有太多不确定性，确实不是你们的金钱应该流向的好去处！