对标华润悦府?伪豪宅靠碰瓷也没卖出两成?

临近年末，深圳福田、龙华、前海多个豪宅项目扎堆入市。这背后不仅是深圳楼市火热，更深层次的是深圳这一城市的价值再次得到认可。

特别是8月18日深圳被列为“社会主义先行示范区”后，全国的资金再次进入深圳，市场上不时传出消息称有外地壕客在深圳”一掷千金“，专挑贵的买。时隔不到3个月，11月11日，深圳又发布政策调整”豪宅税“，彻底暖热了深圳的豪宅市场。

加上限价政策的影响，深圳新盘豪宅与二手价格倒挂显著，如去年入市的华润城润府三期，新盘前后两期都是8.5万/平，但是之前卖的二期二手价现在已接近13万/平米，之间差价高达50%，深圳豪宅一发售便遭抢购。

有人说：限价之下的深圳豪宅，成了有钱人最大的福利，买到即挣到。

深圳豪宅市场行情虽好，但也不是每个自称豪宅的项目都能得到市场的认可。近期业内有个项目放风称是“华润深圳湾悦府的升级版”，但据笔者了解，项目的销售情况非常一般。  

开盘当天去化65%？真相：开盘两个月，854套产品备案仅92套！10月12日，麒麟GG在华侨城洲际酒店开盘，推出854套100-177㎡的2-3房，均价8.85万元/㎡（含精装修费用6500元/㎡）。其开盘数据却有不同的说法，先是有媒体报道说开盘首日成交307套，去化率约35%，而后笔者也看到有自媒体写文称去化率达65%！真真假假分不清！为了验证真伪，时隔近两个月后，笔者进入深圳房地产信息系统查询，截至12月7日， 推出的6栋854套产品仅备案92套。

后笔者向一位接近金众地产的知情人士了解，知情人证实麒麟GG开盘当天去化不足百套。对比自媒体上发布的65%去化率，这是明目张胆地狂吹乱报？都说处在风口上，猪都会飞起来，这个项目卖成这样，到底是咋回事？我们一起来看看。

“华润深圳湾悦府”升级版？

真相：配套有硬伤，豪宅不是吹出来的！

深圳从一个小渔村发展成为一个国际大都市，只花了40年。40年间，随着城市的发展，深圳豪宅区不断涌现。至今，公认的深圳豪宅区有三个，分别是：香蜜湖、华侨城、深圳湾。通过观察并总结这些楼盘的特征，笔者认为，深圳豪宅需要满足以下五个条件：

1、位居城市核心区域，有丰盛的城市资源、如学校。香蜜湖深业中城项目就配有名校。2、具备难以复制的自然资源，山湖林海等。香蜜湖有湖，华侨城有湖有山，深圳湾有海。3、距离CBD合适的距离，作为CBD的高净值人群居住配套。香蜜湖华侨城对应福田CBD和车公庙，深圳湾对应科技园、后海、也辐射福田。4、四通八达的交通。5、高品质楼盘。

大家都知道，华润深圳湾悦府紧邻地标建筑华润总部大厦，是超级总部基地中稀有的住宅性质项目，南向为华润万家大厦和华润总部大厦，东向为万象汇购物中心以及深圳湾体育中心，占据城市核心区域，有极佳的教育、商业配套、深圳湾难以复制的一线海景、四通八达的交通和华润的高品质，真·豪宅无疑。

我们再看看这个“华润深圳湾悦府升级版”到底怎么样？

1、宣称景观豪宅？真相：建在景区里的小区！生活实在不方便！

号称豪宅地铁盘的麒麟GG位于南山区西丽度假村区域，西丽湖路与沁园路交汇处，距离地铁7号线终点站西丽湖站约900米，步行需要13分钟。首先不提“豪宅”与“地铁”配不配，毕竟，即使富人们不坐地铁，有地铁也是锦上添花的事，但是距离地铁站900米的距离，还非要和地铁挂上边，这卖点找的也是让人忍不住吐槽！再看项目大肆宣传的景观！项目北侧为西丽湖，西面有高尔夫练习场，远看塘朗山公园，西丽湖的自然景观确实还可以，但东南方向紧邻野生动物园，这是要让业主们天天免费看动物？还是有味道的！并且，每逢节假日，住在动物园附近，出门回家都让你堵车堵到怀疑人生。商业配套方面，麒麟GG处于大学城片区，而它的地理位置基本上处于片区的边缘地点，目前距离项目最近的是天虹商场，距离达2.7公里！除了地铁口对面有支撑日常生活的店铺以外，其他地方寥寥无几。连个商超都没有，还敢自称豪宅！这勇气也是没有谁了！从环境到配套，都仿佛在一个景区里面建了一个小区，难道麒麟GG认为富豪们都靠一口仙气活着吗？

2、宣称人文雅宅、与一百位麒麟才子为邻？真相：教育配套刚需标准都勉强！与豪宅配套更无关系！

销售介绍称，项目周边的紫荆山庄，西丽山庄，接待的都是领导；深圳资本市场学院，也是证监会唯一培训指定机构，周边更是汇集了各种名校，还说会买这个楼盘的客户，都是“高端圈层”。为此，项目还特地包装了一个为高层次人才特定麒麟才子计划，购房一次性优惠10万元。然而，真相却是其教育配套实在一般！项目小学学区划分为大磡小学，初中属于丽湖实验学校初中部，公开信息显示，大磡小学2018年经过了一次全面改造，今年9月19日被纳入南二外集团。但大磡小学是大磡村的村里小学，周边多为农民房、旧工厂，生源质量不言而喻，要翻身有一定困难！至于丽湖实验学校，历年来中考成绩排名也很靠后。总的来说，西丽湖虽然美，但西丽湖城市性低，偏离市区核心、偏离南山中心，处于价值末端，与深圳湾的价值相差十万八千里，加之交通、教育和商业三件套都大有问题，碰瓷华润悦府无疑了！

多番对比之后，这个项目唯一和华润悦府扯得上关系的竟是，麒麟GG项目的项目室内设计单位是诗意空间环境艺术设计有限公司，其主创人员曾参与过悦府的设计。主创人员！只是参与过设计！就变成了华润悦府的升级版？！对此，笔者只想说，你以为买豪宅的新贵们在意你6500元/㎡的装修值不值，错！他们只在意你有没有华润深圳湾悦府的好位置，哪怕付出更多的钱。

买就享受深圳限价福利？

真相：片区交易“低”活跃

说到这，我们最后看下项目的价格，前文中已经提到，限价导致的新盘豪宅与二手价格倒挂显著是富豪们抢购深圳豪宅的关键性因素。从链家数据上看，目前麒麟GG周边二手房挂牌价格中，西丽山庄单价达到了14.6万/㎡，其他楼龄在20年左右的小区单价基本在7万元以下，部分深圳下探到5万元左右。以西湖林语和桑泰丹华为代表10年左右楼龄较高品质高层住宅，挂牌单价在9万元左右。

对比来看，麒麟GG8.85万/㎡的价格并不占据优势，加上项目面积起步大，总价高，并不是真正意义上的限价盘，销售情况如此也是理所应当了。总的来说，交通、教育、商业啥啥都没有，麒麟GG的现状与其豪宅的定位严重不符！笔者在此真心地向各位开发商爸爸呼吁，虽然深圳的购买力强劲，但想要购房者掏钱买单，必须找准自身的定位，在产品质量和定价之间达成平衡，否则就只能陷入麒麟GG这类滞销的尴尬。

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