光明科学城启动：首批供应15万㎡住宅，或诞生400米“双子星”

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深圳楼市的“金九银十”，比房子先行一步的，是土地。

继南山相继出让、挂牌3宗靓地之后，光明一口气公示6个地块的拟出让信息，包括2块居住用地、2块商业用地、2块公园绿地及配套道路。

这6块地位于光明中心区，靠近地铁6号线科学公园站（注：原站名光明新城站），总用地面积140324㎡。敲黑板：这6块地包含2宗宅地，将供应住宅约15万㎡。

△光明中心区规划图

作为光明科学城国际化高品质优质公共服务配套区，光明中心区将打造成为深圳北部中心的“城市心脏”，应用TOD建设模式，打造一批立体城市项目，如深圳科技馆、国际科技交流中心、光明书城、少年宫等。据深圳商报报道，新的城市地标——高度超400米的高端商务综合体也将落户光明中心区。

△光明中心区效果图

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9月18日，深圳市规划和自然资源局光明管理局发布《关于光明中心地区科学公园站北侧地块规划设计条件的公示》称，为推进光明中心区高质量开发建设，落实近期拟招拍挂出让地块，研究提出光明中心地区科学公园站北侧地块规划设计条件。

本次规划设计条件研究范围为地铁6号线科学公园站北侧，楼村西二路以南，耙塘一路以西的6个地块，包括2块居住用地、2块商业用地、2块公园绿地及配套道路，总用地面积140324㎡（其中市政道路用地面积7812㎡），总建筑面积367475㎡。

△地块位置示意图

具体规划设计条件如下：

◎居住用地

01、02地块为二类居住用地。

01地块用地面积23667㎡，容积率≤4.5，总建筑面积106500㎡，配套18班幼儿园建筑面积4800㎡、社区菜市场建筑面积500㎡、邮政所建筑面积100㎡、社康服务中心建筑面积1000㎡、社区老年人日间照料中心建筑面积750㎡、文化活动室建筑面积1000㎡；

02地块用地面积9630㎡，容积率≤4.5，总建筑面积43335㎡，该地块用于建设人才住房，配套社区管理用房建筑面积300㎡。

◎商业用地

03、04地块为商业用地。

03地块用地面积12811㎡，容积率≤8.1，总建筑面积103770㎡，配套书城建筑面积25000㎡、轨道站出入口；

04地块用地面积14131㎡，容积率≤8.1，总建筑面积113870㎡，配套公交首末站建筑面积4500㎡、轨道站出入口、自行车停车场（库）。

为给规划实施预留弹性，两块商业用地在不突破总建筑面积的前提下，具体容积率、配套设施等内容可结合城市设计要求，进行适当腾挪调整，不视为对已批准规划的调整。

深圳资深地产媒体人朱罗纪认为，这两块商业用地容积率超过8，一定要做超高层。“假定法定图则不大改，那么这块地将是科学公园这个轨道站唯一一个高密度TOD地块。结合光明中心区之前披露的消息，个人推测有可能高度会达到400米，有条件建成未来的「光明双子星」。”

◎公园绿地

05、06地块为公园绿地。

05地块用地面积62084㎡，配套社区体育活动场地、公共厕所、应急避难场所、环卫工人休息用房、再生资源回收站、垃圾转运站、公共充电站；

06地块用地面积10190㎡，配套社区体育活动场地、社会停车场（库）。

◎配套市政道路

01、02、03、04地块之间两条市政道路总用地面积7812㎡，红线宽度14米，双向二车道，道路设计标准应达到城市市政道路的各项建设要求。

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光明中心区，东邻两明生态区、西邻茅洲河、南邻高新技术产业区，为《深圳市城市总体规划（2010-2020）》确定的光明区中心和深圳北部中心。

△光明中心区区域位置图

拟出让的6块地即为光明中心区「4大组团+一个开发单元」中02组团的一部分。

来自光明区政府的信息显示，光明中心区规划居住人口23万人、就业人口27万人，规划用地8.18平方公里，总建筑规模1316万㎡（不包括各类独立占地的配套设施和公用设施面积）。

在用地布局上，以科学公园生态绿核以及由绿核延伸出的放射状绿色网络为生态本底，以集约发展、功能混合为发展理念，贯彻TOD建设模式，形成“一轴一环，一核三心”的空间结构。

△规划功能结构示意图

一轴：依托轨道6号线及其支线的发展带动作用，形成发展轴线；

一环：以科学公园为核心形成设施服务环；

一核：结合6号线光明站、科学公园站和大型公共服务设施，打造光明站综合服务中心；

三心：结合6号线其他轨道站点，以TOD理念建设光明大街站、楼村站、科学公园站生活服务中心。

在公共设施上，围绕科学公园布局，规划片区服务规模为23万人。

△规划独立占地公共设施示意图

△规划非独立占地公共设施示意图

◎01组团

居住为主、商业为辅，总建筑规模236万㎡，居住建筑规模上限161万㎡。

8所幼儿园，01-05（9班）、01-21（12班）、01-26（12班）、04-06(12班)、04-17（18班）、04-23（18班）、04-30（18班）、04-40（18班）；

