打造COCO Park的星河商置，计划明年赴港上市

文｜谢斯临

星河COCO Park，图片来源：网络

紧接星河商置在新三板摘牌之后，近期又传出公司将于明年赴港上市的消息，目前初步确定保荐人为建银国际和中信建投。

星河商置成立于2004年，为深圳本地房企星河控股集团旗下子公司，主要负责商业运营及管理，而非物业资产持有。其商业管理规模超250万平方米，经营的商业项目主要有福田星河COCO Park、龙岗星河COCO Park、深圳龙华iCO、第三空间、常州星河COCO City等；酒店项目有深圳星河丽思卡尔顿酒店、常州星河万丽酒店、巽寮湾星河星温泉度假酒店等。

短短不到3年时间，2016年12月才正式登陆新三板的星河商置就萌生退意。

7月24日，星河商置发布公告表示，因公司发展需求并结合自身情况，拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。当时就有分析表示，以租金为主要盈利模式的星河商置将更受香港资本市场青睐，此举极有可能是为了转战港股上市。

事实上，星河商置在挂牌新三板后，一直未能享受到上市的红利。公开资料显示，星河商置2016年股东认缴股本及股本溢价3810万元，进行股利分配1458万元，获得筹资活动产生的现金流量为2352万元。但紧接在2017年筹资活动产生的现金流量仅有24万元，2018年直接为0元。

且在挂牌的三年内，所取得资金均来自股东投资，并未进行借款、发行债券等其他融资活动。新三板原本就有流动性不足、市场冷清等缺点，而在科创板出现之后，新三板将更难吸引资金。

自星河商置从新三板摘牌以来，转板上市的消息就不绝于耳，但公司一直未正面回复这一消息。不过，市场仍能从一些行为中看出端倪。

1月23日，星河商置公告宣布，因旗下深圳市星河趣汇创新发展有限公司2018年底净资产约为-400万元，经协商，将以1元的价格，向星河置业集团出售100%的股权。此举被认为是黄楚龙将不良资产转移至非上市公司，以此保留优质资产并在上市时获得更高的估值，为后续IPO铺路。

同时，星河商置也在积极进行品牌输出，扩大在管面积。年报显示，2018年先后星河商置签约汕尾星河COCO City、鄂尔多斯星河COCO City两个项目，进一步加强品牌管理输出，并与南昌绿地中央公园项目、长沙宁乡市翡翠湖国际广场项目签订商业定位咨询服务合同。

3月，星河商置与博能控股集团签署战略合作协议，正式签约南昌商联中心项目。这是星河COCO Park第一次进行品牌管理输出。8月，星河商置与展盈地产签署项目合作协议，为“天奕国际广场”购物中心引入中山首家星河COCO City。

截至目前，星河商置已签约服务近30个大型商业地产项目，总服务面积约250万平方米。涵盖城市商业综合体、城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、高端家居购物中心等多种商业地产形态。

年报显示，星河商置在2018年的营业收入为3.17亿元，与2017同期相比减少5.09%，业绩增速较缓慢。净利润为7913万元，较2017同期相比增长了75.23%。

星河商置转战港股无疑与黄楚龙带领星河控股集团快速扩张愿景有关。现年61岁的黄楚龙来自潮汕普宁地区，1979年深圳建市之后来到深圳，从最开始的泥瓦工人一路逆袭成为千亿身价的地产大鳄。

在2018年星河控股集团品牌30周年战略发布会上，黄楚龙曾表示公司将于2023年实现营业规模1500亿元、营业利润150亿元的战略目标。其中，主业星河地产将加大城市更新项目力度，预计实现土地储备5000万平方米，跻身全国房企40强。

克而瑞研究数据显示，2019年前10个月星河地产以235.8亿元的成绩排名第76名，距离目标仍有一定差距。