编者按：新型冠状病毒肺炎疫情突发，在这场没有硝烟的战争背后，有些人却冒着危险站了出来，维持我们生活和这座城市的正常运转。
凤凰网房产特别策划《地产战“疫”·楼市危与机》，邀请业内专家大咖把脉疫情下楼市发展行情，记录非常时期下，房地产行业影响与应对策略。
出品：深莞惠内容中心
本期专家：深圳中原董事总经理郑叔伦
以下是问答环节：
凤凰网房产：新型肺炎疫情下，当前经济面临较大下行压力，楼市目前所处的阶段和环境，你觉得有什么挑战和机遇吗？对大湾区市场研判是怎样的？
一、等疫情缓和后，市场交易量会快速回升
郑叔伦：中国整体的经济状况并不差，不会因为这次疫情而发生重大的变化，房地产市场应该也会跟去年底预测一样，相对平稳。 原本估计房地产市场的交易量会在过完春节后会的2月份开始回升，但现在因为受疫情的影响，2月应该还是一个交易量相对偏低的月份。 购房的需求会积累起来，在之后的月份逐步释放，等疫情缓和后，市场交易量会快速回升，追回年初的失地，整年的市场交易量会与去年相若。
从全国看，2019年楼市分化进一步加剧，预计2020年分化仍将持续，各地表现差距显著。 去年以来，三四线城市表现下滑，房价面临下行压力，部分城市甚至出现大幅下降。 而春节一般是三四线城市返乡购房高峰期，疫情对于三四线城市的影响也更为显著。 因此2020年，三四线城市楼市面临者稳房价的巨大挑战。
而部分一二线城市，如深圳，去年楼市表现好，长远价值犹存，疫情短期影响大，但疫情一过，预计仍将快速反弹。房企资金压力增加，回笼资金的需求增大，二手房业主急售等，都有可能会造成笋盘出现，对于购房者来说，正是购房的好时机。
大湾区市场作为去年最火热的区域，今年随着双区(大湾区、先行示范区)政策的逐步落地，预计仍将吸引全国的关注。 虽然疫情短期影响大，但过后相信会很快反弹。 深圳楼市的亮眼表现相信也会带动周边大湾区城市楼市的发展。 当然，城市之间分化仍存在，临深区域更受关注。
凤凰网房产：疫情突发，楼市应该如何面对这次危机？对大湾区房企而言，会有哪些方面的影响？有什么应对策略可以分享吗？
二、房地产行业互联网化步伐加快 营销将催生一个新的时代
郑叔伦：春节假期期间，武汉疫情爆发扩散到全国，各地区政府相继采取防疫措施，导致新房销售活动基本处于暂停状态。 二手房影响更大，因为各小区采取防疫措施，大部分小区禁止非小区居民进出，导致正常看房行为被禁止，二手放盘自然无人问津。 但是居住是刚性需求，不会凭空消失，问题只是需要在这个时候换个方式。 房产行业互联网化的步伐近期明显加快，各式各样的线上售楼处应运而生，从看房，甚至是交易，全部可以隔屏服务，大家足不出户就可以解决住房的需求，相信通过这次疫情，房地产营销将催生一个新的时代。
虽然疫情来势凶凶，但是在面对疫情，大家也不用太悲观，要相信中国政府有能力带领大家打赢这一场防疫斗争，社会秩序一定会在不久的将来恢复正常，也相信通过这一次磨难之后，民心更齐，中国会更加强大，经济发展将会更好。 特别是深圳，去年房地产市场利好消息不断，市场需求依然旺盛，相信只要等待疫情过后，需求有望得到完全释放，市场发展将会更胜从前。
三、强者恒强 房企整合力度加大
对于房企来说，近两年破产的中小房企不断创新高，行业集中度进一步提升。 去年不断加大开发商融资限制，开发商资金本就紧张，加快推盘成为开发商主要回款手段，现在疫情影响下，开发商普遍延后开工和推盘时间，新房销售情况惨淡，将会进一步加大开发商的资金压力。 特别是中小房企，预计生存压力进一步加大。头部企业继续强者恒强，房企整合力度加大。
对于资金紧张的房企来说，减少拿地、降低负债率(出售部分资产、合作开发)等都是有效的手段。 当然也可以通过线上推盘供客户选房、购房，回笼资金，但一般来说，客户购房还是偏谨慎，非热门楼盘，不实地观察直接线上购买概率小。
凤凰网房产：疫情影响下，房地产行业政策会有什么变化？房贷利率会下调吗？
四、未来房贷利率会小幅下降 深圳变动概率小
疫情对于各行各业都有非常大的影响，房地产作为经济的重要支撑，依然以稳为主。 政策上，依然遵循房住不炒，一城一策，保持房价平稳，不出现大涨大跌。 对于部分房价和需求面临快速下滑的三四线城市来说，疫情影响大，可能政策上会出现一定的放宽，以保证市场稳定。 对于楼市表现稳定的城市，如深圳来说，去年利好消息不断，市场总体保持较好状态，部分区域房价也出现快速上升，政策总体保持稳定，控房价可能会成为主要方向。
