疫情致深圳办公市场空置率承压，机构判断今年将出现议价窗口期

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　　南都讯 记者王鹏钧 “大宗交易成为主要资金回笼手段，整体写字楼成交量或受打击”，近日，第一太平戴维斯在其《大湾区写字楼大宗投资资本市场分析》报告中指出，疫情对大湾区写字楼市场的打击目前还暂未能给出明确结果，不过可以预计的是，今年将是风险与机会并存的一年，租金下行压力大的同时，也是议价窗口期出现的时机，使得下半年大宗写字楼成交放量可期。

　　看好深圳基本盘 过去一年办公市场大宗交易表现抢眼

　　在过去的一年里，深圳写字楼市场大宗交易表现抢眼，共实现大宗交易数量10宗，总交易金额约为276.7亿元，在逆市中创造新高，典例如去年1月中国人寿以约100亿元的价格购得华侨城大厦、12月中信保诚以72.5亿元代价购得华润前海T2等。

　　与之相对应的是深圳写字楼市场租金、空置率等指标的持续承压——在去年年底，包含第一太平戴维斯、高力国际等多个机构监测显示，深圳甲级写字楼空置率已经升破20%，相关行业人士分析，大宗交易的亮眼实质上说明了内外资投资者对深圳市场基本盘的依然看好。

　　去年2月，国际知名投资机构领展房地产信托基金首进深圳、以66亿元价格收购深圳福田新怡景商业中心，这一事件被视为境外投资者看好深圳市场基本盘的典例，市场人士认为，领展的投资策略是投资可增加收益及创造收入，并具有长远增长潜力的房地产，领展表示，深圳是大湾区蓝图的重点，预测未来五年总人口将增加14%......公司将持有此物业作为长线投资。

　　机构专家透露 租约到期的租户已开始考察不同项目

　　不过进入2020年，新冠肺炎疫情蔓延并持续至今，深圳写字楼市场目前入市情况如何？何时恢复供应？疫情对市场的长远影响又将表现在哪些方面？疫情之下流动办公、在线办公盛行，究竟可行性如何？联合办公这一新生事物又将受到什么影响？4月2日，第一太平华南区商业楼宇部主管黎青山接受记者专访时结合其近段时间观测回答了这一系列问题。

　　1、目前新的写字楼是否已经开始积极入市？

　　黎：因为春节和疫情影响的叠加，1月底、2月初入市基本停滞，进入3月初项目入市开始慢慢回归，但受疫情影响，一些工程结算受到影响，有一定推迟。

　　2、预计何时会是今年写字楼供应的高峰？

　　黎：受疫情影响，预计今年下半年空置率还是会承压，进而连动今年整体空置率的上升，但与此同时，深圳写字楼市场还会产生大量吸纳需求，约在6、70万㎡左右，在3月份，需求已开始慢慢活跃。

　　3、疫情对楼市影响逐渐回复，深圳办公市场整体表现较之前有何改变？

　　黎：深圳办公市场韧性要高过其他城市，目前深圳办公租金低于北京、上海，仅高过广州，租金下跌空间小，因而即使是租金承压、下跌压力也不会太大。目前，疫情之下各家企业都在做项目对比、考量，特别是一些外企及今年到期的租户；而业主方面也在与租户洽谈租赁、车位等条款尝试做一些沟通。

　　4、从整体来看，如今租金是否会比之前更有优惠，大概优惠多少？以后会有上调可能吗？

　　黎：优惠还是会有出现，不过疫情的影响只是阶段性的，最终影响深圳办公市场的还是供需求关系；事实上，因为疫情影响，部分新楼工程交付、入市时间推迟，这部分需求都会在下半年释放，并且深圳吸纳需求一直很旺盛，两相叠加最终也会影响到后疫情的深圳办公市场。

　　5、对于开发商而言，如今打造写字楼产品会更注意哪些方面？

　　黎：其实就现阶段很多大厦的物业项目已经做到极致，尤其是在硬件配置已经很完整，可以提升的主要是软件方面的，譬如更加人性化的定制服务，以及有关环保、人文关怀的更多东西。

　　6、疫情的发生还影响了人们的办公需求，流动办公、线上办公等形式得以流行，这些是否会成为长远趋势？

　　黎：为尽可能弱化疫情对工作影响，不少公司确实正推行流动、线上办公等新形式；不过个人并不认为这些是长远趋势，很多行业并不适合这种办公形式，譬如需要经常面见客户、经常会议沟通的工种，即使是引入了互联网在线工具，但对于彼此的沟通还是有很大影响，此外在家办公也需要完备的环境支持，比如拥有自己的书房、回避其他事项的干扰等，这些条件不具备也会导致办公效率低下。