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第1853篇原创文章
本文作者： 淘房哥-子文
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淘房哥团队通过固定渠道，在8月份共收集到宝安二手成交数据448套（只供参考），该数据为宝安区部分二手成交记录，所收集到的数据与7月份对比，成交量增加7.43%，二手市场还是处于较活跃状态。
片区成交量能直观的反馈目前宝安二手房的市场热度，其中比较值得关注的片区为翻身、福永和西乡。
翻身和福永两片区的地段、环境、配套、楼龄的差异还是比较大的，福永片区除了大部分楼盘的楼龄能占优势外，其余的属性因素都比翻身片区稍差，毕竟翻身片区近宝安新老两个城区，配套在一定程度上可以共享，地理位置距离南山也比福永片区近得多。
但据本次收集到的成交数据反馈，除西乡片区仍是宝安区成交量最高的片区外，像7月份福永片区只比翻身片区的成交量多0.96%，到了8月份福永片区的成交量居然直接超翻身片区一倍有多，并且套均总价还比翻身要高！
不得不提，前两年大部分的购房者在同等价格预算的前提下，宁愿在翻身片区买两房，对福永片区的三房反而还是爱理不理，今时今日两片区却出现了这样的反差，主因还是翻身片区的潜力短期见顶。
翻身片区的旧改项目虽然有不少已立项，但进度还是比较缓慢，短期能建设的新地铁线路又完美绕开翻身片区，多年无变化无改善就是片区的最大问题！
继续依靠老话题“地段优势”作卖点，却无新的概念能产生，在宝安全区的房价上涨之后，翻身片区的竞争力将会越来越低，将无法继续支撑起该片区的成交量。
毕竟翻身片区两边的新安片区或宝安中心区发展得再好，最多也是能蹭个配套共享罢了，而且步行路程都要十分钟左右（或以上），加上片区内稍微好一些的楼盘，楼龄又集中在零几年为主，多年已无新房住宅项目入市。
同时还有个西乡片区，并且该片区内还有不少（次）新房项目可选，以后又有12号线地铁辐射，翻身和西乡对比起来，西乡直接能分流掉翻身片区大量的关注度。
不过西乡片区好点的花园小区两房，总价也差不多要到4字头了，对比福永的次新三房总价相差也不多了，因此，西乡片区的楼盘选择虽然还是有很多，但仍然会有部分购买力会外溢至福永片区。
目前购房者的年龄段相对要比之前“年轻”不少，对楼盘档次的要求也越来越高，网购送货到家已成为购物主流，大型商业体更多趋向于满足“逛街”的需求，楼盘周边有是最好，但没有的话好像都影响不大，只要有日常所需的小超市也够了，反正名校学位在该预算是很难追得起，这几个片区的普通学校排名差别不大，学位不同也不会成为这些购房者的考虑因素。
这样看的话，对于追求次新带地面花园小区的购房者而言，在对比完西乡和翻身的楼盘之后，住个离上班地点更远一些的次新花园小区，好像也不是很难接受？
当然，福永片区也有很多老旧的楼盘，近期的成交量也算可以，不过除了价格有优势之外，其他各方面的支撑点倒真不如翻身片区的老旧物业强。
8月宝安二手成交最为活跃的户型为三房，各片区三房户型的套均总价为：宝中（754万）、碧海（539万）、新安（514万）、西乡（460万）、翻身（410万）、福永（382万）、沙井（403万）、松岗（343万）。
套均总价只代表该月同片区不同楼盘三房户型的成交总价水平，该价格既不是最高价也不是最低价，如具备接近平均水平的总价预算，在对应片区内是可以淘到合适的三房户型。
但由于每个购房者对楼盘品质的理解会出现偏差，并且楼盘之间也会存有明显的分化，加上同一楼盘不同楼层、朝向、装修、税费、欠款还会导致出现较大的差价，最终选择的房源还是以实际报价为准。
重要提示：以下成交数据来源于各大地产中介公司，均为人工收集与整理，过程中可能会遇到出错的情况，如遇到偏差较大的情况，请及时告知子文进行修改，望见谅。
宝中片区
单间或一房一厅的套均总价约282万，两房套均总价约490万，三房套均总价约754万，四房及以上户型的套均总价约991万。
