（来源：南方楼事）
新房一天一个价，备案价一个月涨1千多。
端午小长假后，南方楼事接到了粉丝的爆料，这名粉丝向我们分享了她假期在大亚湾看盘的情况，随后仰天长叹：大亚湾的房价，已经放飞了自我！
6月12日，中央党校主办的《学习时报》发表了关于深圳“扩权”的讨论。
6月12日，中央党校主办的《学习时报》发表了关于深圳“扩权”的倡议文，文章中提到，东莞、惠州惠阳、深汕合作区和河源合作区属于大深圳统筹合作示范区，深圳对该区拥有省级管理权限，扩权不扩容。
明明文章的主题是在讨论规划的可能性，但在许多人看来，这已经变相印证了深圳“扩容”的传言。
再加上粉丝前来爆料，南方楼事不仅心生疑问：惠州和东莞，是闻“扩”起舞了么？
带着疑问，南方楼事向两地的业内人士进行了求证，最后发现：
莞惠两地的确有涨。
惠州的行情与深惠交通规划息息相关，而东莞的行情在与深圳挂钩之余，还有自身规划与购买力支撑。
相比之下，东莞的行情更有底气。
惠州
小长假售楼处人满为患、新房折扣几天内上调、备案价“随时会变”、成交套数每月俱增……
年后以来，大亚湾行情持续低烧。
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新房备案价随时上调，大亚湾火了？
“大亚湾房价起飞了？”端午去大亚湾看完一圈新房，马小姐犯起了嘀咕。
听朋友说某新盘有9折优惠，于是，小长假的最后一天，想买套房自住的马小姐赶紧跑去大亚湾看房。
本来已打算下定，可到了售楼处，销售却说9折优惠已经收回，如今上调为92折。
虽然总价差不过几万，但马小姐看到调价这么随意，心里实在不太舒服，干脆就不买了。
像马小姐这么冷静的购房者不多了。
小长假的最后一天，这个新盘的售楼处还坐满了人，半小时内，就有2个购房者成交砸金蛋。
售楼处情况
1公里外的另一个新盘更热闹，不仅售楼处人满为患，现场甚至用广播喊起了成交情况。
临深一圈新盘看下来，马小姐发现除了剩余房源不多的楼盘，其余新盘都相当热闹。
售楼处情况
马小姐一直在有关注某大开发商的新盘，年前均价才1.2万/平，现在最低均价也接近1.6万/平了。半年均价涨了3~4000块，这个涨幅对于大亚湾，已经算是火热。
马小姐假期看的盘，最近的楼盘离龙岗约7公里。
“价格已经相对低了，备案价随时会调整，赶紧买！”
所到之处，每个销售都对马小姐说以上这番话。
形势似乎不容自己慢慢做决定，马小姐有点焦虑。
大亚湾真的“放飞自我”了？
在大亚湾驻地4年的中介小张表示，最近行情的确大有起势。
最明显的是备案价频繁上调。
据小张透露，大亚湾临深的几个新盘，有些是年后已经调了2次价，而且每一次都有起码5%的涨幅；
而另一些则更夸张，前几天刚调完备案价，这几天又打算再接再厉。“我接触的新盘销售都说，备案价随时可能再上调。”
小张的感慨
入行4年的小张表示这个势头让他都感到惊讶，“之前觉得最多1、2个月涨一次吧，但现在是才1、2个星期就涨了。”
据小张观察，在涨价的情况下，新房的成交速度甚至还比以前快了。
一个备案价明显上调的楼盘，以往每周能成交2、30套，现在则每周成交6、70套，而且卖的还是毛坯房。如今，房源已经全部卖完了。
似乎，整个大亚湾的行情都不错，“以前每个楼盘每周能成交十来套，现在每个楼盘能成交2、30套。”
2
新房月涨9.5%，行情升温
新房备案价月涨9.5%、网签套数日超300套、二手房挂盘价每月平稳增长……
求证后，南方楼事发现，整个大亚湾的行情，都处于”小火慢炖“的状态。
先看新房备案价。
因为新房备案价的调整信息一般3个月更新一次，所以，目前网上的备案信息其实看不出备案价频调的情况。
