楼市极端化:房子过剩,库存重回2013年

（来源：蓝白观楼市）

大家都知道，吃鱼的时候，有鱼头、鱼肚、鱼尾。

鱼头营养丰富，却不是人人都爱吃的部位。鱼肚滋味最鲜美，油脂丰厚，口感最佳。到了鱼尾，大家都不怎么待见，皮包骨头，食之无味。把房地产看成一条鱼，2009-2012年的时候是“鱼头”。市场在怀疑、质疑声中萌发涨势，从2009年2月到11年8月，上涨持续时间为30个月，累计涨幅达到14%，在随后的9个月时间里回调2.3%。

2015-2017年的时候是“鱼身”。从2015年3月开始，一线城市房价累计涨幅达到44%，二线33%，三四线城市整体也有33%。部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是。到了2020年，终于进入“吃鱼尾”的阶段。

比如刚刚发布的人口数据。

根据国家统计局1月17日公布的数据，2019年末，我国总人口突破14亿。与此同时，全年人口出生率降至1952年以来最低的10.48‰。受到全面放开二胎政策影响，2019年二孩占出生人口比例达57%。也就是说，2019年的新生儿里，二胎数量占到了将近6成！1465万新生儿中，只有630万是第一胎。从总量上看，放开二孩政策后，2016年新生儿数量为1786万，2017年是1758万、2018年是1523万，到了2019年，降到了1465万。

新生儿数量减少的同时，二胎数量占比在不断提升。

2016年二胎占比为45%，尚且不足一半，2017年突破至51%，占比过半，2018年维持稳定，为50%。2019年直接提升至57%，增幅不可谓不大。

我们也可以换个角度来理解：现在的生育“主力军”，大部分来自于大龄父母家庭，即年轻人对生孩子越来越排斥。所有人都明白，房地产长期看人口，房子盖起来是要留给人住的，打个不恰当的比方，每多一个新生儿，就意味着多了一套房子的需求，可能是婚房，可能是改善房，也可能是二胎房。总之，唯有保持充沛的生育水平，房地产才能够保持旺盛的需求。现在的情况，却演变成了两个尴尬的趋势：1，总量下降，长期购房需求滑坡。2，二胎占比提升，“接盘者”青黄不接。

还有房地产库存的问题。

何为房地产库存？正在施工的期房，还没清盘的现房，只要已经拿到销售许可，但还没卖出去的房子，都算在内。购房需求不变的情况下，库存越多，说明开发商卖不出去的房子越多，房企的回款就越少，最终降价、流拍、破产就丝毫不奇怪了。现在房地产的库存是什么水平？按官方口径，商品房待售面积非常低，使用商品房待售面积除以每月平均销售面积来衡量库销比，这一指标在2015年时曾达到7以上，现在连当时的一半都不到。按理说，比2015年的库存低一半，那楼市的前景简直是一片灿烂。但是，按经济学家李迅雷的说法，房地产的库存水平远远被低估了，现在没卖出去的房子，又重新回到了2013年底的水平。

中泰宏观测算

天风证券测算原因何在？统计局的商品房待售面积标准，是“已经竣工但未销售出去的商品房”，也就是我们所说的现房。问题是，2018、2019连续两年，期房售出占比创出了历史记录，很多房子可能已经开工预售了，但是并没有卖出去，这部分的房子并没有被统计进去。说到这里，各位应该能明白，为什么说楼市进入“吃鱼尾”的阶段了。

一边是购房需求“不可逆”的下降。

上文提到，新生儿滑落至1400多万，二胎占比近6成。统计局同时还发布了一组数字：60周岁及以上人口25388万人，占总人口的18.1%，其中65岁以上人口达到了1.76亿。

老龄化+低生育率，意味着大量中小城市的房子将会过剩。

另一边是卖不出去的房子在积压。

这种情况我们并不是第一次见到，2013-2014年，库存升至7亿平米，全国房价增速转负，房屋销售面积由50%的增速，直接坠入-8%的增速。当时的解决办法很简单。在2015年，央行降息3次，全面降准2次，棚改货币化力挽狂澜，广大中小城市凭空多出一股雄厚的购买力，拆迁户们买房，犹如砍瓜切菜，三下两下楼市又活了。但是，历史只会是简单相似，而不会一板一眼的重复轨迹。这次又该怎么办？

靠农民进城？他们在城市里生存都很艰难。

北大副教授章铮最近说，绝大多数农民工不具备全家在城市落户、正常生活的经济能力。假设进城落户的农民是4口之家，其中2人为农民工，其余2人为子女。扣除生活消费支出后，家庭年结余只能在城里买2.87平方米的房子。

如果想在城里买一套60平米的房子，需要20年的年结余，还没算房贷利息，0-3岁孩子无托儿所可去，上学后无人接送。

靠居民加杠杆？负债实在加不动了。

暂且不提银保监会最近反复重申“抑制居民杠杆率增长”，按天风宏观的数据，去年底我们的居民杠杆率已经达到了65%。如果按经济学家李奇霖之前的统计，把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入，结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105%，比美国、日本还高，与法国持平。

靠棚改货币化？现实情况不允许。

2018-2020年的棚改任务，早早就已经确定了，按照过去两年的完成数量，明年全国顶多也就500-600万套的余量，住建部前段时间的会议上海专门提到：2020年严格把握棚改范围和标准。余量不足的前提下，还要“严格把握”范围，拆迁给钱不给房的路数，同样玩不动了。简直无解。

小年已经到了，年味越来越足，楼市的气氛也越来越寡淡。

过去这些年里，有人抓住了房地产的“鱼头”，也有人抓住了“鱼肚和鱼身”，至于剩下的“鱼尾”，还是留给有钱人去吃吧。对财大气粗的人来说，就算啃到了骨头、磕坏了牙齿也不会心疼，买房亏钱也无所谓。如果你还发愁孩子辅导班的费用，35岁失业之后无处可去，天天坐地铁吃泡面996，努力提升自己才是正道，还是别惦记“买房增值”这回事了。