1所48班初中；1所36班高中；4所九年一贯制学校，其中36班2所，54班一所，72班一所；

6所老年日料中心；

2所社康服务中心。

◎02组团

西部以公园绿地和居住为主、东部以产业为主，总建筑规模198万㎡，居住建筑规模上限85万㎡。

2所社康服务中心；

3所老年日料中心；

1所九年一贯制学校，27班；

4所幼儿园，02-06（12班）、02-07（18班）、02-14（18班）、05-04（18班）；

1所养老院。

◎03组团

居住、商业为主，总建筑规模313万㎡，居住建筑规模上限221万㎡。

5所小学，其中18班2所，24班1所，30班2所；

15所幼儿园，06-08（12班）、06-13 (9班)、06-19（18班）、06-24（12班）、06-26（12班）、06-34（9班）、08-06（18班）、08-07（12班）、08-22（9班）、08-24（9班）、08-27（6班）、08-30（9班）、08-37（12班）、08-40（9班）、08-52（12班）；

2所初中，24班、36班各一所；

3所九年一贯制学校，27班1所、36班1所、54班1所；

9所老年日料中心；

4所社康中心。

◎04组团

居住、商业、产业混合，总建筑规模259万㎡，居住建筑规模上限164万㎡。

1所九年一贯制学校，54班；

2所小学，30班和72班；1所初中，36班；1所寄宿式高中，48班；

9所幼儿园，07-03（18班）、07-07（12班）、09-03（12班）、09-22（9班）、09-26（18班）、09-38（9班）、09-30（12班）、09-34（12班）、09-49（6班）；

老年日料中心5所；

社康中心3所。

◎开发单元一

商务、商业、公共服务、商住功能，总建筑规模310万㎡，居住建筑规模上限50万㎡。

深圳科技馆、光明书城及1所九年一贯制学校，还有3所幼儿园，1所社康中心，1所九年一贯制学校。

片区内的市、区级公共设施主要围绕科学公园布局，社区级公共服务设施则按照社区划分安排在各社区中心或交通便利的地块。规划公共服务设施服务规模为23万人。

科学公园周边环绕布局市区级文化、体育、科技、展览等设施；社区中心均采用混合附设的方式，布局在社区服务便利的位置，包括社区文化、体育、医疗、管理、服务等设施。

在综合交通方面，片区以建设深圳“绿色交通示范区”为目标，形成以人为本的交通模式。

◎总体策略

人性化的交通组织：以公常路、科学城大道、双明大道、华夏二路四条东西向干道，光明大道、龙大高速、光侨路三条南北向干道连接外围道路路网，疏解对外交通需求；内部交通按照人车独立路权的方式组织道路系统，道路断面设计上优先保证公共交通、自行车交通和行人交通路权。

△规划道路交通系统示意图

多层级的公交服务模式：对外利用6号线和6号线支线、公交专用道，实现与周边地区长距离的公交联系；通过常规公交、支线公交两级公交线路，实现本片区与公明、光明科学城及光明北片区、光明小镇、光明凤凰城片区等周边地区的中短距离以及本片区内部短距离的公交联系。在轨道站点和主要公交枢纽周边，组织轨道、公交、自行车等多种交通方式的无缝对接和一站式换乘。

完善的慢行系统：除常规道路断面上与机动车分离、互不干扰的步行、自行车系统外，结合各层级的公共开放空间、社区公共广场等进一步完善步行、自行车系统，根据地形条件、建筑布局设置合理的人行天桥和地下通道，并按照服务半径设置自行车服务设施，引导步行、自行车等健康绿色的交通出行方式。

△慢行交通系统示意图

步行系统分为沿街步行道、休闲步行道两大类。

沿街步行道：在城市主干路、次干路及支路上规划的沿街步行道。

休闲步行道：包括联系各级城市公园绿地的步行路径和结合城市建筑建设的立体（地面、地下和地上）慢行步道两类。

曾经没有存在感的光明正在刷新你的认知。

6月24日的土拍大战中，中海和电建分别以54.08亿、20.12亿的代价斩获光明两宗宅地，可售楼面价近4万/㎡。

这一次计划出让的6块地，位置更加核心，定位更高，不出意外也是兵家必争之地。“有可能采取捆绑招拍挂。”朱罗纪认为，按照过往经验，最可能出现的情况是，政府很有可能会把这几块地捆绑拍卖——竞得的开发商需要无偿建设公园、人才住房。

“这样一方面可以让整个项目统一规划，让建筑的质量更有实现的保障；另一方面可以有效控制地价过高。如果不做限制，这块宅地继续刷新6月份的4万+楼面价，几乎是板上钉钉的事情。”