深圳楼市新政重磅落地，精准打击下的走向分析

全世界翘首等待了一个多星期，终于在今早等来了深圳楼市调控政策的落地。 炸天团火速围观，将内容划出了重点 ： ① 限购：落户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户社保要交满5年；
② 夫妻离异3年内买房的，购房资格倒追3年计算套数；
③ 首付比例：无房无贷首付30% / 无房有贷款记录买普通住宅首付5成，非普通住宅首付6成 /二套普通住宅首付7成，非普通住宅8成；
④ 转让增值税由2年变5年。
⑤ 豪宅线：总价750万，同时容积率在1.0（含）以下，同时套内面积120（含本数）平以上或者建筑面积144（含本数）平以上；
⑥ 新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。 可以看到，深圳，终于向楼市扔出了一枚重磅炸弹，其从限购，房贷比例，税收等方面进行了强有力的调控。 朋友圈里，炒房客一片**，刚需和刚改喜大普奔……
01
作为先行示范区，深圳此次升级调控是众望所归。
这两年，深圳的房价一骑绝尘，早已超过了帝都北京。即便是来势汹汹的新冠疫情，也阻挡不了深圳房价见天就涨的步伐。 3月以来，深圳房价走势已经与经济形势出现了严重脱节，其南山、宝安、罗湖、光明新区等地的房价纷纷创下了历史新高。 一位深圳网友对炸天团说，本来想卖房回成都，没想到住了小半年，反而多卖了一百多万…… 深圳房价，永远不要问走势，问就是涨！ 前几天，中国房价行情网发布了6月全国城市房价排行，一线城市中，深圳市以74929的单价超越其他城市位列第一，同比去年增长18.96%，丝毫没有停下来的意思。 值得深思的是，在“千万豪宅秒光，楼盘半天吸金23亿”，房价遍地10万+的背后，却是在全球疫情影响下，深圳写字楼空置率上升，企业倒闭，停业和退租在蔓延…… 7月11日，戴德梁行发布了一组数据，在北上广深四个城市中，深圳的写字楼空置率最高，达到了25.4%，同比去年上升了9%。
02 无怪深圳房价涨，从2019下半年以来，深圳楼市就利好不断。 先是“先行示范区意见”公布，提振了市场信心，使成交迅速转热，之后说来就来的双十一“豪宅税”标准调整—— 普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，满两年可免征增值税。
给本就沸腾的深圳楼市再添了一把火。 热钱都在涌入深圳。 哪怕是疫情期间，在避险情绪下，深圳的房子成了全国有钱人的首选。 另一边，央行大放水救小微企业，这些钱基本上只在银行的大池子里扑腾了几个，就变相了流入了楼市，各种操作这里就不多了。 当然，深圳房价如此高，还有个最重要的原因是供需紧张，人多地少。 四个一线城市，深圳的 落户政策门槛最低。甚至，为了吸引并鼓励更多的年轻人来深圳打拼，深圳政府还有人才引进补贴，只要满足条件，均可申请到1.5W-6W的补贴。 宽松的落户政策，进一步提高了深圳集聚人口的速度。
2015年-2019年，深圳常驻人口增量分别为60万、52.95万、55.08万、49.83万、41.22万。
截至去年底，深圳常住人口达1343.88万人，5年时间里，深圳新增常驻人口累积高达259万人。
然而把人吸引来后，想在深圳买房安家却不容易。6月底，深圳全市新房住宅库存可售205万平米，只够卖7个月。
所以， 良好的经济面+政策红利加持+大量的人口流入+供应量不足+宽松的货币政策，使得深圳房价走出了独特的行情。 市场上“求稳”的呼声不绝于耳。
03 深圳出台楼市新政的目的，按照文件的说法，是为了实现稳地价、稳房价、稳预期目标。 这也是深圳对中央“房住不炒”的贯彻落实、也是市场过热下“一城一策”的严格执行。 深圳的楼市究竟有多热呢？在深房协公开辟谣的文件上有这么一句：


上周关于我市出台房地产调控的不实传言被有意识扩散，不负责任的催迫楼市成交氛围，误导短期内二手房周网签数据 环比上涨40.7%。 无疑，新政落地后，深圳楼市会趋于平稳，因为新政“深户缴满三年社保方可买房”的措施，会导致一部分人失去购房资格。 参考深圳此前的购房条件，真的太宽松了，只要落户就可以购买一套商品房，所以限购升级，算是直接抑制了需求端—— 特别是那些刚加入深户，想利用深户买房的投资客，会因此受到打击。 此外，新政还精准的打击了想靠假离婚腾挪房票，以三成首付买房的人群。 当然，新政肯定会错杀一大批刚需客，并且对普通的购房者来说，买房成本其实是上升了。
就拿总价100万的房子来说，昨天没有买到的刚需客今天再去买，没满五年的话，会因此多交4.7万的税。 不过总体来说，炒房客被挤出去后，近期深圳的房价会比较稳定，万人摇号的局面应该是不会有了。
同时，税费2年改5年调整，也会使二手房市场迅速降温。 看来， 上星期深圳住建局一行10人赴长沙考察交流沙没白去！ 深圳这次也做到了壮士扼腕。
04 然而说句丧气的话，炸天团对深圳房价是否能下跌还是持悲观的看法。 毕竟，深圳是一座平均年龄只有33岁城市，它也是我国最有活力的城市。
这些年，“来了就是深圳人”这句宣传语，使大量的年轻人奔着深圳而去，同时，深圳给他们提供了大把的就职机会，大把的上升机会和创业机会。 在人口源源不断流入下，如果深圳的供应没上来，一时的调控是很难打赢市场长期趋势的。
还有一点，不知道大家注意到没有，文件里提到的非普通住宅，是官方对豪宅的描述，也就是说公寓并不包含其中。
所以，本轮调控显然利好不限购不限贷的公寓。当然，环深城市的楼盘也可以考虑进深圳包场摆摊了。 不过此次调控，深圳起码做到了“房住不炒”，并且投资客发现深圳房子不好买后，市场上的热钱可能也会被往实业，或者国家想加快发展的资本市场上引。 而这，正是上头想看到的结局。