警惕！东莞楼市过热，小心招致调控——最新，7.2重磅政策已出！

本来，在家蹲了大半天，写这篇文章，提醒大家关注东莞调控的可能。

离发布只差一步，正在挑选头图，突然看到重磅新消息！东莞楼市整治又加强一步！

看了下通知，主要是重启“新房备案控价”，不允许更名（打击茶水费），关于调控增强传闻的半只靴子落下来了。但是只落一半。

今年东莞楼市很热，大概也众所周知了。3万到4万，4万到5万，很多楼盘连连跳。成交量也屡创新高，经常看到的标题是酱紫的：

这样的标题，以前只在深圳楼市媒体能见到。

疫情复工之后，东莞楼市就像zha了。可能主要是东莞“放开部分新房二手房转让限制（限售）！”，放开了新房备案申报、限价放松。本来希望开发商理性定价，悠着卖房，但是开发商还是不小心一再向上突破，瞬间很多3万多的新房出世。

新房刺激二手房啊，那些自认天分卓越的板块，如松山湖、滨海湾的业主，就跟着抬高心理价。也因为华为规模入驻松山湖，滨海湾实质性大建设，很多买家也就认了这个理。

对于东莞楼市“复苏”，我倒没什么不赞同的看法。大都市圈的故事摆在那儿，大湾区的定位搁在那儿，东莞、惠州自然要跟深圳逐步一体化。那么，自然居住、通勤也得一体化。

看看深圳令人咂舌的边界房价，光明、沙井、大运都在奔7，隔壁的东莞乡亲怎能无动于衷？内外兼攻，本地改善裹挟深广热钱，这就定义了今年“东莞楼市的不平凡”。

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东莞2020量价齐升，传调控研究中

中国新闻网报道，某房地产网站发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名(157期)》，东莞5月第4周二手房价格涨幅超过深圳，排名全国第一，并宣称今年以来东莞房价猛涨，即将进入“3万时代”。

但是，这个说法被东莞住建局否认了。按网签数据，3月至5月，东莞二手房价格有两个月环比负增长、一个月正增长。5月份二手房均价为每平方米16402元，比3月二手房均价每平方米16541元还略低一些，不过环比增长3.39%。

但东莞市住建局也表示，东莞确实存在某些核心地段、热门楼盘涨价较快的现象，而这些现象被各种网络媒体“局部”放大。城市中心区和各镇街，也存在冷热不均现象。

我们这个微信号，今年也报道了东莞的楼市热况。爱住家一定会努力帮大家盯住临深的刚需好机会。不负韶华不负时代，年轻人应该有时代的财务性创富机会。

我们也比较注重从价值角度，研究大湾区和临深板块的趋势发展。为大家找好出勤、工作、产业的风水好地。

但是，今天，我仍然不得不提醒一下：警惕，东莞楼市过热，小心招致调控！

真的，我已经收到很多网友的悄悄话，关于东莞楼市的悄悄话。

这半个月来，已经有网友在警惕，说有的部门已经在研究楼市过热的现象。在监控，东莞新房、二手房的成交价格，是不是落在合理的范围？有没有人或团体，在人为炒作、扰乱东莞楼市？要不要学深圳，调控升级一档？

记得，深圳政府一直警告楼市不要过度炒作，说政府手上调控的牌很多。

而限购比深圳松许多的东莞，政府手上的牌是不是比深圳要多多了？随随便便把深圳、广州现有的调控政策，抄几条过去，都能吓死炒楼的吧？

实际上，东莞已经开始了一些政治行动。从6月中旬起至8月，东莞市住房城乡建设局（以下简称“市住建局”）将在全市范围内开展房地产市场乱象专项整治行动，严打炒房，严禁炒卖房号、收“茶水费”。

价格上，新房方面对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。对二手房挂牌价明显高于近期真实成交价、或周边楼盘均价的房源，全部下架处理。

但是，如果价格不缓和下来，按其他城市的经验，东莞楼市调控不会止步于此的。

02

如果东莞调控，小心这几招杀手锏

在中国，北京、上海的调控是最严的，比广州严，更比深圳严。大北京，在金钱和购房资格上，都不宜居（购）。

东莞是个温和调控楼市的地方。东莞也一直没发生过过火的楼市暴涨、炒作。2016-2017东莞虽然也燃燃燃了一下，但是更多的是跟进“深圳楼市价格新标”。2017深圳调控之后，东莞调控之后，东莞2018-2019的房价真的很平和。

