经济学家任泽平先生总结的三句房价经典模型：短期看金融，中期看土地，长期看人口。其实就是明确了房地产定价的锚。
"短期看金融
以这次疫情为例，全世界所有国家都在救经济，大部分国家量宽放水的方式来解决。
钱，不放在银行，就放在资产里面。放在银行明显面临货币贬值的情况，大家一看到量宽的情况，都会希望把我们的钱换成更具保值、增值作用的房产。
深圳本身就是资金量非常庞大的城市。不单单是深圳的钱换资产了，全国的钱都慢慢开始涌入到深圳这个地方。
在3月份、4月份的全国房地产复苏，尤其是深圳，更现多盘、多区域热销，二手房均价已破6万，这就是最好的见证。
印证了各界共识，“疫情过后，央妈频繁降息，对房地产带来了阶段性的好处”。这也与过去十几年，每一次的量宽之后的影响高度相似，资产都会升值，亦如2020年初，疫情过后的宝中、西乡片区房产升值达到10-40%。
因此，有置业考虑的客户朋友，不防把握住“量宽”的窗口，进行置业。如前海空港双核宝安西乡片区的润科华府，建面约48-67㎡精奢小户型单位，就是不错的选择，首付分期仅23万起。
中期看土地
中期看土地，关键在于，决定房价走势的直接变量是供应量和需求。
为什么各界共识： “一线城市核心资产，增值保值，是置业与资产配置合适的选择。” 与之相对应的三四线城市地产发展，却不容乐观。
这其中的差别在于，三四线城市，人口稀少且不断流失，土地供应却持续增加，这些城市的房价长期处于低位，未来走弱是大概率事件。
一线城市、核心城市，随着人口增加购房需求不断，土地供应量必须相应增多，才能够控制房价，一旦供不应求，房价只能向上。
以深圳为例，深圳市政府2018年发布的二次房改意见，明确落实2035年的住房供应与保障体系，提出了170万套住房供应数量目标及市场商品住房和三类公共住房套数4:6的供应结构要求。即年度供应约10万套，其中商品房约4万套左右。
2020年商品住房计划供地拟建设商品房6.3万套，计划供应安居工程项目4万套。
据深圳房地产信息网数据显示，2019年楼市商品新房、二手房、公寓共成交13.4万套，市场需求明显超出了供应计划。
据公开数据显示，深圳房屋自有量约在20-30%，房产缺口达到800万之巨。而深圳可开发土地将尽，这意味着，供不应求，将是常态。这也印证了，为什么深圳房产，备受全国投资客欢迎，值得长期持有。
长期看人口供需天平的两端，一面是供应，另一面则是需求。可开发土地决定了供应量，人口则决定了需求。
长期看人口，并不意味着，人口越多的城市，越值得购买，人口少的城市不值得购买，而在于人口密度、人口净流入、房屋持有量。
人口密度越高 购房需求越大
以重庆为例，重庆的人口达到3102万，全国人民并没有去重庆买买买。因为，重庆的面积达到8.24万平方公里，约相当于41个深圳，“房住不炒”，巨量后备土地供应之下，想象空间有限。
而厦门，人口是429万，人口排名在全国前100名都排不上，但厦门的人口密度都能排在全国前20，达到2054人/k㎡，妥妥的全国前10。与之对应的房价，3月新房均价是3.59万/㎡，但是岛内新房平均价格去到5.5万/㎡以上。
深圳人口密度，全国居首，达到6725人/k㎡，这意味着，有限的土地之上，巨大的居住需求将托举楼市。事实上，深圳楼市亦常年居高不下，如今二手房更是全国居首，破6万元/㎡。
人口净流入越高 购房需求越大
根据已公布的数据，深圳去年常住人口数量为1343.88万人，与前一年相比增长41.2万。该数值和上一年度的增量49.8万相比，有小幅下滑，但仍然超越广州，全国城市仅次于杭州，为广东省内人口增加最多的城市。
图：2012年-2018年深圳常住人口增速，来源：智本社
深圳近年来人口增加约在40-50万左右，这群人既产生了购房需求，带来购房资金，亦会推升楼市的发展。
房屋自有量越低 市场后劲需求越足
房屋自有量越低，意味着有更多有买房需求，有待挖掘。据公开数据显示，深圳房屋自有量仅20-30%，远远低于北京、上海、广州，自有量达到60%以上。
对于注重家庭观念与看重孩子稳定生活的中国人而言，买房是生活的开始和起步。深圳800万的买房缺口，这部分人无时无刻都想着拥有自己的房子，一旦时机合适，必定入手。他们也是深圳房产最强有力的支撑。
虽然深圳的房价由全国甚至全球的高净值人群决定，但并不影响，从全国各地来深圳的新深圳人，想尽办法，集结全家的资金，用来买房。
润科华府
位于前海空港双核，宝安西乡片区
如今建面约48-67㎡装修1-2房在售
均价4.8万，品质现房，即买即住
长期看好，置业深圳，错过不待
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