2020深圳商务公寓走势如何？7个问题告诉你一切

2020年深圳公寓的走势如何？

真正管用的就两条：供应和需求。深圳的楼市完全符合供求关系。如果用供应和需求来解释的话，你就算小学毕业都能理解深圳明年的公寓市场。

以下7个问题的答案，告诉你2020深圳商业公寓的走势！

第一问：2019年深圳公寓存量为多少？

答案：超过1.8万套

不少地产商家大呼难卖。

作为一线，深圳40年来第一次出现GDP增速放缓，第一次出现财政赤字。

这可是非同小可的事情。

不得已，深圳“取消商务公寓‘只租不售’”的政策，引起了行业及市场的广泛关注。

为什么取消？下文会说

限售政策取消后，效果立竿见影。2019下半年，7-11月公寓成交了8960套，远远超出上半年6个月成交总数。

大批投资客携款前来投资置业，据说上海两位老业主曾一口气扫下大运仁恒梦105套公寓。

还有众多诸如11月9日光明璟悦轩当天去化300多套。次日，世茂深港中心开盘，需要前一天晚上提前内部选房，有不少投资客连夜排队，共售出房源200多套。

可见，地产商称“难卖”，只是嫌卖得不够快而已。

第二问：商业公寓为什么“难卖”？

答案：三个原因！

一是房地产税问题。相比住宅，公寓永远是第二选择，如果买，最好买靠近写字楼集中的一手公寓，这种区域办公人群多，住宅不多，租赁价值比较高，税也低一点。例如腾讯滨海大厦旁的商务公寓，租金达1.7万元/月。此外，深圳商业公寓租售比为1∶740，相当于要收租62年才能回本。尽管这两年深圳的房租也涨了一些，但毕竟房价上涨的速度更快，已达到全国第一了。

二是学位积分起点低。深圳购房和原居民住屋且儿童的积分基础分是100分，公寓作为特殊房产不能落户，基础分仅60分—70分，跟A类相差了30分—40分。南山、罗湖、福田的商务公寓可以积分入学，其他区尚未放开限制，此外罗湖学位太紧张，购房未满一年都不能保证就近入学。

三是住宅的冲击和挤压效应。住宅供应量有多少，就对公寓市场有多少挤压量。这个得展开说说：2020年1月份只有6个楼盘入市，分别是德弘天下华府、富润乐庭、新世界临海揽山御园、富基置地大厦、方直谷仓府、保利金町湾。2020年全年预计有70—80个新楼盘入市，肯定对商业公寓有挤压。

灵魂拷问：如果价格相差不大，我为啥要买商业公寓？如果是打算长期持有，当我没问

第三问：2020年深圳商业公寓供应量如何？

答案：缩减40%！

2020年深圳新房预计入市项目不足70个，宝安和龙岗仍是主角！

可想而知，2020年，深圳商业公寓供应依然紧缺。

最近朋友圈刷屏了一篇演讲，主讲人，黄奇帆。

黄奇帆是谁，不用多介绍了，在12月26日的2020中国经济形势解析高层报告会上。

他的演讲发言引发绝大部分地产人的震动。

“房地产的总量，每年的建设量会趋于缩小，规模会缩小，逐渐的减少。我们去年整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米，建了17亿平米，销售规模也是17亿平米，大体上是世界之最。我自己估计2030年的时候，这17亿每年会逐渐减少，到2030年会降到10亿平方米左右。

“房住不炒”提出这一年多，楼市进入缓坡算大家的共识了，但是没人敢这么大不韪提出，下面的楼市十年是收缩的十年，收缩规模快到50%的那种。

深圳恰好也踩在这个点上。深圳市土地房产交易中心的土地招拍挂的第1,2,3页，大家可以看得清清楚楚——36幅土地出让，居住用地只有一幅！

统计2019年全年数据，深圳共出让土地80幅，商业、工业用地占了大头，居住用地只有区区的14幅。

可想而知，未来几年深圳无论是住宅，还是商业公寓，供应量还是紧缺

第四问：2020年商业公寓需求如何？

答案：十分强劲

如果谈商业公寓有没有过剩，那么可以问衣服有没有过剩？

相信每个人的衣橱里都有无数衣服，每年都会扔掉很多不穿的衣服，但是你每年还会继续买，原因不复杂，因为你买得起啊，不喜欢了就换咯。

房子如果光看能否住人的话，我觉得早就已经满足大家的需求了，毕竟我们都住在房子里，也没有谁住在桥洞下，但为什么还在继续买买买呢？因为你对生活是有追求的，你希望住更好的房子，如果你买得起，你就会去买，就像你去买新衣服一样。