中介称年后调了两次价的新盘，官网最近一次备案在1月。
但对比不同期的备案新房价后，可以发现，新房价格的确在上升。
某新盘上个月初推出的房源，备案均价还没到1.6万/平，而上周，楼盘新备案的一批房源，均价却已经跳上1.7万/平。
一个多月，新房单价涨了1千多，算下来，涨幅是9.5%。
该楼盘上个月初的备案价
该楼盘上周新推出房源的备案价
某新盘今年1月备案的房源均价，算下来是1.75万/平。
而去年12月备案的同户型房源，均价则在1.62万/平。
1个月内，涨了1千有余，涨幅约8%。
小张表示，年后以来，大亚湾区行情一直不错，于是，4月底有个别新盘备案价明显飙高，随后有不少开发商跟上，慢慢地，便发展到了如今的普涨局面。
这也与政府管控放松有关。据小张透露，自去年底开始，政府逐渐放松了新房备案价的上调空间。
放眼整个惠州，新房成交均价的涨幅也才2.34%。
对比之下，大亚湾的新盘涨幅，可以说是相当高。
数据来源乐有家，截止至2020年4月
从大亚湾的网签数据看，这一波行情的确得到了验证。
4月时，大亚湾每天的网签套数基本都在100套以下：
4月网签套数截图，经统计，只有三天网签超过100套
而到了5、6月，网签套数超过100套的天数明显增多，有时单日网签数量甚至超过300。
5月10天内成交情况
6月10天内成交情况
就连大亚湾的二手房价，年后以来也在小步稳涨。
数据来源乐有家
小张表示，假如现在以不到2万的单价买入，到年底，涨到2万绝对没有问题。“到2022年地铁14号线开通之前，都还是涨幅期。”
看来，购房者的热情的确“点燃”了大亚湾区（尽管这把火不算很旺）。
而添柴加火的原因，还是深圳。
在小张看来，大亚湾热度能起来，主要原因有二，一是深圳楼市的热传导，二则是深惠交通规划的切实兑现。
年初南坪快速3期成功通车，与大亚湾区相邻的深圳坪山到市区的通勤时间进一步缩短；
明年年底即将试运营的深圳地铁14号线，沙田站与大亚湾新盘的距离在5公里以内；
深汕第二高速坪山至大亚湾段在这个月开始动工，并预计在2024年建成通车；
而计划今年11月开工建设的深大城际铁路，终点站则将设在大亚湾。
图源企鹅找房
再加上最近深圳扩权的传言又多少印证了“扩容”的猜测。
马小姐一直听到销售与中介在推销“扩容”概念
种种因素拉近了大亚湾对深圳的心理距离，于是，抱着“大腿”，大亚湾的热度，又慢慢起来了。
东莞
年后以来，新房平均每月多卖1000套，有片区房价涨幅高达107%，甚至连住建局都发布声明说要整顿楼市了。
东莞实火。
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住建局调控，行情全面火热
上个月底，某媒体发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名（157期）》中显示，东莞的二手房涨幅首次超过深圳，排名全国第一。
这个排名引来了坊间热议，甚至引来东莞住建局官宣，称“数据的计算方法与官方有出入”。
然而，6月30日发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名（162期）》上，东莞二手房的涨幅，依旧位列全国第一。
光是从曝光度，就能感受到东莞的热度。
而在这个月6月16日，东莞住建局还宣布启动为期3个月的专项整治活动，公开表示将对楼市中“捂盘”、“收茶水费”等行为进行整顿。
内容与今年深圳住建局的调控举措十分相似。然而，这却是在东莞。
从网络曝光度+官方动作看，东莞今年实在很火。
年后以来，全市新房成交量价一路飘红。
图源公众号楼探
