实地地产赴港递交招股书 去年净利率9.1%

5月20日晚间，港交所披露了实地地产发展有限公司的招股书，农银国际为此次IPO的独家保荐人。

观点地产新媒体从招股书获悉，实地地产业务营运主要包括三个主要事业部：(i)物业销售；(ii)机电安装及装修服务；及(iii)租赁。同时，该公司亦自设计咨询服务及建材贸易赚取收入。

据招股书披露，实地地产成立于2006年，当时为初创房地产开发商，仅在广东省中山有一个建筑面积30.26万平方米的开发项目，现已逐步发展为地产开发商。截至2020年3月31日，于大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市的14个省份或直辖市的25个城市，合共持有37个处于不同发展阶段的地产项目，总建筑面积为143万平方米，即土地储备、已售建筑面积和不可销售及不可出租建筑面积的总建筑面积。

另于业绩纪录期间，实地地产的已结转建筑面积由2017年的46.98万平方米增至2018年的76.26万平方米，并进一步增至2019年的82.52万平方米；已结转平均售价由2017年的每平方米7711元增至2018年的每平方米8077元，并进一步增至2019年的每平方米9882元。

总收益则由2017年的38.7亿元增至2018年的63.7亿元，并进一步增至2019年的83.2亿元，复合年增长率为46.6%。税前利润亦由2017年的4.1亿元增至2018年的13.4亿元，并进一步增至2019年的17.1亿元，复合年增长率为102.9%。

土地储备方面，于2020年3月31日，实地地产应占土地储备1016.9万平方米，包括(i)合共可出售或可出租建筑面积554,358平方米的已竣工物业；(ii)总规划建筑面积6,242,034平方米的开发中物业；及(iii)总规划建筑面积3,372,916平方米留作未来开发的物业。

招股书还披露，实地地产绝大部分收益来自物业销售。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，复合增长率为46.6%。来自物业销售的收益分别占其总收益的93.6%、96.6%及98.0%。

实地地产表示，作为房地产开发商，物业销售所得收益视乎同年已结转建筑面积及平均售价而不时有所不同。

2017年至2018年的物业销售收益增加主要是由于住宅物业及商业物业销售收益增加。住宅物业销售收益主要是由于其于2018年交付的物业增加，导致遵义蔷薇国际及无锡玫瑰庄园的已结转建筑面积增加，令住宅物业销售的已结转建筑面积由2017年的434,256平方米增至2018年的706,081平方米。

商业物业销售收益增加主要是由于其于2018年结转的遵义蔷薇国际商业物业的建筑面积增加，导致商业物业销售的已结转建筑面积由2017年的17,148平方米增至2018年的50,748平方米。

2019年的物业销售收益进一步增加，主要是由于住宅物业销售的已结转建筑面积及已结转平均售价均有所增加，导致住宅物业销售收益增加。住宅物业销售的已结转建筑面积增加主要是由于其于2019年交付的物业增加以及新交付广州蔷薇国际及武汉君兰汀岸，导致无锡玫瑰庄园的已结转建筑面积增加。住宅物业的已结转平均售价增加主要是由于2019年交付（例如广州常春藤及广州蔷薇国际）的已结转平均售价相对较高。

另于2017年、2018年及2019年，实地地产的毛利率分别为21.9%、25.2%及30.9%。毛利率波动主要是由于各项目的毛利率有所不同所致。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，实地地产的净利率分别为8.4%、13.3%及9.1%。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，实地地产的股权回报率分别为492.4%、92.6%及25.5%。业绩纪录期间的股权回报率减少主要是由于其股东应占权益大幅增加。净资产负债比率则由2017年12月31日的38.09倍减至2018年12月31日的5.33倍，再减至2019年12月31日的2.25倍，主要是由于权益总额增加。

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