地产战“疫”·楼市危与机④丨黄乐：地产存量市场如何打赢这场非常规战疫？

编者按：新型冠状病毒肺炎疫情突发，在这场没有硝烟的战争背后，有些人却冒着危险站了出来，维持我们生活和这座城市的正常运转。

凤凰网房产特别策划《地产战“疫”·楼市危与机》，邀请业内专家大咖把脉疫情下楼市发展行情，记录非常时期下，房地产行业影响与应对策略。

出品：深莞惠内容中心

本期专家：明源地产研究院副院长、存量地产研究专家黄乐

专家简介：18年行业经验，专注于房地产企业管理咨询及信息化业务领域，参与过近百家房企的管理诊断、内部培训与重点项目实施咨询，具有丰富的房地产管理实战和信息化落地实操经验。

 近年来，作为研究院“互联网+”创新、房企战略转型及存量地产研究等课题牵头人，深入研究房企新赛道与存量新蓝海。并著有相关书籍：《资管大未来》、《掘金存量地产》两部、《千亿之路》、《城市新格局》、《成本制胜第二版》、《房地产项目运营最佳实践第二版》等。

著有相关报告：《房企年报系列专题》、《政策新常态》、《地产生态链创新专题》、《房地产社区020专题》、《房地产去库存创新专题》等。

以下是问答环节：

凤凰网房产：新型肺炎疫情下，当前经济面临较大下行压力，对于房地产整体行业而言，你觉得有什么挑战和机遇吗？对大湾区市场你怎么看？

一、短中期的融资环境将趋于宽松

黄乐：本次新型肺炎疫情对GDP带来明显冲击，据不完全预测，第一季度的整体经济损失会达2-3万亿，占全年经济总量的两到三个百分点。作为“消费、出口、投资”三驾马车之一“投资”的重要组成力量，房地产行业依然会成为拉动经济增长的为数不多的科学项之一。

对于融资端，短中期的融资环境将趋于宽松，房企会迎来一轮融资窗口期。但房企仍需注意融资成本的严控，例如不少头部房企已开始按“不可抗力”条款开启与金融机构的延期还款洽谈等动作，尽量避免债务危机的出现。

对于投资端，则分化特别明显。房企应视自身现金流储备状况，制定战略收缩或开启收并购行动，特别是对于关注重点一二线城市的投资机会，例如大湾区市场。无论是经济底蕴还是政策利好，都决定了该市场的坚挺度和抗波动性，未来的大湾区将会成为房企兵家必争之地。

对于生产端，可预见的，房企必将面临成本提升（物料、人工等）、赶工交付（停工、延期等）、供货铺排等诸多难题，尤其需要提升内部管理，这方面明源云的数字化经验能有效的助力房企“降本节流”。

对于经营端，则更是房企重要的“开源”环节。疫情当前，怎么线上卖房、线上招商；怎么在线招标采购、在线监控工程进度、在线协同办公；房企需要尽快提升此类业务在线能力。

简而言之，疫情冲击下，不少房企会很困难，行业有可能加速洗牌，大型房企的机会很多。但无论企业规模大小，“开源节流、减员增效”势在必行。套用一句话“当潮水退出，才知道谁在裸泳”，练好管理内功，以数字化赋能业务，是房企当下的必选题。

凤凰网房产：疫情冲击下，不仅影响地产增量市场，更直接冲击着地产存量市场，对于后续的市场信心以及未来机会，你怎么看？对于运营机构，有什么应对策略可以分享吗？

二、疫情下存量市场各类业态受到直接冲击

黄乐：大伙儿现在能看到的是众多零售商业项目面临的冲击，但对于存量市场而言，商办类、园区内等各类业态都受到了直接的冲击。作为各行各业的空间提供商和相关服务运营商来说，上游企业的压力，不可避免会传导过来，“覆巢之下焉有完卵”！针对疫情下的存量市场影响、潜在机会以及应对策略，，明源云空间开启了“存量资管在线”直播系列，携手众多存量同仁共同探讨，积极应对，共克时艰。本周就有一期直播，安排在2月20日，会在明源云空间公众号上发布，其内容正好是应对上述问题的答案，在这里提前剧透一部分：

1）“居家隔离”，是防疫防控的核心战略，这也使得物业社区成为全国疫情防控的桥头堡。各大房企下属都有物业公司，应该如何做好社区防控，把好人员、车辆甚至物品在社区进出的“最后一公里”关口，是重中之重。如何做好服务，“隔离病毒不隔离爱”？如何确保疫情信息公开透明，并借势品牌营销，提高房企的品牌认知度？我们特邀请东原地产集团副总裁 朱桂华，做客本次直播间，为我们带来他们在这波疫情的666操作。

2）存量众多赛道中，首当其冲的就是零售商业业态，尤其是对于极度依赖客流的零售商业运营机构而言，疫情的冲击，导致消费者不愿踏足于此类密闭空间，该类业态的聚客能力在可预见的一段时间内必然下降，严重影响营业收益。应该如何应对呢？中盈仁合执行董事穆宏，做客本次直播间，会为我们带来他的深刻洞察和应对建议，包括对商家业态的主动选择，企业品牌的借势营销、线上平台的打造建设、资管视角的运营成控等精彩观点。

3）其次就是众多的商办写字楼或园区等业态，作为企业办公载体，是大量人群聚集和流动的防疫防控主要阵地，面临企业复工前的防疫准备、复工后的日常消杀与运营管理，像如何防止中央空调回风造成交叉感染；像如何通过合理设计和数字化工具来减少人群聚集场景，降低防疫难度等，都需要面面俱到。特别是中小企业在这波疫情过后对商办或园区类租赁市场的选择会如何？运营机构需要有哪些更多的软件服务能力？作为深圳卫视防疫报道的重点对象～硅谷动力，我们特邀请其副总裁袁明伟，做客本次直播间，来讲讲他们的应对策略和经验心得。

