深圳楼市熄火？五一暗流涌动！成交日光与寒流并存，市场观望博弈加剧

编者按：黄金周深圳楼市比此前的市场相对平静。近期楼市热潮有所收敛，五一成交暗流涌动，市场分化的趋势持续，“日光与寒流”并存，市场观望博弈加剧。

©智讯财经作者 | 鹏客 发自深圳

时下，用”魔幻“来形容深圳楼市并不为过。

杠杆下“虚火”的深圳楼市异动在官方和民间舆论场都出现较强的热度。经济下行叠加疫情效应，投机者的楼市金融杠杆游戏重现，套利者与养蛊人的左右互搏。官方连续出手，对楼市进行软调控，包括限制中介挂出高价二手房等。

至于深圳楼市走向何方，从五一楼市的表现得以管中窥豹，可见一斑。

作为疫后第一个黄金周，今年的五一假期是楼市重要的“大考”节点。

机构数据统计，深圳五一新房推货量并不多，多为存量加推。加推的房源多来自一季度库存。

囿于各房企在一季度去化率所降低，随着销售增速放缓，精明的开发商在五一期间多以少量新货来试探购房者与市场底线，还有部分犹抱琵琶半遮面试水蓄客，龙华网红盘邀请知名财经作家站台，西丽某盘推出购房补贴券等，但收效甚微。

恰逢国内疫情接近尾声及全球放水，作为刚需族，刘峰认定现在是上车的好时机，5月3日，位于深圳西部的福永某现房三期发售又日光。他摇号排名028号，顺利中签晋升准业主行列，旁边有人啧啧称奇，认为他可真够幸运。

仲春初夏，溽气十足的深圳已热浪弥漫，气温从日出到日落前，一直在30度左右徘徊。“买西部没错，房价准跌不下来。”开盘现场两个购房者交流起投资体验。

深圳一家金融中介公司的市场总监对智讯财经指出，“西部涨幅有支撑，东部持续等风来。经营贷的运用仅是深圳购买力的极小一部分人群，整体影响并不大。五一期间大部分项目来访数和平常周末差不多，情况还不错。”

“结合深圳今年的五一的楼市情况，虽然成交量没有大幅度增长，但是毕竟在疫情影响下没有出现下滑，至少说明深圳的购房需求还是非常旺盛。其中，新房方面，西部一些热门板块，开盘即售罄的状态还在延续。”知名自媒体大胡子说房创始人李俊怀透露。

尽管深圳楼市整体人气回升，但并不是每个楼盘均有人光顾。有楼盘人气爆棚，也有楼盘门可罗雀，购房者呈现明显的“追强避险”心态。

长期跟踪深圳楼市的观察者认为，西部成交结果的鲜热，并不代表客户的狂热。“这是冷静的客户，做出的冷静选择。经过楼市的起伏，购房者都理性多了，大家已经不再盲目，而是很冷静地选出了合适自己的房子。”

从开发商层面而言，在政策环境管控较紧的情况下，营销动作稍微保守，转介的盘提些佣金，五一促销活动不多，热点项目也未入市。此外，购房者受西部涨幅对冲等各路信号影响，不少折中选择价格相对低洼的东部。

市场情况表现，五一期间东部反其道有“回暖”苗头，这个与“深圳一路向西”论调相背离的区域吸引了部分外溢的刚需人群。开发商陆续放出诚意价格，这也是市场对供给端挤压的一种态势。

对于深圳楼市熄火的声音，多名一线的中介是否认的。在龙岗工作的房产中介表示，五一的深圳存在楼市分化，热议的福永现房存量加推属于个例，目前多个热点项目还没卖，整体上以南山、宝安为代表的西部热点片区有所降温，但他所在的东部片区诸如坂田、布吉已经躁动起来。

“深圳楼市终究还是供求不平衡，在价格高位下，西部购买力会牺牲通勤选择中东部地区。”资深房产投资人大白也对智讯财经表示。

深房中协研究部主管华工则指出，总的来说，传统五一假期，叠加今年疫情以来人们消费需求的集中释放，外出旅游的需求较旺盛，假期效应明显。最后，前一段时间市场的短期躁动，前期积压的需求基本在前段时间得到了释放，随着政府对楼市的整治，市场观望氛围有所抬头，五一假期相比此前的市场相对平静。