利率跟随LPR变动，预计随着LPR利率水平的下滑，未来房贷利率会跟随逐步小幅下降。 部分楼市压力大城市加点可能会出现下滑，以刺激楼市。 但深圳楼市去年表现非常好，加点数变动的概率小。
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一、等疫情缓和后，市场交易量会快速回升
郑叔伦：中国整体的经济状况并不差，不会因为这次疫情而发生重大的变化，房地产市场应该也会跟去年底预测一样，相对平稳。 原本估计房地产市场的交易量会在过完春节后会的2月份开始回升，但现在因为受疫情的影响，2月应该还是一个交易量相对偏低的月份。 购房的需求会积累起来，在之后的月份逐步释放，等疫情缓和后，市场交易量会快速回升，追回年初的失地，整年的市场交易量会与去年相若。
从全国看，2019年楼市分化进一步加剧，预计2020年分化仍将持续，各地表现差距显著。 去年以来，三四线城市表现下滑，房价面临下行压力，部分城市甚至出现大幅下降。 而春节一般是三四线城市返乡购房高峰期，疫情对于三四线城市的影响也更为显著。 因此2020年，三四线城市楼市面临者稳房价的巨大挑战。
而部分一二线城市，如深圳，去年楼市表现好，长远价值犹存，疫情短期影响大，但疫情一过，预计仍将快速反弹。房企资金压力增加，回笼资金的需求增大，二手房业主急售等，都有可能会造成笋盘出现，对于购房者来说，正是购房的好时机。
大湾区市场作为去年最火热的区域，今年随着双区(大湾区、先行示范区)政策的逐步落地，预计仍将吸引全国的关注。 虽然疫情短期影响大，但过后相信会很快反弹。 深圳楼市的亮眼表现相信也会带动周边大湾区城市楼市的发展。 当然，城市之间分化仍存在，临深区域更受关注。
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郑叔伦：春节假期期间，武汉疫情爆发扩散到全国，各地区政府相继采取防疫措施，导致新房销售活动基本处于暂停状态。 二手房影响更大，因为各小区采取防疫措施，大部分小区禁止非小区居民进出，导致正常看房行为被禁止，二手放盘自然无人问津。 但是居住是刚性需求，不会凭空消失，问题只是需要在这个时候换个方式。 房产行业互联网化的步伐近期明显加快，各式各样的线上售楼处应运而生，从看房，甚至是交易，全部可以隔屏服务，大家足不出户就可以解决住房的需求，相信通过这次疫情，房地产营销将催生一个新的时代。
虽然疫情来势凶凶，但是在面对疫情，大家也不用太悲观，要相信中国政府有能力带领大家打赢这一场防疫斗争，社会秩序一定会在不久的将来恢复正常，也相信通过这一次磨难之后，民心更齐，中国会更加强大，经济发展将会更好。 特别是深圳，去年房地产市场利好消息不断，市场需求依然旺盛，相信只要等待疫情过后，需求有望得到完全释放，市场发展将会更胜从前。
三、强者恒强 房企整合力度加大
对于房企来说，近两年破产的中小房企不断创新高，行业集中度进一步提升。 去年不断加大开发商融资限制，开发商资金本就紧张，加快推盘成为开发商主要回款手段，现在疫情影响下，开发商普遍延后开工和推盘时间，新房销售情况惨淡，将会进一步加大开发商的资金压力。 特别是中小房企，预计生存压力进一步加大。头部企业继续强者恒强，房企整合力度加大。
对于资金紧张的房企来说，减少拿地、降低负债率(出售部分资产、合作开发)等都是有效的手段。 当然也可以通过线上推盘供客户选房、购房，回笼资金，但一般来说，客户购房还是偏谨慎，非热门楼盘，不实地观察直接线上购买概率小。
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四、未来房贷利率会小幅下降 深圳变动概率小
疫情对于各行各业都有非常大的影响，房地产作为经济的重要支撑，依然以稳为主。 政策上，依然遵循房住不炒，一城一策，保持房价平稳，不出现大涨大跌。 对于部分房价和需求面临快速下滑的三四线城市来说，疫情影响大，可能政策上会出现一定的放宽，以保证市场稳定。 对于楼市表现稳定的城市，如深圳来说，去年利好消息不断，市场总体保持较好状态，部分区域房价也出现快速上升，政策总体保持稳定，控房价可能会成为主要方向。
利率跟随LPR变动，预计随着LPR利率水平的下滑，未来房贷利率会跟随逐步小幅下降。 部分楼市压力大城市加点可能会出现下滑，以刺激楼市。 但深圳楼市去年表现非常好，加点数变动的概率小。
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