深圳现在的趋势是年轻人居多，每年还有8万大学毕业生落户深圳，安居房数量远远跟不上，这依然会创造出海量的需求。

第五问：2020年政策会不会反复？

答案：只会更宽松

先不说深圳现在成了社会主义先行示范区，国内城市发展势头之猛无出其右。

越出政策的地方房价越涨！就拿帝都来举例子，搞出那么多限购政策，还整出一系列的保障房、公租房、共有产权房，但你要知道，地皮是有限的，弄出那么多奇怪的房子，最终商品房的供应量就下降了，商品房肯定是越来越少了，那么房价就只能涨了。因为买得起房子的人，还是会考虑买住宅，如果没有住宅，商业公寓绝对是不错的选择。

此外，如果粤海街道办与川普的贸易战打得很凶，外贸这块不行了，那么房地产调控还会进一步放松，让开发商日子好过点，否则经济数据就更难看了。

12月11日，深圳住建局表示“取消商务公寓‘只租不售’”的政策，引起了行业及市场的广泛关注。

事实上，这已经是松绑了。

第六问：商业公寓会不会贬值？

答案：未来5年不会贬值！

在开始谈这个问题之前，先谈一款叫《模拟城市》的电脑游戏，从第一代模拟城市于1989年上市至今，已经过去了快30年，到现在已经出到了第五代。

在《模拟城市》游戏中，你作为这个城市的管理者，整个城市事无巨细全部要你来负责。你要修路、修水管、修电厂，规划居民区、工业区、商务区，还要给居民区做各种配套，比如建小学、中学、医院、警察局、消防局。为了提升地价还要修建各种景观提升工程。如果没钱了，要么问银行贷款，要么就发地方债筹钱。这其中最难的部分就是如何避免破产，因为在游戏中你太容易破产了，破产就导致游戏失败。

当你把这款游戏玩精通了，你才能设身处地的站在政府的角度来思考问题。

你要规划土地性质，多少比例是住宅，多少比例是商业用地，多少比例是工业用地。按理说这三种地是有固定比例的，但为了追求税收增长，批了超多的工业用地和商业用地，住宅用地批得很少。

为什么要这么做？理由很简单，工业和商业地能直接拉动GDP，带来税收的增长，可以马上改善财务状况，而住宅和商业公寓就做不到这一点。更要紧的是，住宅用地还需要各种配套，比如小学、中学、医院、公安局、消防局、博物馆、剧院、公园，这些全部是花钱项目，在财务状况不佳的情况下，政府没钱搞这些东西。

这偏偏就是深圳的命门。但问题很快随之而来——搞了那么多工业区，修了那么多工厂，可是员工需要有房子住，因为员工是个人，他需要结婚生娃，他想要过高品质的生活。过多的人口和过少的住宅用地，两者产生了矛盾，按照简单的供求关系，房价必定降不下去。

房价上涨并不是政府的目的，是追求税收增长的必然结果。因为批了太多工业商业用地，批了太少的住宅用地，那么多工厂和公司，员工赚了钱必定想要提升生活品质，当他买房的时候发现，太多人抢太少的房，注定有人买不起，于是房价只能涨。

计划经济是怎么解决供应短缺的？答案是排队，例如深圳的公租房

市场经济是怎么解决供应短缺的？答案是涨价，例如深圳的房价已排全国第一！

排队也好，涨价也好，原因只有一个：那就是供应不足。

今年深圳市政府供地的情况，我上面已经提到了。工商业用地占大头，住宅用地不多，必定导致房价降不下去，而房价涨必定压制消费，大家买不起太多自己生产的商品，就只能靠出口消耗过剩产能。

现在出口遭遇川普的强力反弹已经玩不下去了。想拉动内需，那么必须压住房价，要想压房价，就必须要增加住宅用地面积，同时减少工商业用地。

看看目前的供地结构，为什么2020年商业公寓价格不可能降，大家都明白了吧？

第七问：为什么商业公寓销售慢？

答案：房子得慢慢看

买过房子的人应该都清楚，大多数人在看房上需要花费不少的时间。有的很有可能长达几年，毕竟房子不是青菜猪肉，说买就买。

在深圳，实际上需要房子的人还是非常之多的，现在的商业公寓只是卖的比较慢而已，并不是一直都属于空置的状态。

至于如何能快速推动商业公寓销售，需要新思维，新话术。如过去一般，见到潜在客户时，销售员将附近规划背一通就能促进成交的日子，已经过去了。

繁荣之下，静水流深。

2019年，有人说深圳少了几百万人，姑且不论这种说法的真假。但至少说明了一个问题，深漂们会因为深圳发展，赚到钱而为深圳骄傲，也会因为深圳没落而果断离开，和北上广这类本身就以大量原住民和文化底蕴的城市相比，深圳的气数还要看未来。

这已不单单是商业公寓的价格问题了，还关系到深圳政府如何在发展经济与解决民生问题之间做好平衡的破局思路问题了。

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