千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选
提问：三叔你好，自从坂银通道开通后，后续的走势是个什么样子？想问下坂田的选筹梯队，还有结合坂田的学位房怎么去选择~比较疑惑。
回答：你好。坂田属于购买力外溢片区，各种规划利好正逐步落地，坂田可以说是西部和中部为数不多的淘笋洼地，中长期看好。坂田学位房可考虑省实验对应小区。
提问：三叔，总价250左右的投资房，底线是就算跌了也愿意自己居住，目前宝安考虑畔山御景，雅乐居，西城品阁，集信名城，请问该选哪个最好呢？感恩！！
回答：畔山御景pass其他三个都可以保证你跑赢宝安大盘，粗略排序如下：集信名城49/西城品阁35复式/雅乐居41
提问：您好，在南山科技园上班，首付120（包括税费），自住兼投资属性的一房一厅，目前关注领航城，中粮幸福花园、圣拿威。领航城社区大，一房一厅户型面积大，但有点远，上班通勤时间久；圣拿威小区环境不错，但离地铁站有1公里以上，且一室一厅的户型看起来特别小；中粮幸福花园小区环境不如前2个，但楼下步行2分钟就是地铁12号线。请教这3个里应该怎么选，或者其他地方推荐？
回答：总价350w，这几个都是刚需之选，但确实都一般
圣拿威的33平一房去年年底在270-300w之间，中粮幸福花园的40平去年底在280-300w之间， 所以貌似中粮幸福花园在近期涨得还多一些，领航城一直就没进入我的推荐表单内；小户型也有单价瓶颈，圣拿威的对手盘是花样年，总价再高，大家就选后者了；中粮幸福这个小两房目前在宝安近郊没对手，目前这哥儿仨，它看起来是最优的，毕竟未来有双地铁换乘到南山和前海，可参考内部分享。
提问：中熙君南山 中海深圳湾畔花园三房，从5年投资角度看，更推荐哪个么
回答：中字头的两个盘，从近5年内的配套和品质情况来看，显然中熙君南山更优，承接前海外溢，高品质次新盘，小初都是名校分校，各方面来说在南山区都挺能打的，轻松跑赢南山大盘；而目前的中海深圳湾畔还没有很强的买入点，等白石洲旧改有起色了，新学校开始划片才会有明显反弹；华侨城是很好的片区，不过已经很多年没有露风头了。
提问：三叔，你好，关注您的动态很久了，也一直是您的粉丝。目前，我有购房需求，以投资增值为主，预算在400万左右，三成首付，5年内对学位需求不是很高。最近看了前海，碧海，西乡，沙井几个地方的房子，有几个问题想听听您的建议：1、没赶在疫情前上车，现在涨了一波，是不是还是入手的好时机，还是观望一段时间看是否能回落一点点？
2、预算内前海的一房和西乡或沙井的两房哪个潜力更大 ？两者各有优势，如何取舍？
3、沙井的棕榈堡小区，目前说是宝二外学位，靠近万丰海岸城，但是07年房子，而西荟城次新楼盘但学位一般，选择哪个比较合适？或者是是否有其他区域更好的楼盘推荐。
4、涨了一波之后，首付也有点压力，可能还差一点钱，XYD会影响房贷吗？有哪家银行的产品适合去了解下？
回答：你好。1、当前行情较平稳，是可以放慢脚步慢慢挑，但是像核心区，由于房子有限，又有许多人想要买房，所以短期下降的概率不大。
2、主要看资金总量是多少。前海的一房是稳健一点的，特别是带学位的小户型，博的是超短期，过渡性投资产品。沙井还处于建设中，适合中长期投资。
3、棕榈堡在海岸城对面，可以考虑。西荟城的卖点并非学位，如果想好一点的学位，可以考虑丽沙花都。
4、可以看下置顶内部分享文章。
提问：三叔你好，福田、罗湖区top 3的中小学都可以租赁+费用入学，费用也并不贵。能讲下怎样能费用入学吗？如何操作？小学不都是划片的吗？
