深圳商圈复苏情况如何？南都“夜试”把脉购物中心客流及交易量

　　深圳各区消费券接力，区长做客直播间带货，商圈经济在进一步复苏。商圈复苏哪家强？今期，南方都市报推出《商圈“夜试”榜单》数据篇，数据来源于口碑饿了么。以数据呈现商圈复苏面貌的同时，南方都市报也就业内人士看法为商圈复苏力疲乏一面“问诊”。商圈的复苏程度除受惠于返深人潮外，也与商圈硬实力相关，招商与运营或成关键。

　　榜单

　　城市级商业地标4月份增速创新高

　　时间进入5月，深圳商圈有什么新趋势呢？榜单显示，深圳的线下实体餐饮进一步恢复，其中深圳线下餐饮4月交易量环比2月，增速超300%。随着疫情防控形势进一步好转，湖北武汉地区在4月初迎来解封，国内航线全面开启，人流回归深圳城市之余，市民也更愿意外出消费。

环比二月增速，恢复较好商圈 深圳万象天地 连城新天地 金光华广场 壹方城 壹方天地 宏发大仟里 （数据来源：口碑饿了么）

　　从3月至今，在南都“夜试”团的持续走访过程中，区域级购物中心是最先回暖的商业地标。在上一期的《商圈“夜试”榜单中》，客流密集度前三位的购物中心里，除了第一位是位于中心区的城市级商业地标——福田星河COCO Park，紧随其后的都是区域性购物中心，如龙岗万科里及万科广场、坪山益田假日世界。

　　而最新数据显示，环比2月线下交易，4月份增速创新高的出现了不少城市级商业地标的身影。相较于区域性购物中心，城市级商业地标主要是辐射全市的消费群体。位于中心区的深圳万象天地、连城新天地、壹方城，作为都市里的网红感十足的商业综合体，在近期的客流回升及线下交易表现上都较为出色。

　　缘何出现这样的新趋势？随着疫情防控形势进一步好转，市民更愿意搭乘公共交通工具出行及远距离出行，跨区消费成为可能。同时，全市及各区分别下发消费券，进一步拉动商圈复苏力的释放。相较于区域级购物中心，位于热门区域的城市级商业地标在招商、运营和配套建设上，都有很强的吸引力。

　　远城区商圈复苏受惠于返城潮

　　而2月至4月，保持稳定增长且增速靠前的综合运营较好的商圈里，位于福田中心区的福田星河cocopark、连城新天地依旧排名前列。有趣的是，主要面向梅林片区的卓悦汇购物中心，也列在了整体运营较好的商圈。这主要是因为，梅林片区有较多大型的居住社区，且不乏以前的公务员社区，片区住户多为定居深圳的家庭，消费较为稳定。

综合运营较好的商圈 福田星河cocopark 连城新天地 卓悦汇 壹方城 （数据来源：口碑饿了么）

　　南山、福田、宝安这三大区域，迎来更加快速的复苏。这一方面是因为深圳的中心与西部区域，拥有着更多排得上号的商业综合体。另一方面，这三个片区，尤其是宝安片区，作为人口大区集合着很多在南山、福田上班的工作一族。其中，宝安大仟里的线下交易环比增速非常高。“这是因为宝安大仟里这类较远城区的商圈，受外来人群返城潮的影响大，前后对比明显，增幅很大。”业内人士如是点评。

　　而在盐田、坪山等只有为数不多商业综合体的片区来讲，居民返城潮也为这些片区的复苏增长提供重要抓手。近期，南都夜试走访壹海城，由于地处海边旅游景区，不少市民趁着五一出游专程来到有着“港风小镇”之称的沙头角打卡，作为片区唯一的一家购物中心，因其特殊的地理位置和山海资源也吸引了一波消费高峰。

