深圳新房集中成交折射出一个道理！

这几天，深圳几个新盘热销，才沉寂三个月的市场好像又重燃了，自媒体人率先高潮了，各种深圳楼市回暖又要见底反弹的评论，重出江湖。

先看大的宏观形势，近期，房贷利率有见顶回落的迹象，房地产调控政策估计也不会再严，已经到了极限，而且有些地方托底的意味也比较浓，比如合肥对降价的房企上门“问候”，砀山对降价的楼盘给予“特别对待”，不许房价下跌的心思昭然若揭。

最近深圳弄了个新房15%的涨跌停板，超出这个范围要重新备案，其实也是在防范市场的震荡，广州为了减少双合同带来的维权压力，不得不放松楼盘限价。

就一二线城市而言，政策肯定是见顶了，但我认为这并不意味着市场底就到了。

现在有一种说法，明年政策上会松绑房地产调控政策，因为经济下行压力比较大，地方政府没钱还是需要土地财政输血，要卖地，调控不放松，楼市不好怎么卖？比如原来我们的攻坚战——环保只能被迫放松，下分到各个省来执行，因此华北的雾霾马上又重现了，因为相比空气质量，工业增加值带来的就业，经济增长更重要。

但房地产跟环保能相提并论吗？我觉得完全不是一回事吧。

紧紧松松，线性循环，走最容易的路，最后将无路可走。

假如我们真的因为经济压力大就放松调控来维持泡沫，那消费只会更加刺激不起来，从而无法进入一个良性循环。

实际上，深圳目前在售的大部分新楼盘，比如龙岗，光明，观澜，龙华，坂田，只要性价比不高，依然卖的很艰难。

从最近市场的表现以及开盘现场了解的购房者心态来看，购房心理偏向理性，主要以自住为主，鲜少纯粹出于投资需求进行的购买行为。“等了一年也没明显降价，该买还是要买的”刚需心态占主流。

观察最近的市场，如果你是好楼盘，只要开发商诚心让点利，确实能卖得不错。但如果价格上不让利的，购房者也不会买单。

 目前不少业内人士认为，市场在快速的逼近底部。这个底部，会不会这么快就到来？我是不敢轻言底部的，多数人看得到的底部，樱桃的直觉总感觉是假底。目前深圳的住宅存量已经有3.4万套了，我记得年初还不到3万套吧，存量开始在累积了，明年新盘会更多，至少明年再谈论底部的问题。

根据观察，三四百万总价左右的楼盘，刚需群体确实还是非常庞大，这部分市场还是有需求，但超过500万往上的购买力樱桃觉得还是严重不足的。

10月份，深圳二手住宅套均总价为466万元，较上月有小幅下滑，相比2016-2017年明显下降。也在说明中端有效需求明显不足。

从近两年来的数据可见，除春节外，今年的10月是深圳真正的寒潮。近两月新房大量推盘，10月共有17个住宅项目开盘入市，其中含住宅项目达到13个，住宅推售套数合计6721套，整体开盘去化率约25%。且大部分项目都启动中介带客，实际成交量仍然较低。

而深圳新房均价在2013-2014年缓慢上涨，2015到2016年井喷式增长，2016年10月政策调控后住宅均价维持在极小范围内变动。10月新房住宅成交均价54071元/平，环比上月再减少9元/平。新房的价格一直在保持坚挺。

但商务公寓项目明显在降价走量。位于西乡碧桂园项目直接打出首付12万起吸客，首付分期的案例增加，位于坂田的公寓项目也打出首付20万起，8个月0月供的广告。龙华融创的写字楼项目更是开出“三年免月供，三年免费使用”的广告拉客。

除了首付分期外，开发商更是开出高额佣金吸引客户，越是难卖的项目佣金点越高。奥园峯荟项止开发史上最强佣，7%跳8%的佣金+2%现金奖。深圳龙华网红公寓开出了4个点佣金+现金奖+iphone x。光明某项目更是直接提出佣金7%跳8%，再加2%现金奖，佣金接近10%，确实是深圳历史罕见高佣。