本头条号文章均为原创，是我们在北京房地产圈从业20年经验凝炼而成，每期都是实战干货。

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投资的第一原则是什么？安全。在房产投资中更是如此。

不管销售说的多么天花乱坠，以我们在北京房地产从业20年的经验明确告诉你，不要碰。

一、公寓

在2017年“326新政”之后，北京的公寓市场从热火朝天一下子被灭了火，至今已经三年多了，丝毫见不到回暖的迹象。

但这也难怪，没有政策的配合，公寓不可能再成为房地产宠儿。而且，由于商住公寓的各种出生证明就先天不全，相当于是个畸形儿，是根本无法健康成长的。

2020年了，疫情还没过去，房地产市场却先活跃了起来，闹腾的最欢的就是公寓。很多人又开始打起了公寓的算盘，看中的就是它总价低，似乎有更大的上涨空间。

但是，章哥郑重告诫你，千万别碰。原因很简单，任何时期的打压房价政策，都要有一个最典型的目标，而且轻易不会在短时间内改变。

比如“7090政策”，是2007年推出的，目的就是遏制住那两年过快上涨的房价。推出之后的几年中，无数的专家和房产商提出质疑，但又能有什么改变吗？就在2015年大家觉得这政策会悄然取消的时候，2016年又被郑重的重申了，限制依旧。

所以，商住公寓的政策也一样，千万别觉得会在短时间内放松或者取消。而且，公寓市场看上去很大，实际上只占住房市场的一个零头。作为违规典型是最合适不过的，严格控制的力度绝不会放松。甭说别的，那高额的税费就能吃掉你小一半的收益，投资难度太大了。所以千万不要赌，在买房这件事上，你输不起！

二、小产权

这更是一个畸形儿，到现在谁也说不清，全国到底有多少小产权房。据说在深圳，有将近一半的房产都是，几乎成了房地产交易的主流。

但是，北京却完全不同，千万被碰小产权。

北京有750万套正规住宅，但小产权呢？据最大的估计也仅为不到20万套，大都分布在五环之外。

所以，千万别幻想小产权能在北京房地产市场上能有话语权，更不要幻想这些业主们能影响房产政策。

政府这些年确实是没有处理小产权，但并不代表管不了。想想2017年底的拆违运动，都看到各部门的执行力了吧。

几十年积累下来的老大难问题，几乎是一夜之间就都解决了，开始还想看笑话的人们都看傻了！

要记住，房子不仅是用来住的，还是要传给子女后代的，更是有可能出售换取现金的。而小产权房作为非法的产物，肯定早晚会被整治。到那时，没人会帮你喊冤。

说个更具体的时间吧，房产税落地之前，小产权问题肯定会被解决。因为如果让正规产权的业主交税，小产权却一分钱不交，那社会公平的争论将达到什么程度？

所以，不要抱有幻想，千万别碰小产权。

当然，小产权也要分种类的，也不是完全不能碰，但这对买房人的专业度要求很高。

三、安置房

在北京的城乡结合部，散落着各个自然村拆迁后建设的安置房。按道理，在房子交房后五年内就应该办理产权手续。但由于种种原因，很多都超期了。

于是，很多安置户为了换钱，就私下转让房产，价格要比有产权证的低至少30%，确实很诱人。

但是，章哥劝你，千万别碰，否则将来麻烦无穷。

我曾经遇到过多起纠纷，都是因为私下转让而引发的，没有一个能顺利解决。

请问，谁会不知道有了产权证房子就能买高价？那安置户为什么还要急着低价处理？

因为实在没办法了呗，或者是赌博欠了账，或者是做生意赔了，总之是不到万不得已不会买房。

但是请你想想，这些人都已经窘迫到这种程度了，那拿违约还会当回事儿吗？尤其是这种本就不合法的协议，已经穷的都卖房了的人还会和你讲诚信吗？而且，就算他讲诚信，他的家人呢，也会和你讲？

本来想举几个例子，想想还是算了，太多了，没一个买房人能顺利过户的，都牵扯了无数的精力，没一个不后悔的。

四、商铺

一铺养三代的说法早就过时了，现在连开发商都不爱建商铺了。既不好卖，也不好租。好容易租出去还要交高额的房产税，里外算下来远不如住宅划算。

千万别听售楼员和中介的花言巧语，按照他们的计算，商铺的回报率相当高。但是，他们计算的都是理想情况，而现实中，哪有那么好的事情？

这次疫情就是一面镜子，把商铺的脆弱又一次展现了出来。商户无法正常营业，肯定要求减免房租，那业主能怎么办？

减免吧，谁又给自己补偿呢？不减呢，租户干脆一走的话，指不定又得空多少日子。业主们左右为难！

所以，听我的劝，千万别碰商铺。更不能碰商场里的商铺，那你连自己做主的权力都没有了，只能眼睁睁的看着没办法。全国的商业面积早就过剩了，北京更是重灾区，至少近五年来就没听说过有成功的投资案例。

总结：

以上四种房产是绝对不要碰的，尤其是在今年，2020年。千万不要被楼市的虚假繁荣弄昏了头，更不要被卖房人忽悠，盲目投资是要付出代价的，智商税不能交！

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