宝中片区各户型的套均总价对比7月均有所下降，价格相对更偏“刚需”一些，千万级成交量下降，低总价户型更受购房者青睐。
碧海片区
单间或一房一厅的套均总价约276万，两房套均总价约405万，三房套均总价约539万，四房户型的套均总价约658万。
碧海片区一房至三房户型套均总价水平均有所增加，并且刚需盘价格有出现上涨及反价的情况发生，但仍为该片区的成交主力户型，四房大户型的关注度降低。
新安片区
单间或一房一厅的套均总价约276万，两房套均总价约375万，三房套均总价约514万，四房套均总价约1143万，五房及以上户型套均总价约2287万。
新安片区大部分套均总价对比7月所有下降，但单间宝安中学学位房仍是处于较高水平，四房及以上户型的价格水平基本持平。
西乡片区
单间或一房一厅的套均总价约176万，两房套均总价约325万，三房套均总价约460万，四房套均总价约611万，五房及以上户型套均总价约828万。
整体价格变化不大，但西乡片区偶有总价8字头的房源成交，并且成交的楼盘都是次新盘。算是一个较好的开头，随着区域的发展，未来西乡片区高总价大户型的关注度或许会越来越高。
翻身片区
两房套均总价约370万，三房套均总价约410万。
由于部分户型的数据量较低，楼盘分化也较明显，只有两房和三房具有一定的参考意义，也符合目前翻身片区内非学位房的主力楼盘均价水平。
福永片区
两房套均总价约319万，三房套均总价约382万，四房套均总价约540万。
三房属于福永片区的主力户型，不过刨除低总价的楼梯房或者品质较一般的电梯房后，其实该片区带地面花园小区的三房套均水平，是极其接近400万的了。
沙井片区
三房套均总价约403万，四房及以上户型套均总价约621万。
三房同样是沙井片区的主力户型，由于商品房的数量较少，成交会集中在几个楼盘内，楼龄偏老一些的丽沙花都与位置较偏的四海云亭几乎同价，不过税费上会有些不同，而其他成交的楼盘集中在西荟城周边，房源价格虽有不同，但在合理的范围内。
松岗片区
两房套均总价约290万，三房套均总价约343万，四房套均总价约407万。
从价格来看的话，松岗三房的套均总价水平为全宝安区最低，就是地理位置上离南山的主要就业区会远了一些，感官上并不太容易被接受，不过对比光明区光明1号至南山科技园的话，自驾所花费的时间和里程其实相差不大，而11号线地铁周边的楼盘，前往南山或福田所花费的时间会更短。
总结
8月上旬并没有延续7月较为火热的行情，二手市场的热度已经出现减弱，不过从“示范区”这一消息出来之后，市场马上迅速回暖。
据一些蓄客量较多的经纪人反馈，之前还犹豫不决的购房者在消息出台后，在做决策上全都变得相当“痛快”，8月月头不开单，后面短短一周内连签7单，整个8月共签了11单，属于市场受政策利好影响，行情回暖后短时间内签单签到手软的个例。
市面上还有一些持有优质物业的业主，作出了反价或撤盘不卖，有种由买方市场重新转变为卖方市场的苗头。
但是，政策性利好消息带动的行情不会持续很长的时间，“示范区”文件中，那些让深圳变得更好的内容就不重复了，各自媒体上通通都是利好性的解读，其实这些都是城市长远的发展方向罢了。
想吸引大量高端人才流入，也是建立在利好项目逐步落地之时，短时间内的深圳并不具备这样的吸引力，毕竟在公共配套资源上就落后于一线城市和部分新一线城市，真想吸引人来，总得有更好的选择不是？
同样的，在概念变为实物落地之前，房价也不太可能先一步问鼎“世界级”，毕竟过高的房价同样不利于城市发展，建议购房者们还是需要理性一些，千万不要当一个还在赛道上的人，在跑道时就想着到达终点后该怎么庆祝，现在还是处于努力奔跑的阶段，不过对于稀缺的优质物业倒是可以早点持有，慢慢等待利好的一步步到来。
如有其他疑问，可添加子文微信，互相交流。
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