而且是各镇街量价普涨，松山湖涨幅最高，房价最高同比涨幅高达107%！
图源合富研究院
二手房也处于普涨状态。
其中，临深片区也依旧坚挺。
凤岗的新房供应一直有限，塘厦在售的盘虽多，但除了万象连城，其它楼盘都已经卖了2年以上。单看备案价，基本都在东莞的平均线上，较为平稳。
但根据片区资深中介老李透露，2万均价批次的楼盘，售价与备案价其实有出入。
老李表示，目前塘厦在售的楼盘里，有楼盘对外宣称房源所剩无几，但实际上还有100多套；
也有楼盘目前毛坯房2.6万/平，但下一批计划推出的房源带装修费均价要上3万/平。
临深二手房方面，则是有市无价。
一周前，塘厦时隔5年再次出让了两宗住宅用地。
地块成功出让后，老李门店旁的二手房，挂盘均价直接涨了5千。
而且据老李的了解，这个月塘厦业主的心态都很高，二手房几乎没人卖。
新房备案价待调+二手房价格高企，东莞临深热度不减。
不止是楼情，东莞的“火”还“烧”到了拍地环节。
年后以来，东莞已经出让了24宗地，且绝大多数都由知名房企拍走。
其中，还有6块地王（上图中拉黄的地块）。
一方面政府推地猛，另一方面，这波土地供应，也在行情上受到了开发商的认可，许多地块的溢价率都较高。
东莞未来的新盘价格，可想而知。
2
楼市同样在烧，东莞比惠州更扎实？
在中介老李看来，东莞临深的火热，除了靠深圳的地理优势，还有土拍、规划等多重原因在支撑。
地铁、高铁等临深交通规划是其中一个因素。
据官方消息，东莞南站地下空间共构工程预计在2020年6月30日完工，而东莞南站所在的赣深高铁，则将在2021年10月开通。
4月30日，深圳城市轨道22号线详细规划草案公示征询意见，草案中的黎光站，与塘厦咫尺之遥。
而未来将建的东莞地铁1号线支线，也将在塘厦铺设站点。
土拍和旧改项目给人们带来了比较好的预期也是一个原因。
6月24日塘厦出让的两宗宅地，周边规划有塘厦人才公园、塘厦体育公园以及塘厦实验中学，良好的片区规划，瞬间拉高了人们的预期。
老李对拍地的看法
长远来看，旧改项目也将改善城市的建面。
塘厦旧改项目，图源见水印。
再加上片区也有较强购买力，楼市需求方较为多元。
老李对大亚湾与塘厦购买力的看法
综合来看，尽管东莞临深的行情也在烧，但支撑热度的因素，却比大亚湾更硬气，而且似乎也能够更持久。
仔细分析下今年东莞出让的地块，就能发现，真正临深的地块并不多，更多的地块位于松山湖（大朗、东坑）、滨海湾新区（厚街、沙田）以及城区附近（万江）。
松山湖是东莞规划的国家级科技新区；
滨海湾新区是与香港合作开发的战略性新兴产业研发基地，毗邻广州南沙和深圳前海两大自贸区；
而东莞城区则一直都是东莞的行政与文化中心。
由此可见，即便是放诸整体，东莞的楼市，也会比惠州更坚挺。
仔细求证后，南方楼事发现，支撑莞惠临深楼市热度的因素，有一定区别。
大亚湾因为自身只有旅游业和石油化工产业做支撑，且地广人稀，本地常住人口只有23.8万人，本地购买力实在有限，因此，这里的楼市，可以说是完全在抱“深圳大腿”。
深惠交通规划推进了，这里的热度就上升，进度若是停滞了，楼市也偏向冷静。这也注定了这里的涨幅不会太夸张。
即便是有短期的“火热”，也像虚火，热度不能持久。
相比之下，东莞临深的情况则略胜一筹，自身发展有实际产业支撑，本地人的购买力也较强，因此，楼市自给能力更强，涨幅也不至于太被动。
因此，与其冲着“扩权”“扩容”之类的宏大愿景贸贸然去下定，还不如认真考量自身需求与当地目前的发展情况，再做打算。
楼市的泡沫已经这么多，尽量不要做韭菜吧。
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