广东房产:楼市板块轮动,投资客大机会来了吗?

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提问：广叔您好，本人预算首付加税180万，总价500万到560万，两房，我在罗湖田贝上班，老公在南山深大南上班，想买来自住，另兼保值，还没有小孩，不过学位中上是不是对保值也有作用…… 上次问您皇庭世纪和皇达东方雅苑，您建议自住在南山中心区，说西丽更适合我。 请问桃源村三期怎么样， 西丽有其他推荐的盘吗？ 交通方便，近地铁的。 万分感谢！

回答：你好，桃源村还不错，成交量常年保持西丽top1，能跑平大势 另外松坪村也可以关注，地段比较好，在很缺住宅的科技园板块

提问：广叔您好，东直门华冠丽景商品房，有溢价吗？投资？自住，单价11.8万可以入手吗？

回答：你好，东直门属于比较固化的老商圈。 有一定提升的空间，但是可以建仓的标的很少，以老破大为主，华冠丽景溢价盘不推荐。品质稍微好一点的可以看看亮马桥的华远九都汇，能接受老豪宅的，可以看看世方豪庭，富丽花园一类楼盘。

提问：广叔您好，本人在广州，住在金沙洲广佛交界的时代地产，因地铁12号线的建设开始，每天出入金沙洲就更累了，就想出去租房，发现租金并不便宜，于是转而想买一套二手房，加上我们也都50岁了，两套房的名额都有，感觉再不买房就没机会了，我先生女儿有公积金，女儿（未婚单位总部天津，社保都在天津，户口是广州），先生和女儿上班都在地铁8号线附近，一个靠西，一个靠东，我们就定位在海珠区的昌岗（2和8号线）或江泰（2和未来11号线）选房，从去年的五六月份开始直到现在我锁定了江燕路的晓燕湾，75平的两房，求解此楼盘可以吗？或您有更好的推荐？谢谢！

回答：你好，买房思路还是正确的，租房没有未来，有能力情况下，可以广州继续买房加仓，没有太大问题。广州还未启动，是比较好的进场时机。按照以往的经验，深圳领涨，6个月一1年的时间涨幅会蔓延到广州，但是这次事情打乱了计划。

南沙、花都、黄埔的“人才购房”变相放松限购，这几个区域的一手和二手成交速度非常快。还有之前广州政策一日游，种种迹象表面广州ZF已经按捺不住了。根据你的情况来看，主要需求是自住+工作+通勤，选在江燕路是可以的，可以满足你们的买房需求，晓燕湾是江燕路成交率比较高的楼盘，主要建于1998-2004，所以要买就买房龄新一点，更有利于长持

提问：广叔好，请问武汉周边10000的房子有推荐的吗？盘龙城恒大名都的二手房值得入手吗？孩子过3年要读小学

回答：你好，如果生活半径在盘龙城，可以入手恒大，单价控制在1万左右。 如果生活半径在武昌，新盘可以关注南益名悦华府，也是学区，性价比不错。

提问：你好广叔，本人有2套深圳房产，2015年在布吉康桥花园二期有一套89小三房，但因工作原因一直在南山西丽片区居住至今，去年想去光明常住，于是买了光明勤诚达正大城103（现以交房），现在家里有2个小孩，一个2-3年后读初中，一个2-3年后读小学，本来想直接入住勤诚达正大城读其附属学校，但因为夫人担心新学校不好，想今年把康桥的房子卖了，自己再凑个100-200付首付，在南山或者宝中买一个学位+自住房，由于在西丽没有什么优质学校，还请广叔指点一下！

回答：你好，布吉片区目前仍有颓势，出手康桥花园思路正确。 不知道你们的总预算和月供大概多少呢？ 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 前海投资建议优先学位房： 诺德假日花园，鼎太风华，中海阳光玫瑰园，雷圳可以重点关注。 成交量排名靠前

提问：广叔好，目前在昌平，房屋价值550，考虑海淀学区(小孩上学)。目前重点考虑万寿路，想最小代价(估计600到700)买一个学区，另外在学校附近买一个自住。今天看了今日家园，这个小区目前6.5w左右，广叔觉得这个小区值得考虑吗？今天看今日家园小区有点密，人员略杂一些。另外万寿路附近有值得推荐的自主小区吗？总价在900内的三居。