样本 南都“夜试”深入一线集中走访19个商圈 此前，南都“夜试”在公益直播助力千店开门红之外，深入走访商圈一线。截至目前，南都“夜试”已于周末傍晚时段集中走访19个商圈，包括15个购物中心及4处美食地标，分别为下沙KKONE、坂田万科里、深业上城、益田假日里购物中心、卓悦中心、益田假日世界、福田星河COCO park、来福士广场、龙华星河iCO、坂田星河world COCO Park、龙岗万科里、龙岗万科广场、南山益田假日广场、宝安壹方城、布吉万象汇及八卦一路美食街、1979文化创意园、车公庙十亩地、宝安甲岸村。

　　把脉

　　缘何复苏力疲弱？招商与运营成关键

　　在一众表现相对亮眼的城市综合体里，深圳的商业地产历来面临着同质化的大考。在上期13家商业地标的走访过程中，南都“夜试”走访团队也列出了客流密集度靠后的三家购物中心，分别是卓悦中心、龙华星河iCO、南山益田假日广场。

　　榜单数据显示，卓悦中心和龙华星河iCO虽然都迎来较大的交易增速，4月线下餐饮交易环比2月增长超过400%，但由于前期交易量并不高，整体交易量的排名也相对较弱。缘何复苏疲弱？南都通过业内商业地产与零售大咖的意见，分析三个案例为商圈整体复苏加力。

　　福田卓悦中心：

　　体量大需分期招商，中心区消费者易分流

　　以“中央大街”闻名的卓悦中心，一直以高端定位吸引消费者，其对标的正是同样打出奢侈概念的罗湖万象城。因为想要招纳高咖位的商户，卓悦中心还在分期招商，而由于高咖商户的进驻需要综合考虑建设情况及客流情况，都未必会在第一时间进驻。而在区位上，卓悦中心并非处在传统的CBD区域，周围是高端商业住宅盘。作为中心区的商业综合体，福田周边成熟的商圈不在少数，对消费者也容易形成分流。优点是，卓悦中心目前的租金还处于相对低位。由于体量较大，及本身的区域及定位，假以时日商圈会慢慢成熟发展。

　　南山益田假日广场：

　　被业内评价“吃老本”，品牌更新不够快

　　位于南山世界之窗的益田假日广场，所处位置正是欢乐谷、世界之窗等旅游景点及酒店包围的核心区域。作为深圳老牌购物中心，益田假日的王牌项目是全深圳唯一一家苹果官方店。同时，OLAY品牌在这里的销量排名前列。

　　而业内对益田假日的评价，在于“吃老本”。招商更新速度慢，品牌老化问题需要重视。因该商业综合体处于旅游核心区，虽然这里的租金并不低，许多商户品牌愿意进驻此地讨个喜头，为后续进驻二三线城市或相对区域性的场地提高品牌议价能力。

　　此前，“夜试”走访过程中南山益田假日广场被消费者评为“不好吃”，餐饮业态较少，此前受食客欢迎的自助餐业态并没有营业。另外，由于场内有装修升级，部分区域被封了起来，也有消费者表示装修味道较重且视觉观感不佳，或也会影响出行消费意愿。

　　龙华星河iCO：

　　轻资产输出，后期运营维护差

　　龙华星河iCO作为区域性购物中心，交通并不方便，和地铁口有较远的步行距离。而在区域位置上，另一个存在的问题或许在于营运维护差。龙华星河iCO作为星河商置输出的轻资产管理品牌，在前期招商和建设期间，星河的强项发挥不小作用。但在后期运营上，介入颇少。

　　据介绍，这是星河商置与深圳市金基投资集团于2017年携手开启的合作项目。“合作形式灵活固然是好，但加盟和直营如何保持好品质，也是需要考虑的。”业内人士点评。

问诊总结 商圈复苏力也与硬实力挂钩 商圈复苏力的强与弱，也与商圈本身硬实力相关。而业态的丰满程度成为重要影响因素。对于旨在吸引全市客流的城市级商业地标来说，除了依赖本身的区位优势，也该有拓展向新的勇气。除了借助节点、优惠促销等吸引人流，商圈也可以在人性化设置上发力，比如停车场友好度、母婴空间布设等做出常态化软硬件改善。

　　统筹/采写：南都记者 陈盈珊