约10万张房票赶集买深圳。小心别买错了！

昨天，一位粉丝朋友给我发来两张截图。

一个是图表版的2022年年中深圳房价预测。另一个是文字版的深圳未来10年各区房价预测。

这位朋友跟我说，在深圳楼市的好几个购房者微信群都引起了激烈讨论。“我刚刚搞到一张房票，原来是想集思广益，然后去横岗买套房的，现在有些迷糊了！”

我看了一下，这应该是楼兔子的好朋友Kenny哥的预判。

实话说，Kenny哥对深圳楼市还是比较熟悉的，但这次的预判结论大约有一半，我并不认同。

但是，Kenny哥说“横岗的投资意义不大”。这点，我很认同，而且我认为Kenny哥表达很温柔了。

1、

楼兔子今天特意把Kenny哥的这个预判发出来，真的是有感而发。

核心原因是：深圳新增购买力很旺盛，但其实很多准购房者其实对深圳城市一点也不熟悉。

这个人群非常大！

2017年，深圳新增户籍人口62万人，2018年深圳新增户籍人口49万人。

深圳市人才服务中心最新披露的数据说，截止到4月7日，仅仅是开放一个月左右时间，深圳今年就接待办理或咨询人才引进的数量接近10万人。

大家知道，深圳现在也在抢人才。这10万次咨询办理入户深圳的人才很可能是“秒批”通过。

也就是说，过去两年，深圳新增加了大约110万户籍人口，今年又很快会增加10万人才入户。理论上等于是发放了大约120万张房票。

这些人会不会立刻在深圳买房呢？

这个不好统计。但楼兔子了解到的情况是，从去年下半年开始，确实有很多外地客户已经在深圳买房了。

下面这张图是刚刚开盘的半岛城邦4期，成功认筹排号的客户身份证信息统计表。很明显，699个认筹号里，只有220个是广东籍的。潜台词是：外地人真的杀过来啦。

最关键信息是：这些刚刚拿到深圳户籍的朋友，很多正在6个钱包的支撑下，在深圳选房。但他们对深圳真的很不熟悉。

楼兔子的好几位粉丝朋友去年就买了招商双玺和万科瑧山府。

但最近，我和他们聊天的时候了解到，他们对于蛇口和香蜜湖在深圳的具体位置，真的依然是一团雾水！

我只能说，这位朋友很幸运！楼兔子帮他们选到了绝对核心的地段，绝对安心的好产品。

但昨天这位朋友想买横岗！我真怕他一步踩错千古恨了。

2、

楼兔子一直跟与我私聊较多的几位粉丝朋友说，在深圳买房，一定要看地图！

没有对深圳地图的精细了解，你很难从大局上把握深圳楼市的走势。买对了，算你博傻踩到狗屎运。但风停的时候，那些买错的，就极其痛苦了。

十几年前，每年的深圳楼市春交会、秋交会，很多机构都会免费向购房者发放深圳楼市地图。

这真是一个值得延续的好传统。只可惜，如今开发商不投广告了。也就没人印刷深圳楼市地图了。

实践证明，有些钱，还是要出的。

闲话不扯啦。

过去10年，哪些地方的购房者最痛苦呢？

最典型的肯定是东部华侨城半山的豪宅客户。10年过去了，今天还有盘二手房放盘价3万多，和东莞凤岗差不多了。早期追高的客户如今，不是关灯吃面，是心口滴血！

横岗比东部华侨城半山要好很多。但放眼深圳来看，这里的绝大多数楼盘，真的不太值得投资。

看这张图，你就明白横岗未来10年的命运了。

这是大约两周前，深圳城市规划设计院的一位领导透露的深圳城市格局规划。

非常明显，粤港澳大湾区框架下，深圳未来的绝对城市中心是前海南山福田罗湖和龙华！请注意，深圳未来的绝对核心新增加了龙华！

以楼兔子的理解，在未来深圳绝对城市中心的组团里，龙华的份量，要远远大于罗湖！

那么，出现了以下两个预判：

A、罗湖的城市外溢力在下降。要依靠罗湖来驱动横岗，那就太奢侈啦。

B，如上图，罗湖之外，深圳东部的中心是大运中心和坪山中心。横岗夹在中间，没有任何比较像样的规划设计。甚至不如布吉！布吉还有深圳东站、布吉塔。横岗被暂时遗忘的角落。

