房企千亿销售额背后的真相

年报季赛程过半，房企2019年的成绩单都一个个呈现。

回首过去这一年，房地产市场面临着行业严厉的调控政策，围绕房地产行业的多是“降温”、“寒冬”、“融资趋紧”、“洗牌”等关键词，对房地产市场的冲击不言而喻。

然而，与市场的低迷走向相反的是千亿房企继续扩围。据观点指数数据显示，2019年千亿房企数量增至36家。从百亿到千亿，房企奔跑的速度越来越快。跨越这一距离，老牌房企绿地控股用了8年时间，远洋集团用了10年时间，而后来者建业地产、蓝光发展均仅仅用了4年。

不仅如此，房企进入头部阵营的门槛愈来愈高。据观点指数数据显示，TOP 30门槛达到1174亿元，TOP20门槛达到1607亿元，TOP10门槛甚至高达2425亿元。

冲击千亿的赛道上，后来者的热情并没有被市场的冷淡冲散。正所谓“理想很丰满，现实很骨感”。2019年的报表数字就像“双面镜”，一面照出千亿瞭望者的热切期盼，另一面照出千亿房企失速的业绩。

净利润走低

在2019年业绩会上，融创中国董事局主席孙宏斌说到，“销售排名其实没有意义，融创希望在利润和市值上有好的排名。”历经多年的规模赛竞逐后，龙头房企开始转而关注盈利问题。

但融创最为重视的盈利问题，却是飞奔进入千亿的房企不可言说的痛点。万科管理层曾在业绩会上表示，毛利率下降是行业的长期趋势。而在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，房企大多选择以项目合作的形式冲刺规模，虽然可以更多的借助外部资源实现迅速做大的目标，但是在一定程度上必然牺牲企业的盈利空间，导致归母净利与销售规模的失衡。

实际上，房企通过合作以实现规模扩张并不是秘密，后来者更是得心应手。例如，2019年新晋千亿房企中国奥园、蓝光发展、美的置业、建业地产、滨江集团的权益销售额均未达到千亿。

综合年报和观点指数数据，蓝光发展2019年销售额为1015.37亿元，权益销售额810.2亿元，权益占比为79.79%。滨江集团销售额1150.5亿元，权益销售额仅有447.3亿元，权益占比仅有38.88%。另据观点指数公布的排行榜显示，2019年权益销售额进入千亿的房企仅有22家，仅占千亿房企的61%。

随着企业权益份额的下滑，企业的利润水平亦开始下滑。即使是身处2019年千亿房企净利润榜排名前2的中国海外发展、华润置地也开始走下坡路。数据显示，华润置地2019年的毛利率为37.9%，较2018年下滑5.5个百分点。其中，开发物业毛利率由2018年同期的42.9%下降为36.5%。

而中国海外发展的毛利率与净利率数据也出现了近5年来的首次下滑。2019年，中海地产的毛利率为33.7%，较2018年下降4.1%；净利率为25.4%，较2018年下降0.8%。

而真正衡量上市股东收益的归母净利润这一指标同样不可避免地开始走低。财经网梳理发现，截至4月10日，在26家已经发布数据的千亿房企中，11家房企的归母净利润低于50亿元。其中，排名垫底的滨江集团归母净利润仅有16.38亿元，这尚不到销售额仅有212亿元的合生创展归母净利润的1/5。

即使处于龙头位置的top10房企，归母净利润也在失速。据财经网统计，top10房企中归母净利润增幅超过50%的仅有融创一家，达到57.1%，增幅低于20%的高达5家。

扩大至整个行业而言，规模与利润失衡也是一大痛点。根据Wind数据显示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市内房股发布2019年年报，合计营业收入4.26万亿元，同比增长22.77%，净利润同比下降7.56%。

柏文喜强调，当规模和利润失衡时，如果企业不能很好地控制好土储扩张带来的资本性开支以及其他各项成本的上升，不能迅速将财务杠杆降下来而让企业进入稳健运行区间的话，再叠加在当下市场比较低迷且去化速度下降、回款不畅的情况，企业的现金流会更加吃紧，从而导致资金链承压。

