深圳楼市：715之后楼市降温，这些区域不降反升，为何？

　　千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

　　以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

　　提问：三叔，我考虑西乡沙井600万的标的，新政出来后想着可以静下心来慢慢挑了。没想到这两天不少满5年的业主不降反升，还在抬价。心里又有点慌了。不知道应该马上入手，还是再观望一段时间？8月份有没有接着涨的风险？

　　盼复！

　　回答：你好。新政利好沙井，豪宅线下满5的房子第一时间就涨了。如果是刚需，可以上车，风险是短期可能站岗，房价下降幅度不大，中长期还是要涨的。投资的话，由于砍掉了不少购房资格，去参与打新的概率也会大一些，二手市场的笋盘也会多一些，可选择范围也会大一些，可观望观望。

　　提问：三叔你好，715后市场有何变化？

　　回答：1、满五唯一的免税房源立即涨了，差不多是5%增值税率的幅度；2、市面上的二手挂牌房源更少了，置换客不敢卖房了，新政之前某家平台挂牌房源4万多套，目前仅剩下3.6万套；3、目前750万以下的二手房跌幅不大，超过豪宅线750万的房子有一定下跌。4、目前没见到全面下跌，但整个深圳，的确有极个别房源跌幅较大，这种可能是高杠杆的人，知道自己扛不过两三年，率先出货离场。

　　5、咨询缴交社保和个税的人突然暴增，做此类业务的中介忙得不亦乐乎。6、一手楼盘全部延后开盘，目前各开发商的销售小妹正在加班筛客，排除失去资格的客户，一天要回复近2000条信息。7、置换客新政之前把房子卖了，新政之后没有了购房资格，目前正在四处找地方租房，未来深圳租金会逐步上涨。8、住建部门的热线电话和接待大厅忙到飞起，有些群众不能接受自己失去购房资格，要求申诉。9、各个中介铺白天没有多少客户了，目前正在培训学习新政，了解政策，遵守行业规范，部分中介小哥考虑转业。10、深圳业主及潜在客户积极广州踩盘。

　　提问：三叔你好！总价700万左右，综合考虑学位、投资、自住。目前有两个选择，众孚大厦和银庄大厦100平米左右的三房。麻烦三叔从学位、投资、自住的角度对比分析一下这两个选择。如果三叔有更好的选择，也麻烦推荐一下。

　　回答：你好。众孚大厦，2002年，独栋小区，近地铁石厦站，有荔园+红岭石厦。银庄大厦，1998年，楼盘较老，近地铁福民站，有荔外（水围）+皇岗中小学。综合看众孚大厦更优一点。还可以看下内部分享选筹。不要急，好好淘下笋。

　　提问：三叔，你对后市如何看？

　　回答：这次干掉了近200w张新深圳人的房票，限制了约100w个深圳多套业主的增购改善名额，通过抑制需求来达到短期的供需平衡；但深圳跟北京不同，住房自有率极低，还不到其一半，即便压制，也不会大幅回调；所以接下来会是1-2年的横盘结构市，上驷缓涨，中驷企稳，下驷乏力，部分磕药的泡沫价格会有回调；

　　原因是一方面短期内供需平衡而非供大于求，尤其教育资源紧缺导致需求非常刚性，好歹都得买个房读书，另一方面是深圳这一轮并未完成普涨，很多劣后片区的价格还是4年前的价格，跌无可跌，优质片区和楼盘也有预期支撑；今年底是第一个价格低洼时期，二手目前面临政策和新房的双重夹击，7-10月份都是购买力真空期，年底打新失败的人多了，二手才会有所回温，熬不过半年的业主心态崩了的也有，年底等笋，相比715的价格，打9折左右就是底部。

　　提问：你好。本人在大运工作，首付过阵子大概有140万。原本是打算买中海康城约72平米的小三房上车自住的，家里有小孩老人，只考虑三房，不接受投住分离，个人只想安居乐业，家人同样不接受投住分离。家人始终认为，自住的幸福感，高于房价的涨幅。貌似这个首付，大运只能买的起中海康城的小三房。但最近这2个月，这个小区价格涨得有点快，约72平米的小三房，4月份成交价还是316万，现在成交价已经摸高到405万了。这样的行情，虽然不能跟关内比，但还是让我这个小刚需甚是惶恐。据说涨价原因是康城旁边的龙飞学校开建，公立学校九年一贯制。据说是龙外的分校。想问一下朱老师，这个价格，还适合买进吗？其实这个价格上涨，让我这个小刚需甚是痛苦，因为东部都没有什么行情，结果自己考虑自住的小区居然涨了。怕高位接盘，也想问一下东部后面会有大行情吗？已经涨了一波的中海康城，后面还能不能涨？我首付大概还有一个月才到位，深户5年，社保4年，首房首贷。最后佩服您的专业，后面如果买，希望可以赐教，可是看一直推南山，不知道愿不愿意帮助我这个东部小刚需？

　　回答：你好。本身龙岗外国语只是区属2梯队的水平，只是在东部被大家当作香饽饽，龙外的分校就更加需要慎重了；东部一样受到政策的影响，本来要补涨轮动的，现在整个行情冷淡下来，大概率横盘，要等2年后的地铁一波行情；我们主要推荐产品是中西部的核心区，产品是低总价多功能学区房，各方面的增值属性和抗风险能力都比较强，对于东部不是完全不建议，而是知道抓大放小，东部大区域和低总价上车盘看内部分享选筹；

　　东部适合刚需自住，如果一定要在东部挑最有价值的板块和楼盘的话，我之前也反复提及过：坪山中心7+2；你的预算范围内，坪中是能够一次性解决你们所有的通勤、居住、教育和圈子要求的小板块，区中心六馆一城+14&16号双地铁+坪山实验9年，楼盘平均楼龄在12年，也是完美符合深圳主流市场需求的全配套地铁电梯次新花园学区房。

　　提问：市场上还是有好多人 手持几百万的，因为名额问题 买不了房 会去哪里

　　回答：1、外地投资客，除了深圳，还有自家省会城市和其他强二线可以进场。2、大湾区居民，除了深圳，还有广州、东莞、珠海、佛山、中山、惠州可选。3、深圳本地，被限购的最难受，能够跨城市投资的人不多，因为非常怕出去了回不来。4、切忌买小产权、公寓，可以考虑跟开发商买回迁更名房。

　　提问：老师，手头只有100万首付资金，目前安居房排8万多，深圳预算300万总价的是不是可以放弃了，直接坐等安居房排队。或者先去东莞临深片区，或者惠州临深片区投资一套？针对东莞或者惠州有推荐的吗？

　　回答：既然有排队安居房的资格（本市户籍+五年社保），说明你已经有买深圳的资格了，为何不买深圳，却要买东莞呢？同样高烧的东莞，估计也好久不长了。不推荐安居房的理由：第一，谁也不知道排队彼时的安居房价格是不是此时的商品房价格。第二，安居房十年不能交易，也不能买别的商品房，容易让我们错失城市发展红利，十年不能参与财富洗牌。第三，和优秀的人为伍，我们才能变得更优秀，我始终觉得敢于买深房的是一群能够克服人性，大胆，积极进取，勇敢为家人创造未来的勇者。

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