“房住不炒”之下青岛楼市浅谈5：青岛的前世今生之二

前言：翻看青岛历史，我们会清晰的看到，青岛的诞生始于第一次工业革命的全球化资源分配浪潮，欧洲工业国家急需开发产品倾销市场，并掠夺原材料。在山东的天然良港区，烟台于1861年率先开埠，但英国人犯了一个致命的错误，就是没有把山东作为整个经济腹地来打造，等青岛修建了胶济铁路之后，烟台的进出口贸易急剧下滑，最终导致英国人败走烟台。目前我们所说的城市群建设，国家中心城市的建设，最后拼的就是经济腹地的多寡，因此一个城市的发展规划的前瞻性是首要条件，其次就是配套的唯一性与排他性。

日本第一次占领青岛地图，此时中心区域以德国建设区为主

(1) 日占时期在德国规划基础上，扩大了城市规模至3倍，推行同化政策，并吸引大量日本人移居青岛，1917年以后，城市建设速度加快，在四方沧口一带填海造地，先后建了“六大纱厂”，在铁路沿线和胶州湾东岸形成了工业区，在台东设立商业中心，“南宿北工”的带状城市格局初步形成。二战日本侵占期间兴建黄岛港，将青岛定位为“华北门户”,1937年青岛人口规模达46万人。

北洋政府时期，胶澳商埠规划图

(2) 北洋政府时期，黎元洪改青岛为胶澳商埠，青岛成为中国第一个直辖市，人口29万，成为中等规模城市。成立专门的城市管理部门——工程处，负责建筑、道路、绿化、市政等内容。

(3) 南京国民政府时期，1935年颁布了国人第一次对青岛规划的《青岛市施行都市计划案》规划范围北至沧口、李村，东至辛家庄、麦岛一带，规划面积138平方公里，规划人口100万。

(4) 建国后，青岛的行政地位发生变化，改为山东省辖市，青岛城市规划与发展可以概括为五个阶段：

第一阶段：1950-1979规划人口100万，规划面积100平方公里左右。

第二阶段：1984规划建设用地115.7平方公里，规划人口115万人。规划以海泊河、李村河两条河道为界限，将市区划分为南、中、北三个组团。

第三阶段：1989年，依据城市发展的需要，在南、中、北组团布局结构的基础上，增加东、西两个组团。规划建设用地292.5平方公里，规划人口184.8万人。

青岛1995-2010城市规划，以青岛、黄岛老城区为主

第四阶段：1999年6月4日国务院复批的 《青岛城市总体规划（1995-2000）》，规划确定了以青岛为 主城，黄岛为辅城，环胶州湾发展，城市建设用地266平方公里，规划人口310万人。

青岛市城市总体规划（2011-2020），以中心湾区为城市发展核心

第五阶段：2016年1月8日，国务院批复了《青岛市城市总体规划（2011-2020）》，其中对于青岛中心城区描述是：中心城区指市区的环胶州湾沿岸地区，包括胶州湾东岸，北岸，西岸，中心城区城市建设用地660平方公里，人口610万，相比2000年城市规划的建设用地及人口增长两倍左右。

青岛要想成为山东半岛城市群的龙头城市，要想争夺国家中心城市就必须在城市规划、公共设施、资源配套方面向一线城市看齐，只有这样才能在城市竞争中脱颖而出，让更多的中小城市更广大的内陆成为自己的经济腹地，才能成为著名的湾区城市。

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