因此，东莞楼市政策可以保持平稳。但是，眼前的涨价可能会打破这种美好的平衡。

东莞2020年上半年的行情，真的是比2016年要汹涌一些。比如，二手房出现了一点“加价、反价”的显现；个别楼盘半年的涨幅，盖过了过去几年的涨幅。

长安的业主对3万左右的房价，进行惜售；松山湖的业主，对4万多的价格认为“卖便宜了”。一旦坐下来摆台谈价，业主可能会纠结，惜售。这就导致让买家的不再淡定，加价购买。

按第一财经报道，位于东莞南城区的万科金域华府一套63平方米的两房，由年前的190万以数十万元的梯度小幅上涨，自4月以来迅速拉升至目前的290万元。

更过分的是，东莞东城某小区业主委员会换届选举，公然在小区张挂多条横幅，鼓吹组织业主把二手房价从3万元炒到5万元。东莞市住建局接到举报后，立即责令该小区业委会拆除横幅，并做出了严肃批评。

松山湖某小区业主群也像深圳湾某恒业主群一样，2019年就发起过价格同盟：

这种迹象很危险。如果楼市热度不退，东莞很可能会考虑增强调控，我认为更容易从这几方面考虑：

1、增加“社保”要求，新房、二手房一律2年社保，必须连续的、不能中断。

     或者，2年连续的纳税证明也可以，需要看出来你真的在东莞居住生活、对东莞有所贡献。

2、家庭二套房首付4成，稍微抬点门槛，给众筹型炒家增加门槛，降低投机者的杠杆。

3、对房产进行限售，拿证后，限售2年。这就叫停了短炒。

4、新房重新限价、报价备案，遏制了楼市领涨源头。（此条推测已成真，东莞7月2号新政已按栋备案房价）。

东莞楼市比不得深圳，没有深圳那么多的购买力。所以，东莞不大可能一次性把政策出到极致，那样可能不但会速冻楼市，还可能带来量价下挫，一样不利于楼市稳定。

这样的4条政策，大概相当于深圳2015年的购房资格要求。可以挡住那些跟风的短炒炒家，但是还是给中长线置业者以空间。不会一棍子打死楼市。

除非这4招出手后，房价又蠢蠢欲动，市场惶然，才有可能对社保年限、限售年限、二套首付再拔高。

最新消息，7月2号，东莞住建局发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度。全文如下：

仔细看，调控主要是针对新房出的。加强新房销售报备、价格报备。要求小规模楼盘一次性推售，大型楼盘小批次推售。

需要进行整栋价格报备，不允许明显超过周边同类新房，遏制了新房领涨现象。

商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。也就阻住了倒卖房号，收取茶水费的可能。

03

万一东莞调控，如何影响后势？

7月2号这个政策，还算属于“楼市乱象整治”，不完全算调控升级。能短期打击炒楼风气，稳定楼价。

但是，如果楼市没歇脚，导致调控整体升级呢？那会怎么影响东莞楼市后市？

这个问题其实蛮简单的。

现在中国一二三线城市，几乎普遍都在调控。都调控了2-4年了吧？

我们盘点下，调控之后，房价还局部上涨的，有哪些城市？哦，大家答了：深圳、杭州、南京等。

答对了。下一题：调控之后，楼市下降的有哪些？

答：呃，北京好像真的下降了。上海也降了一点点。好像除了那些热点城市，大部分城市楼市都横盘或微降了。广州、厦门这种稳定点。

好，个个都是明白人。那东莞会属于其中的哪一种类型呢？

东莞会是深圳吗？东莞的临深，应该在经济、生活上是跟着深圳调性走的。

东莞会像北方那些房价下降的城市吗？南方经济活力强很多，东莞城市正在大规模发展，从工业城市变成都市型城市。东莞的内在实力，不大可能会让楼市跌。

而且，东莞调控哪怕再加强一级，都还比京沪的调控程度，要弱一点。

如果把东莞临深，参比深圳市场的规则来看，东莞如果遭遇调控，市场可能会这么变化：

1、市场降温、价格微降。二手房虚高房价自动下线。新房备案不降价，但是打折。

2、交易量下降，但是民间楼市研究升温。东莞入户人数增加。

3、东莞CBD、滨海湾、松山湖3力叠加，旧改、轨交、教育鼎力建设，利好叠加袭来，半年后市场交易复苏。

4、大家纷纷交社保，1年半以后，很多购房资格准备释放出来，看房量猛增。

5、早年东莞2-4千房价起步，2015年房价1万多为主，现在普遍2-4万。

     老业主的赚钱效应，导致更多后浪入楼市。东莞变成交投活跃的房地产市场。

总之，如果调控增强，晕是肯定会晕倒，死是肯定死不了。政策的牌都在zf的手上，东莞调控的空间，有足够的纵深。

短炒者，在东莞会遇到越来越多的障碍。但是东莞蓬勃向上，刚需、刚改还是值得入手。