5折卖地！前海土地新规透露了哪些信号？

来源：城管队长

前海发布土地新规，对有一定限制条件的土地将以5折出售。

2020年4月8日，深圳市前海管理局发布《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权招标拍卖挂牌出让若干规定》，对前海合作区的土地和物业产权等，做出了新规定——

1、再次强调严禁定向出让的写字楼“市场化”，要求企业自持期须满10年。文件规定：“金融、现代物流、信息服务、科技创新、科技服务和其他专业服务等产业项目用地和专门面向香港企业出让的用地，办公限全部自持，自持期限不少于项目用地竣工之日起10年，自持期满限整层、整栋或整体转让。”

2、对全年期自持的物业，地价5折！新规最主要的变化，是对一直自持的物业，给予地价5折优惠，此前最低只有7折优惠。一个企业建写字楼，有两种目的：获利或自用。前者包括销售（整栋销售、分层销售）、出租，后者是完全由企业自己需要。显然，前海本次新规对出租获利的和企业自用的，给予相当大的地价优惠。从这一优惠梯度可见，前海明确不欢迎卖楼盈利的企业。

具体优惠梯度为：办公限整体转让的，按0.7-0.8倍计收地价。办公限整栋转让的，整栋建筑面积大于等于3万且小于6万平方米的，按0.8倍计收；整栋建筑面积大于等于6万平方米且小于9万平方米的，按0.75倍计收；整栋建筑面积大于等于9万平方米的，按0.7倍计收。办公限整层转让的，按0.9倍计收。不限自持年限的商业，限整层转让的，按0.9倍计收；限整体转让的，按0.7倍计收； 办公、商业限全年期自持的，按0.5倍计收。（注：新政策之前出让的土地，仍然按照之前约定）

3、允许开发商卖楼解压！新政策规定：“对不设定产业发展要求的用地，可以根据区位、规模、功能、结构等情况，设定建成后的办公、商业，限整栋转让、限整层转让、限最小转让建筑面积不得少于500平方米等。”这意味着，对于将来由开发商开发的商业性写字楼，允许划分为500平米以上单位销售。在前海写字楼空置率高的情况下，此举意在达到缓解房东压力，但限定500平米说明又要设一定门槛，避免出现小户型公寓的乱象。

这份新规出台的背景，是前海写字楼高居不下的空置率。据高力国际报告，前海写字楼空置率高达66%左右，而未来前海大量新增供应将拉高深圳全市空置率，于2022年达到峰值，将接近30%。

同时，前海写字楼租金呈下降趋势。据中指院数据，2018年开始一直呈下降趋势，而未来两年的预测依然是下降。

深圳9个商圈甲乙级写字楼历史租金及未来走势预测（中指院）

然而，这一新规表明：即便写字楼空置率居高不下，但前海仍然想继续卖地建写字楼，希望以此导入新型产业和总部企业。

可是，此举将进一步加大前海住宅用地与产业用地的价差，导致资源错配。本来，前海非居住用地的楼面价就已经非常低了，2-3万/平的水平和深圳“西伯利亚”坪山（居住用地）所差无几，低廉的地价直接导致了写字楼供应的井喷。从本次新规来看，前海“吸引”企业的步伐并未减缓，地价卖地模式的确可以暂时吸引到企业来“捡便宜”，但从长远来看，却未必能让前海破题深圳经济转型的挑战。

近年前海拍地一览表（城管队长制表）

更令人忧虑的是，今年5月15日，龙光以116亿竞得的前海住宅用地，可售楼面地价达到每平米8.67万元，如此高价折射出的资源配置不合理。这表明，前海和深圳缺乏的是住宅而不是写字楼。但是，4月8日发布的土地新规，却表明前海仍将大力推出写字楼用地，而非更紧缺的住宅用地，从而加剧了资源错配。

据悉，前海去年拍卖的天健住宅项目，将于明年入市，限价每平米9.9万元，势必造成新的排队认筹现象；前海龙光地位项目，限价10.7万入市时如何销售装修套餐，更会成为新的“前海之谜”。

产业功能还未实现，写字楼空置还没有找到解决之道时，高档住宅和公寓的高价格已浮出水面，这将让前海陷入新的尴尬中。