开发商请客,购房者买单?高赠送小区的得与失

在之前的推文中已经提到，深圳这轮房价上涨与2015年全市普涨不同，深圳这轮房价上涨呈现分化行情。

在这样的行情之下，市区的一二梯队学位房全部都涨了，中小户型单价没有低于10万的，高端豪宅区单价没有不超过15万的。

但在这些上涨的数据之后，其实还有一个上涨的因素在发挥作用，那就是高赠送户型的房价重估。

我们买房时，是按照建筑面积来计价的，但建筑面积不是实用面积，这就牵涉到得房率，即便是在同一个小区，不同的房子得房率不一样，价格也不一样。

例如位于深圳宝安西乡的超级大盘，其中有一期是复式户型，52平两房差不多有70平的套内面积，同小区的其他楼栋卖7万/㎡，而这个得房率超高的户型能冲高到8.6万/㎡。

而深圳某些单价在20万以上的豪宅项目，得房率可以达到130%，按得房率来算，其实际单价可能比表面的价格便宜了约5万。

赠送面积高，而建筑面积固定，显示到购房者关心的单价上，则更高了。

在深圳，高赠送其实是历史遗留问题，“送面积”在90/70政策前诞生，在90/70政策以后愈演愈烈，在2017年后已经被明令禁止了，所以后来审批的新房子没有偷面积的现象了，现在89平米的房子普遍是两室和三室了。

深圳的“小面积、大户型”

北上广深之中，深圳的得房率最高，并超出北上广一大截。有相关人士测算指出，如若算上深圳户型的高赠送，深圳“全国房价第一”的位置可让位北京，房价与上海齐平。

“送面积”在90/70政策前诞生，在90/70政策以后愈演愈烈。

之前的一段时期内，销售时大打赠送面积牌是开发商的惯用伎俩，譬如，相比飘窗、阳台等边角位，利用内阳台、天井位等“变”多一个房间的N + 1户型，由开发商和销售人员极力宣传，赠送面积常被误导为“物超所值”。

△85㎡4房，赠送面积48㎡，棕色部分为“偷”面积

△南山留仙洞地铁口77平的四房

“高赠送”是馅饼还是陷阱？

“大送”之下，购房者真的得了成倍的实惠吗？

有关“偷面积”的相关概念，盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣曾撰文：

所谓“偷面积”，就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用、但又不计入销售面积，或者只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。

“偷面积”实际是钻了《建筑面积计算方法》的空子，减少了建筑面积的套内平面面积。这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。

但还有一种情况是“赠送面积”实际上属于违建。即部分开发商给业主的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计、违章搭建。

具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造使得房屋实际使用面积增大。

与前者利用购房者对相关面积计算规范的不熟悉来进行虚假宣传，并没有造成实际的危害不同的是，违建是存在法律风险的。

首先，违建的“偷面积”一旦遭到举报，就有被政府冻结产权、不能交易的可能。这样的案例前几年很多：

2018年3月，福田区一项目因涉违建被执法部门查封，有业主投诉称购房后都还没来得及入住。项目因有房源存在错层阳台加建、入户花园加建、破坏外立面墙体、改变外立面等违建情况，曾被作出限制房地产权登记的决定。

其次，如果业主以开发商没有兑现“赠送面积”为由起诉，“赠送面积”属于违建的情况下，几乎不会胜诉。

2017年6月，龙华区一项目业主就楼盘违建问题与开发商发生纠纷，业主投诉开发商销售时“可以改建”的承诺未能兑现，而开发商则予以否认。

再次，违建这部分面积没有产权，如果后期遇到产权纠纷或者是需要拆迁、抵押、出售时不受法律保护。

产权证上没有显示这部分的面积如果存在安全隐患或者发生事故，你将失去法律的保护，想要投诉开发商也是十分艰难的。

2015年6月14日，贵州遵义红花岗区发生7层居民楼局部垮塌事故，幸亏一对夫妻提前发现墙现裂缝，挨家挨户敲门呼喊，才让68名住户全部安全撤离。

而查明的事故原因则是，倒塌房屋原为3层，后被房屋业主未经审批、私自加建至7层，导致房屋基础不稳，出现不均匀沉降，影响房屋质量。

即便业主坚称，开发商“赠送面积”时有意隐瞒违建事实，但业主向开发商的“追讨”也难以获得法律支持。

得房率越高越好？

得房率=套内建筑面积/销售面积。所以得房率与公摊面积是相对的，得房率越高则公摊面积越小。

公摊面积具体包含：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还有公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）面积的一半。

而其中独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。

与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，也不得分摊到本幢房屋内。

举例来说，小区物业在某一栋楼里设置了物业办公室，而该物业办公室服务的是整个小区，那么该办公室的面积就不计算在该楼住户的房屋公摊面积里。

需要特别说明的是，公摊面积是必要的，因为它决定了我们的居住配套设施是否完善。

如没有电梯等公共设施的老房子，公摊面积自然就小，很多豪宅的得房率就很低，因为豪宅往往会配备豪华的走廊和大堂、多部电梯，从而导致公摊面积大。

惠州有一个小区，走廊过道面积只有1.1米，业主苦不堪言，说：“过道窄到不行，最窄地方只有95cm，大的家具都搬不进去。”。

而在配套设施相近的情况下，得房率自然是越高越划算。

但得房率这个参数一般在楼书、线上购房平台、媒体平台等媒介，是不会出现的。当然得房率如果特别高的项目可能会宣传，否则是不会公开的。所以，得房率是多少，要自己算账的。另外，合同中标注的面积可能跟实用面积是有差距的，最严谨的方法就是自己实地测量。

写在最后

除了得房率会影响实用面积之外，还需要注意房间的格局，有的户型并不方正，房间里有不规则的拐角，有边角空间，这种房子往往难以充分利用，容易造成空间上的浪费。

另外，买房时不要被表面的价格蒙蔽，价格只是购房时最重要的参考因素之一。在买房时，既要进行楼盘横向对比和区域价值对比，也不要忽视了得房率、容积率之类的实用参数。