国外买房贷款应该如何避免房贷浮动利率陷阱

　　美国买房贷款时时，无法取得不查收入固定利率房屋贷款的新移民购屋人，往往申办浮动利率房贷(Adjustable Rate Mortgage)，若不仔细阅读贷款合约，低利率可能变成高利率，而且提早还款的罚金不少，后果始料未及。

　　签约前首先要确定合约规定的上限(CAPS)标准，通常分为利率与付款上限(Rate & Payment Caps)，前者限制利率在特定期间上涨的顶点，后者则保证贷款人每月付款的最高金额。

　　美国房贷利率上限，一般多为每年增加不超过一点(1%)，最高不超过五点(5%)。但有些放款机构在合约中会保留在一年内贷款利率上涨超过一点时，将超过一点的部分转移至次年的权利。因此，即使次年贷款利率下跌，贷款人的房贷利率仍然上涨。最高五点的条文，有时单独存在，而不与每年增加一点的上限规定并列;放款机构因而可随时将房贷利率加上五点。

　　付款上限乍听相当吸引人，放款机构人员可能告诉消费者，在任何情形下，每月最多只付1800元房贷，但当利率上升时，放款机构会掏腰包贴补吗?专家说：「没这么好的事!此时1800元全付利息不减本金，如果还不够付利息，亏欠的部分就加在贷款总额上。有些放款机构会让消费者延长贷款期限，当然，这也意味着消费者要付更多利息;有些则要求分期付款到期后再补足亏欠部分。」

　　获得低于行情的贷款利率不等于捡到便宜。一般放款机构的利率若为4%，有的机构则以2.5%为噱头，此时消费者就要小心了。通常超低利率会保持一至两年，之后会与市场行情平行甚至更高，以弥补低利率时放款机构的亏损。总之，羊毛出在羊身上，其中1.5%的差额，也可能早已并入贷款总额，或全算利息而不减少本金，消费者会发现，付清贷款的年限必须延长。

　　低于行情的贷款利率，当然能使更多消费者符合贷款资格，也使当事人误以为自己能力足够负担房贷，但是，一旦贷款利率跟上甚至超过行情，而收入却未相对增加，每月支付房贷就成为沉重负担。

　　房贷专家也提醒消费者，浮动利率房贷往往有提早付清房贷会遭重罚的规定，第一年就提早还款，罚金可能高达4%，第二年罚金降为3%，第三年再降至2%，第四年再降至1%，换句话说，这类浮动利率房贷第五年才能还清，若提早还清，2.5%的利率变成6.5%丶5.5%丶4.5%，反而不划算了。