五一深圳楼市暗流涌动，但一手网签数据存在滞后性，并不能完全反映当下的市场情况。相比于新房，二手房市场观望博弈加剧。

二手房市场方面，贝壳带看数据显示，4月，深圳贝壳共带看339945次，而5月1日-5日总带看约两万次，为4月带看总量的1/16。

总的来看，五一期间看房量维持正常水平，但成交相比此前差强人意，与大多数一线市场人员的预期有出入。

“金融政策收紧对于全款抵押投资客有影响，主要是二手房市场。”一业内人士指出，“但影响仅是一小部分人群，终究还是市场风向变了。”一

一线市场人员反馈，整体来看市面放盘量不及之前，伴随小区成交价上升，业主心态继续向上，转而反价。

在2016年房价高位时，刘敏曾购入一套位于南山的“老破小”房子，现在同在小区的业主不断调价。“都在等行情再次向好，现在我也不敢卖，今年有了孩子后，房子明显不够住，又在附近租了100多平米的房，把这套小的给租出去了。”房

对此，资深业内人士对智讯财经指出，“现在市场风向转变迹象明显，搞不好会有高价踏空风险。短期内如果急卖的话，价格回调几率很高。”

大势之下，购房者的观望情绪也越来越浓，特别是近期调控风波蔓延，都犹豫现在入手是高位接盘。

“二手房市场有波动趋势，主要受前期积压的需求逐步释放，而且受前期部分片区价格涨幅影响，以及市场对后续政策变化和宏观经济不确定性，导致存在一定观望氛围，叠加五一长假出游影响，市场结束了此前成交量一直放量的状态。”深房中协研究部主管华工进一步透露。

总的来说，智讯财经调查发现，近期整治影响下深圳楼市热度较以往有所收敛。市场分化趋势持续，暗流涌动下的五一楼市“日光与寒流”并存。

除了此前升温的二手房市场有所回稳，作为上半年中最后一个楼市旺季，5月向来是开发商们推盘的黄金期，加紧推盘早已成为房企的常规动作，但今年五一期间开发商入市积极性明显不够，楼市供应乏力。

数据来源：各城市住建局、贝壳等

此外，从成交数据上看，深圳新房住宅五一假期共成交328套，相较假期前五天成交下滑45.1%，同比去年假期上升14.7%。由于今年假期较以往延长1天，从日均成交量上看，今年日均成交量不及去年同期，但下降幅度不大，仅为8.3%。

”整体而言，今年的深圳新房市场成交表现平稳，较去年并未出现大幅波动情况，但由于小长假，旅游分流购房者需求，环比成交降温。“诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对智讯财经表示。

知名财经评论员刘晓博则表示，五一新房交易下滑，到底跟市场目前推出的产品有关，还是市场转入观望有关，还有待观察。此前官方连续出手，对楼市进行了软调控，包括限制中介挂出高价二手房，还提及了房地产税，估计对市场预期产生了一定的影响。这个影响到底有多大，可能还要看到5月末才能更清楚。

来自深圳中原研究中心的统计数据显示，深圳5月预计有11个盘推新。五一期间，不少开发商在尚未摸清购房者入市意向的情况下，只开放认筹蓄客，真正开售的楼盘并不多。换言之，五一后新盘新货将陆续到来。

业内人士表示，疫情及政策层面对楼市影响仅是暂时性的，房地产需求只会延后，不会消失。

眼下，静待时机成市场共识。购房者暂停购房需求转而观望，“最佳买房时机是在预算到位的情况下碰到绝佳房子。”90后房产规划师钟仁感叹。

钟仁在高新园上班，最近看中了被写字楼和回迁房层层包围的南山超级网红盘，该盘将再次推售1175套房源，计划分两批推售，首批推售约503套，这是某央企在大冲的大型旧改项目。

就在该项目附近，星罗棋布着腾讯、大疆、中兴、康佳、TCL等上百家科技公司。钟仁将希望寄托在这网红盘的摇号上。不久后，他就要和上千组家庭进行一场，运气大于努力的竞赛。

在大基建和大放水时代，房价是抵御通胀最好的产品。对于深圳楼市，他坚定地认为，深圳的房价，暂时不会猛涨也不可能会降的。

对于疫情后的房地产市场，诸多市场人士则一致认为，“房住不炒”仍是房地产发展红线，热钱难以集中流入。仅凭五一几天网签数据去讨论楼市是否火爆，未免有点过于片面。

“但是，４月房地产市场迎来近期最大一波降息，年内降准、降息幅度或继续加大，此外，疫情期间积累的改善型需求及学位房需求集中释放，5至6月出现一次类似2019年初“小阳春”的概率已经越来越大。”不愿具名的资深业内人士指出。

传统“红五月”楼市是下半年市场走向风向标，而深圳楼市是中国流动性最敏感的晴雨表。风口浪尖的深圳楼市何去何从，智讯财经将持续关注。