现金流靠融资

其实，现金流问题一直是压在房企身上的一座大山。

在万科2019年业绩会上，现金流问题被多次提及。万科董事会主席郁亮说，万科要保证现金流安全。万科董事张旭说，“因为疫情，我们希望多保留点现金在手。”

实际上，即使没有叠加疫情，今年对房企的现金流也是一个考验。中国指数研究院发布的数据显示，在房企存续债券中，2020年-2023年，债券偿还规模保持高位，2020年需偿付规模为7520.1亿元，2021年将达到10524.2亿元，房企将迎来偿债高峰。

粗略来看，千亿房企的在手现金几乎都能覆盖住短期债务。但仔细一看，房企现金流却不靠经营而是靠融资。

财经网梳理发现，在长达33个月的时间里，金地集团的经营现金流量净额为负。直至2019年第三季度末，金地集团的经营现金流量金额仍为-2.71亿元。

无独有偶，绿城中国的经营活动现金流净额同样长期为负。2019年，绿城中国未公布现金流量净额，但2017年-2018年，绿城中国的经营活动现金流净额分别为-150.83亿元、-165.56亿元。

值得注意的是，即使是经营活动现金流能够实现正流入的企业，流入净额与在手现金也存在缺口。以保利发展为例， 2019年第三季度末企业经营现金流量净额为92.21亿元，同期的货币资金为1125.67亿元，而2018年同期的货币资金为971.46亿元。若剔除其他因素，企业2019年前三季度即使未有任何支出，尚存在62亿元的缺口。

“企业现金流不靠经营靠融资的情况是不正常的。”柏文喜表示，即使现在卖项目求生，能拿出大把银子的房企也不多了，况且大家都需要屯着现金保命。“房企可以借新还旧，或者债务重组，但无论是哪种方式都是需要靠融资活着。”

郁亮在万科的业绩会上再次主动提及“活下去”。他说，“当年提出‘活下去’是居安思危，没想到现在却成了真实的存在”。

降负债靠“贴牌”

2016年5月9日，人民日报刊登了《开局首季问大势—权威人士谈当前中国经济》一文，“去杠杆”被正式提出。作为重资金、高杠杆行业的房地产首当其冲。

那么，什么是去杠杆？简而言之就是把借钱的比例降低。随着“房住不炒”的逐步落实，房企去杠杆已是箭在弦上，不得不发。

根据公式净负债率=净负债/权益总额。仰靠融资过活的房企无法停下融资的脚步，便有意识的加大分母，通过增加非控股权益的方式增加权益总额。

年报显示，绿城中国2019年净负债率为63.2%，同比增长14.29%。但绿城中国的净负债增幅达到31.42%，公司股东应占权益仅增长了0.3%，非控股权益同比增幅高达18.36%，显著拉低了净负债率的增幅。

与绿城中国类似，旭辉控股2019年净负债率为68.5%，同比增长1.9%。与此同时，净负债增幅达到38.53%，非控股权益甚至超过股东应占权益达到331.67亿元，同比增幅高达66.18%。

“用别人的钱扩张，风险共担。这样可以实现规模利润最大化，又能控制风险。方向其实是好的，对企业有利，只是要做好把控。毕竟机制灵活了，风险就大。”资深地产专家薛建雄表示，这可以算是一种品牌输出。若在制造行业，这种行为算做“贴牌”。

在非控股股东的助力下，企业之间形成了一个闭环：非控股股东帮助企业增加账面销售额、降低账面负债，但实实在在的拿走了利润。

在这场临近尾声的规模竞逐赛上，千亿房企的名单愈来愈长，但年报篇幅愈来愈短，成色愈来愈差。在薛建雄看来，地产股的确是有利润偏低的问题，所以股价都不高。“股价不高，那么实际控制人就可以套现，实现私人利益的欲望就更强。”

在娱乐圈，对于这种仅仅有漂亮外表的人，有一种专门的称呼叫“花瓶”。但这种漂亮，却经不起风雨的考验。