回答：不要忘记，还有租赁合同入学、人才和特殊人才入学、非住宅（如公寓和农民房、军产房）入学。1、入学是靠“积分”。自有商品房住宅产权积分高一些，自有非住宅房的积分低一些，租房也有积分、但是更低。2、不是每个学校，学位都紧张到飞起。 其实，最紧张的，仅仅是：一部分“一梯队”学校，关外（如布吉）的少数公立学校（因为片区人实在太多）。 其他学校，学位并没有那么紧缺。 对于学位不那么紧张的，租赁房合同都可能可以入学。整体而言，福田、罗湖、盐田的公立学位没那么紧。3、关内各区，做学位“预警”，是因为“义务制教育”是要“为学龄期的全体公民”提供学位。 等于，每个街道，如果“适龄学童”总数量，超过片区的“公立学位”供应数量，就会发布“预警”了。 这个“适龄学童”总数量，是包括居住与片区的“户籍学童”、“非户籍学童”，“自有住房学童”、“租赁住房学童”。 只要有“深圳居住证”，ZF就必须提供“义务教育”。所以学位才紧张。4、因此，“预警”并不是说学位不够“自有住房”的学童，而是不够全体片区居住的学童。就像，白沙洲之前，很多农民房租户的孩子，都上到了华侨城的2个公立学校。5、所以，你现在看明白了么？ 租房也可以入学，不是每个学校的学位都紧张到租房学童报不了名。6、既然租房、人才这些都可以入学，那么整理资料也是一个专业的活。 有人比较擅长解决资料和递送，就自然存在一些方法了。
提问：龙华的四大名校，推荐的2房的住宅有哪些可选，希望九年一贯制的
回答：白石龙龙悦居开始有房源放出来了，深外龙华分校小+初。红山的深高级分校3大盘：汇龙湾、水榭5-6、金亨利。其他学校有几个还可以，但是不值得为学位去投资。福田、罗湖区top 3的中小学都可以租赁+费用入学，费用也并不贵。
提问：三叔，大族的最大问题是在龙岗吗？那么是不是价格和配套都还可以才混到中等这个层次呢？？我记得你们从不推东部的，包括新盘，但很奇怪，O大唯二推过的振业城和另一个什么盘全在东边！
回答：大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。而且你看之前的题干，问的是新房性价比高的有木有，我觉得真木有，大族矮子里面挑高子。
提问：宏发领域4栋是住宅性质的办公室，为什么它卖的如此便宜呢？它也是住宅性质的房产证，正宗的红本为什么这么便宜呢？这个房子价格这么便宜，是否具有投资价值？它是否将来存在着暴击的机会呢？它现在价格是不是被严重低估了？它是不是一个漏呢？平时我们看到公寓性质的住宅卖六七万的都有。像这种住宅性质的办公室，是不是显得更加的便宜呢？怎么会有这种房子的产生呢？它的历史是怎样的呢？
回答：宏发领域的4栋的确是住宅性质，这栋住宅开发商当时设计成办公楼，里面煤气和油烟管道都有，但是几乎没有住家的，以办公为主。
对于真正的刚需住宅市场，房子的宜居性是非常重要的。办公属性的房子的宜居属性会大打折扣，没有居住氛围，电梯等待时间长，流动人员多且杂，私密性差等。反映到价格上就是对比正常居家为主的住宅会有相应的折价。这也是为什么它价格便宜的原因。这种名为住宅实为办公的物业类型，不能说是被低估，而是市场用脚投票的正常价格。宝中今年的涨幅大概有 20~30% ，单价涨幅2~4万。年初宏发这个价格大概是 6 万左右，目前价格也就是 7 万过一点，跑输整体宝中涨幅。
引申来看，类似的还有其他核心地段的住宅，因为办公很多，导致涨幅跑输同片区楼盘，如南山中心区的海王大厦，现代城华庭。带福外学位的青海大厦价格远低于旁边的景尚雅苑。所以，对于此类型物业需要谨慎，总体不推荐。
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