结论：深圳城市格局的规划图非常清晰点透了，横岗几乎没有有爆发潜力的故事可讲！你拿横岗和坂田、光明、沙井、坪山去对比一下，立马就清楚了。

横岗还会不会涨呢？

一定会！跟着深圳城市价值提升慢慢涨呗。等布吉和大运中心都完全爆发了，横岗的机会也就来了。

有这个时间跨度，我还是建议你去买光明了。

3、

再打开深圳楼市地图，你会看到：深圳房价至高点是在关内核心，然后沿着三条外散轴线，一个台阶，一个台阶往下走的。但横岗，恰恰被跳空了！

现在深圳楼市最贵的地方是哪里？在南山后海一带，未来至高点必定是前海桂湾中心。

以后海如今单价大约每平米20万为中心原点：

西部轴线，宝安中心区现在是至高点大约10万至15万，然后是西乡，大约7万。再往西就是，沙井大约4.5万。

中部轴线，福田现在基本上10万+，龙华大部分7万至8万，正在摸高10万。然后是光明，大约5万。

请注意：这两条轴线基本上是以和中心至高点的距离为标尺，房价逐步降低。也就是说，中心区城市价值是以距离为标尺，逐步外溢扩散。

但在东部轴线，就明显出现了断档！跳空的地方，就是横岗！

罗湖，现在大约是8万，布吉去年至高点已经冲到了近6万，大运中心现在最高的大约是5.5万。但夹在布吉和大运中间的横岗，只是大约4.5万。

这就是城市核心价值外溢出现了问题。

所以，楼兔子最近看了好几个横岗的二手房，一些2015年才上市销售的次新房，如今二手房报价还只是3.7万至4.2万。涨幅非常有限。

楼兔子此前的文章特别点明过：2015年可是深圳房价的分水岭！

2015年3月，深圳新房均价是大约每平米2.9万。但是2016年，深圳新房均价大约是每平米5万元。接近翻倍上涨的关键跳涨时间点。

再回头对比，明显横岗是落后于大势。

4、

为什么横岗房价在过去数年明显弱于大盘？

上面的文章很清楚告诉你了：横岗在深圳城市格局中，明显先天不足！

聪明资金肯定是看透了这里面的玄妙之处。

去年，上海一位楼市大神还在小密圈里劝告粉丝赶紧买进横岗振业城大盘的二手大房子。对此，楼兔子表示非常佩服！明摆着瞎子指路不负责任啊。

为什么深圳人，尤其是潮汕客户，鲜有买进横岗？

当然，还另有故事。

那就是横岗这个地方，还隐藏有一个殡仪馆。一般人不知道。但长居深圳超过10年的朋友，一定都知道！

我们并不是质疑殡仪馆不环保。事实上，楼兔子一位粉丝朋友还买过布吉的房子，远远地可以看到殡仪馆。事实上，还真没有传说中的异味。

但你懂的，中国人对阴阳的理解，很是根深蒂固！

所以，你去看横岗的二手房市场。有一个特别的现象：大户型放盘多，而且单价特便宜！3万多就可以买到，已经和坪地价格差不多啦！

结论：实力居家型客户，都在逃离横岗。

再对比一下宝安新中心区的二手房市场，你也可以看到一个明显的现象：小户型放盘很少很少。大户型放盘，全是户型格局歪瓜裂枣。

结论：宝安新中心区居家型好房源，全部被自用客锁定了！

爱一个地方，你想买一套房。很难！弃一个地方，你想卖一套房子，更难！

5、

横岗现在还是有几个新盘在售的。能不能买啊？

我只能说，有的可以买。大部分不能买。

如果你非要买一套试试，我建议你买小两房、小三房就好。养二胎住大房，在横岗行不通。

这些话，等你卖二手房的时候就能明白了。

马上就是五一小长假啦。很多朋友在咨询买房子的事情，有时候真的是精力不济，无法及时回复了。有实在需求的朋友，可以加入楼兔子小密圈，我们提供一对一的精准服务。

今天这篇文章其实也不是刻意抹黑谁。事实上，光明也好，沙井也罢。都也有一些地方、一些楼盘，明显是坑。随后，我们慢慢聊。

下一篇文章，楼兔子想聊聊户型。五一小长假买房，有一些新盘一些户型，真的不好玩哦。敬请期待。

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楼兔子小密圈 楼兔子小密圈圈主胡春，2002年起至今，一直从事深圳地产传媒工作。先后担任南方都市报黄金楼市记者、编辑，深圳特区报地产新闻记者、主编，晶报地产新闻主编。2016年5月起全力运营楼兔子微信公众号。超过15年时间里，始终奋斗在深圳地产圈。实地踩盘的国内外楼盘超过1000个，面对面专访过的地产老板、上市房企高管、地产职业经理人超过1000人。见过看过思考过。楼兔子小密圈，给你另一个视觉观察深圳楼市。

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