4）与此同时，国企作为存量资产的最大持有群体，在本次疫情下的表现如何？在这波疫情冲击下，国有资本暴露出来的缺陷短板，以及后续的应对策略等问题，将由上海市国有资本运营研究院院长罗新宇，做客本次直播间，带来他的专业解读和合理建议。

5）最后，作为存量领域的资产管理数字化领航者，明源地产研究院副院长黄乐，将会综合上述嘉宾所面对的各类防疫难题、各种营运困局，给出业务场景改造和数字化转型建议，例如对企业开复工的准备及核查、人员健康排查管理、防疫物资及安全品控的在线管理，包括智能测温门禁及新风系统升级等诸多建议，助力运营机构实现安全防控，智能战“疫”！

凤凰网房产：疫情影响下，政府鼓励减租免租，并对金融政策开闸放水纾困，你怎么看？ 

三、租金减免需要量力而行

黄乐：民间好像有一种看法，租金减免是行业标配，不减租免租就是不道德，也由此出现了许多摩擦事件；许多运营机构也因此被“道德绑架”，不得不对下游企业进行租金减免。实际上，无论是“京19条”还是各地政府的政策出台，都仅仅是鼓励导向。我认为，对于运营机构来说，租金减免策略需要量力而为。

对于自身是业主/房东的大型房企而言，建议在保障自身现金流健康的前提下，积极响应。一来是响应政府号召，彰显身为大企业的社会担当。二来，可以借势营销，提高行业认知度和美誉度。三来，下游的中小企业本身就很困难，不说租金了，就存活都得掐着日子数，作为房东反正也收不到租金，倒不如做出姿态，一举多得。

而对于“二房东”性质的承租机构及运营机构而言，我认为难度很大。因为对上游要承担租金压力；自身还有各项不可避免的之处成本，例如运营机构的人员编制一般都不在少数，这部分的社保及工资成本占比相当之大，政府是否可能出具相应的社保减免措施，目前尚未可知；疫情之下，消杀成本呈十倍以上的增长，防护工具及配置量、消杀频率、疑似隔离工作的时间成本也将成倍增长。在此期间，企业所背负的银行信贷、利息、物业管理及现场营运费用等却一分不少；若再加上承担下游租户的租金减免，中小运营机构很可能渡不过当前的现金流难关，情况只会“雪上加霜”！

至于金融政策的开闸放水，我们持乐观谨慎的态度。运营机构所服务的大多数是中小企业，他们能在这波政策中享受多少红利，想必心中都有数。行业会加速洗牌，优质企业或优质品牌，未来会看重运营机构的品牌形象和软性服务能力。建议运营机构不要将太多的希望寄托在外部因素上，更应该主动向内看，以“战时心态”进行企业管理，特别是控制成本、提质增效、保持健康的现金流和健康的发展节奏，这是未来的竞争优势与关键因素。

凤凰网房产：2003年非典成就了电商巨头，这次疫情会催生哪些新业态、新巨头？对于地产存量市场而言，企业应该如何把握“危”与“机”的平衡，顺势崛起？

四、疫情危机将成为企业在线化业务推动的重要契机

黄乐：2003年非典，倒逼了电商的快速发展，使得电商、团购、微商、直播等新零售业态更加成熟和多样。而且经历这次疫情之后，相信线上消费的习惯将进一步被固化且被深度发掘，特别是疫情隔离背景下的生活、教育等刚需消费。至于会催生哪些新业态、新巨头？这个还有待时间验证，从目前来看，由于5G的出现和AIOT等技术高速发展，远程视频及线上协同办公等科技型企业成为热门风口，物流快递、远程教育等行业也迎来全新发展契机。

对于存量运营机构，面临这个“危”与“机”并存的当下，我有三个小建议：

1） 从传统的提供“空间硬件”，升级到提供更多的“服务内容”：这次疫情过后，企业租赁选择肯定会更看重运营机构的软性服务能力，例如关注疫情防控能力、上下游资源整合能力、成本控制及租金竞争力等等。这也是运营机构进一步彰显自身价值的时代，而不是单纯依靠资产方提供的优质地段和优质物业“过生活”。

2） 从传统的“人海战术”，升级到未来的“智慧资管”：这波疫情，催生了许多智能化软硬件厂商的发展，也倒逼运营机构进一步重视空间内的节能、环保、智慧等话题，例如智能测温门禁、新风系统升级、节能环保设备等。包括在非常时期，如何通过智慧化手段进行“开源”，确保核心业务有序开展；如何以精细化管理实现“节流”，如能耗的“跑冒滴漏”，物料物资的采购与消耗等；如何以数字化手段赋能业务，进一步提升运营效率，实现“智慧资管”。

3） 从传统的线下业务场景，升级到体验更好，效率更高的在线化业务：例如在线招商、在线预订、在线续约、在线缴费、在线服务等场景；目前来看是为了减少线下的面对面接触和人群聚集场景，降低感染几率。但要知道本次疫情是培养全民以及各行各业在线化习惯的最佳机会。一旦租户/业主沉浸于线上场景体验并领略到线上业务的便利性，就算日后疫情解除后，也会不自觉的先尝试线上场景。因此这次疫情危机将成为企业在线化业务推动的重要契机，甚至有可能颠覆传统的业务边界，为我们创造属于互联网世界的精彩可能。

“疫情定会过去，彩虹就在不远处”。所有的危机都将成为历史，祝福所有承受压力的运营机构，能尽快走出“病毒阴霾”，等春暖花开我们再相聚。武汉加油！全国的资产管理及运营机构伙伴们，加油！

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