回答：你好，今日家园相比周边有一定性价比，里面主要比较混杂 有经适房、商品房、单位分房，需要仔细选筹 还可以看 太平路公房、恩济里小区

提问：广叔您好，新人首问，本人坐标成都，目前只有成都三圈层资格，今年想回成都发展，想先上车买房，子弹50，通过中介介绍了解到三圈层目前发展比较快且唯一通了地铁的新津县（听说新津年底会撤县设区变为二圈层），目前看上新津新城区那边一个临河洋房盘（附近的盘都是洋盘，有几所比较好的新私立学校），整个周边目前比较荒，今年3月已经开始动工建设TOD，房盘离TOD项目与地铁10号线新津站大概1.2公里，实测了盘离成都市中心与以后的南门中心路程都是35公里，上班会有点远，已经交了定金，很纠结不知道现在应不应该买这个房？还是先买一圈层公寓，等过两年有资格了再购买天府新区的房源？但又担心两年后的房价，麻烦广叔帮忙指点。

回答：你好，不限购区域中，新津10号线算是不错的。新津的优势在于限购下资格稀缺导致的溢出效应。 简而言之，新津远远好于青白江视高简阳，但是却不如二圈层最不好的温江。

不建议你买公寓，公寓缺点在于二次交易税费高，几乎不能转手；不能落户，不能划片上学；做抵押贷款时最多只能贷50%，后期物业不好管理，有些公寓项目在10年后沦为仓库。公寓看似很美好，单价比住宅低，能租能住，还不占用首套名额，但是不能变现的房子，虽然不占用名额，但是会占用资金，让你错失掉其他机会。

我建议买房不用一直等，先买新津上车为好，如果说上班通勤距离太远，可以投住分离，在公司周边租房住，未来有实力后再出手置换，这样可以用资产追资产，实现风险对冲。

提问：广叔您好，我未婚，湖北人，工作郑州，郑州2年社保，可以直接买房。但是公积金账户才2万多，可贷款不多。子弹全家一起50，个人就35。现在郑州三环边1.5万以内，武汉那边肯定比这个贵，不确定到底是在武汉买，还是郑州买。但是郑州人太多，考虑到小孩子以后竞争激烈，还是想回武汉。只想买个小三房，未来20年，着重考虑教育资源，您有没有好的推荐？

回答：你好，武汉三环内也有单价1.5左右的楼盘 目前来看武汉的经济水平显著高于郑州 郑州的优势是人口基数大，长远看发展不错，但是短期内很难超越武汉 郑州的教育资源不如武汉，考虑下一代的教育，建议买武汉。 性价比高的学区新盘很少了可以关注幸福时代5期，招商江璟城。 二手可以关注四新 白沙洲 花山板块几个挂牌华师的学区房。

提问：广叔你好，本人想请问一下，龙岸花园怎么样，能否分析一下这个盘，现在上车是否合适？

回答：你好，龙岸花园是个别墅花园社区，环境是没得说的，不过总价有点高。 小区基本都是别墅和大户型的双拼，名额限制毕竟严重，加上周边缺乏商业，自住一般。 板块内有更适合投资的盘。

提问：你好广叔，看你的回答和我工作地点在国贸，想再东三环找个老公房上车盘，子弹150stsd，选的是双花园西里和农光里的顶层小两居，请问您还有好的推荐吗？

回答：你好，双花园内部的落差很大，要具体到哪一栋 哪一套房，看具体的价格才能做精准判断。 农光里大部分楼龄较老，会影响贷款年限。 以选择90后老公房为主。单价5万左右可入。

提问：广叔好，青岛蓝谷买房有前景吗？投资和自住成分都有，投资偏大点吧，5年投资期起步

回答：你好，即墨蓝谷新区是前几年国家重点打造的新区以蓝色海洋经济为主，交通便利，配套也比较齐全，山大，北航青岛校区落位。环境方面有滨海一线，蓝天白云，没有大型企业污染。

弊端就是这几年房价涨上来了，比较平稳，人口不太集中，年轻人大部分在市区工作，适合做长期投资，等人多了，升值的就快了。蓝谷自住加投资还是可以选择，起码单价比黄岛开发区便宜不少，将来也是有规划的。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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