二月市场月报：深圳二手房挂牌量跌9成，租赁市场结构性上涨

概述

2月份深圳市二手房挂牌价为64948元/平方米，环比微涨0.37%，稳居全国二手房价首位；月日均挂牌量104674套，环比上月下跌9.17%。2月初春节期间疫情爆发初期，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，同时停止房产市场交易，挂牌量出现明显下跌。全国各地房产市场均价在疫情爆发的2月份里都出现不同幅度的下跌，成交量更是进入冰点状态。然而业主信心依然坚挺，价格依然趋于稳定。

 租赁市场方面，2月深圳租金均价95.28元/平方米/月，居全国租金均价榜首，环比上涨1.14%；与往年相比，同比下跌2.05%。每年的二三月，本是深圳“涨租”传统期，而今年受到疫情的冲击，深圳的租赁旺季并没有如期而至，租赁市场的形势也不明朗。一方面返深人数少，租赁大军回深时间变长；另一方面，租客因短时间不能返深而选择退租，这无疑加重了房东的压力。同时长租品牌蛋壳公寓的“一顿操作”无异于雪上加霜，让房东租客双方进入更加被动的局面。但这一影响并不会持续太久，最终都会随着疫情褪去而回归正轨。

一、政策、行业动态

1.1 政策解读政策

01 对受疫情影响4类人员疫情期间房贷、信用卡等逾期，将不纳入征信

2月1日，人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，进一步强化金融对疫情防控工作的支持。

 对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要求金融机构在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，疫情期间因不便还款发生逾期的，不纳入征信失信记录。

02 售楼处暂停开放、中介门店暂停营业

受疫情影响多地为避免人员聚集纷纷出台暂停开放售楼处、中介门店暂停营业等措施，主要是为保护人民安全避免疫情的再次扩散。但受此次疫情影响，2月份各地不会像往年一样出现楼市的小阳春，楼市成交量也会骤减。高负债的房企首此影响资金面将会承压未来生存将会更加艰难。与此同时各地房企针对疫情情况纷纷推出线上售楼处，将线下活动推到线上

1.2 行业动态

01 蛋壳“翻车”，长租公寓龙头能否涉险过关？

2月3日蛋壳率先发布，将响应政府号召，联合众多有爱心、有担当的蛋壳房东，正式宣布在全国13城推出租客租金返还政策。不过，获得好评不久之后，蛋壳便迎来第一次“翻车”。众多业主联合反映被蛋壳要求强制免租1-2月；另一边，很多租客也并没有获得这份“爱心租金”。蛋壳公寓深陷舆论漩涡和资金危机，采取的措施未能如其预想般的“三赢”，反而令房东、租客更加不满，导致情况更加复杂。

02恒大撒钱 线上卖出白菜价房子

2月13日，恒大宣布开启网上卖房。一整套完整的激励、推广、筹备系统性工作。3月1日起，恒大全面启动全国楼盘78折特大优惠。疫情之下，恒大的营销之路先用奖励机制带动客户兴趣；再用最长88天的最低价购买权益，稳赚不赔打消了怕跌的心态；疫情过后，普遍认为楼市政策可能会适度松绑，而5000的低门槛可鼓励客户提前出手。政策宽松外，折扣永远最具说服力，随后恒大又推出全国楼盘75折，史上最大优惠刺激客户入市，进行一波收客。

二、二手房市场解读

2.1 2月深圳二手房市场价涨量跌势态

12月份深圳市二手房挂牌价为64948元/平方米，环比微涨0.37%，稳居全国二手房价首位；月日均挂牌量104674套，环比上月下跌9.1%。

 

数据来源：诸葛找房

 从单月挂牌形趋势来看，2月深圳挂牌量出现了一个较大的波动，其余时间较为稳定。从2月17日的104975的挂牌量出现下跌趋势，直至19日的挂牌量93445。

 2月深圳日挂牌均价为64949元/平方米。在挂牌价方面，2月深圳二手房挂牌价只有一个波动点。月初挂牌价处于整月较低水平较，随后2月20日挂牌价快速爬升，直至2月24日出现挂牌价65460元/平方米。

 

数据来源：诸葛找房

2.2 2月深圳二手住宅挂牌房源以刚需、居家居住房源为主

从二手房挂牌房源面积分布来看，2月深圳60-90平房源量占比最多，高达38%，与上月持平。其次为90-140平，占比26%。前两者占比近7成，深圳二手房市场仍然以家庭住房需求占比最大。其他各面积段排名和占比与上月相比变化不大。

 

数据来源：诸葛找房 

从二手房挂牌房源居室分布来看，3居室占比最多，占比35%；2居室挂牌量占比26%紧随其后；4居排名第三占比15%，各居室排名和占比与上月一致。

 

数据来源：诸葛找房 

2.3 从城区挂牌价来看南山区均价依然最高

从各城区二手住宅挂牌均价来看，南山区挂牌均价最高，以98333元/平方米排行第一，遥遥领先于其他城区；同时把深圳二手房均价拉高。福田区排名第二，均价为82818元/平方米。宝安区排名第三，挂牌均价68165元/平方米。龙华区第四，均价64884元/平方米。坪山区挂牌均价最低，为34517元/平方米。

 

数据来源：诸葛找房

从城区挂牌量上来看，龙岗区保持第一，以38928套遥遥领先，是第二名罗湖区挂牌量的近2倍。2月南山、福田、罗湖三区挂牌量均在在20000--17000套之间。整体挂牌量跌至冰点。业主持观望态度较多，预计需求会在疫情结束后集中释放。

 

数据来源：诸葛找房

 2.4 2月各城区区涨降价房源量跌至冰点

从降价房源量上来看，2月份深圳降价房源量总量与上月比有所减少，其中龙岗区降价房源量为城区第一，降价房源量522套，环比下跌19.21%，大鹏新区涨降价房源量最少，降价房源量25套。

涨价房源量方面，各城区涨价房源量上升，龙岗区数量排名第一，为3540套，大鹏新区排名最后，涨价房源量仅19套。从整体情况来看，各城区降价房源量均高于涨价房源量，本月深圳二手房市场房源量供应量增加。

 

数据来源：诸葛找房

 三、租赁市场解读

3.1 2月深圳平均租金价95.28元/㎡/月。

2月深圳租金均价95.28元/平方米/月，居全国租金均价榜首，环比上涨1.14%。传统的“涨租期”并没有按预期到来，春节的返乡潮加之疫情的影响，今年的租金市场持续下跌，直至2月份开始缓慢回暖。预计疫情结束后会释放租房刚需。

从城区方面来看，南山区租金均价最高，为124.54元/平方米/月，福田区以均价119.35元/平方米/月紧随其后。这两区均价远高于其他城区，且在此次疫情下并无过多影响。大鹏新区均价最低，仅为南山区的三分之一，均价48.43元/平方米/月。

2月深圳各城区各居室价格

3.2 从商圈来看，最高租金TOP10商圈依旧由南山、福田包揽 

从商圈方面来看，本月后海商圈租金均价156.66元/㎡/月排名租金均价榜第一。最高租金TOP10商圈几乎由南山、福田全部包揽，南山区的后海、华侨城、科技园由购物休闲区、景区、以及高薪企业园等高端商圈带动，高端租赁房源发展；福田区亦是由别墅、商贸中心等高端住宅及办公区域，高端出租房源较多，带动商圈均价较高。

商圈租金最低的TOP10商圈基本上都在盐田、龙岗、宝安等关外偏僻商圈，最低的为坪山商圈，均金均价为48.66元/月/平方米。