明知三四线房价会降，开发商为何还要建房？

最近，有网友询问，鉴于一二线城市受到房地产调控的影响，房价会缓慢下跌，而未来三四线城市房价大幅调整的概率最大，但是现在开发商们为何仍在三四线城市拿地建房，这究竟是为何呢？

对此，国内房产专家认为，目前国内三四线城市购房需求还是有的，比如在棚改货币化安置的情况下，很多拆迁户拿着国家给的钱去周边买房置业，开发商看到了三四线城市还有建房的商机，才会在三四线城市拿地建房，等棚改货币化结束后，开发商们也早就跑掉了。

而我们认为，开发商并不会认为未来房价会大降，但是他们认为未来房价会趋于稳定，才会跑到三四线城市拿地建房。开发商在三四线城市拿地建房主要有以下几个因素：首先，国家正在推动城镇化，目前我国城镇化率只有58%，未来有望达到80%以上，所以，估计将会有大量农民进城成为市民，必定要落户，而落户就要买房。于是，开发商就要借此商机，也分得政府推进城镇化进程的一杯羹。

不过，我们认为各国的国情不同，发达国家城镇化率达到80%，中国未必会有那么高的城镇化率。中国城镇化现在推进速度缓慢，主要有二个原因：一是，农民只要一进城，就要面对高房价、高生活成本。现在很多三四线城市房价动辄一万元/平方米，农民工即使进城也买不起房。再说很多三四线城市产业基础不发达，农民就算进城，也无法找到工作，所以广大农民都不愿意进城。

二是，进城会让农民成为市民，身份一下子有了大的转变，但还不如呆在老家生活过得安逸：要想住房子，就在自家宅基地上盖，房子住得很宽敞，也花不了几个钱。农民在农忙时候在家地里干干农活，农闲时候到周边工厂去打打零工，吃着新鲜蔬菜，喝的是无污染的水，呼吸的是洁净的空气，很多人根本不屑举家搬迁到附近的三四线城市去过那里的市民生活。

再者，对于开发商来说，现在要从银行贷款难度很大，除非是有房地产项目可以做，而三四线城市地价相对便宜，开发商们想以此项目为由，向银行贷款。一旦贷到资金后，就用这钱归还前面欠下的债务。因为，今明两年开发商的债务集中到期，已有300家中小房企宣布破产。而如果通过拿地建房，向银行融得资金，届时再将资金挪作他用，先还清前面的将要到期的债务。

最后，在经过这几年的疯狂扩张之后，开发商的负债率早已突破了60%的警戒线，很多开发商的负债率达到了100%以上，在这种情况下，还想在市场上融资的难度是很大的。如果在三四线城市购地建房，开发商可以为由头，向外发行债券。而对于投资者来说，开发商有着实实在在的项目摆在哪里，这样的投资风险不高，所以也会踊跃购买债券，开发商便可度过资金短缺的难关。

现在很多人觉得奇怪，三四线城市房价泡沫最大，为啥开发商就仍在那边拿地建房，不怕房价下跌风险吗？事实上，三四线城市房价短期未必会发生，而开发商现在债务集中到期、现金流匮乏却是眼前的麻烦。所以，现在是从银行贷到款，发得出债券才是正事。更何况，在开发商看来，中国要推进城镇化进程，大量农民都要进城购房，我们在三四线城市大量拿地建房，将来也不愁卖不出去。