迈入2020年,21世纪就正式进入了20年代。
继80后、90后、00后、10后的代际划分后,20后也将逐步走入我们的视野中。
回顾过去这些年的楼市变迁,我们每一代人最牵挂的无疑还是房子。
数据显示,1990-2000年,广义货币M2增加了8倍,用CPI衡量的物价,上涨了101%。从2001年至2018年末,18年的时间里,M2增加了11.5倍,但CPI上涨不足50%。
也就会说,过去这些年,流通中的货币虽然增加了很多,但我们的物价其实并没有增长太多,反而保持了长期的平稳。
这些新增的货币,大部分都流入到了房地产,大家都把买房当成“一本万利”的事。
有专家测算,目前我国居民房产市值近300万亿,六成居民财富沉淀在房地产里,过去20年,没有任何一项大类资产能与房产相媲美。
前些年“上车”买房的人,一方面能享受到利率折扣和公积金额度,另一方面房价偏低,持有成本几乎可以忽略不计,既能跑赢通胀,又能享受不动产的飞速升值,财富日益膨胀。
那么,进入21世纪的20年代,持有房产还会不会“富得流油”?
我们可以从以下两个角度来分析。
第一,未来10年,房地产主要看人口形势的变化。
![21世纪20年代,持有房子会不会“富得流油”?经济学家指点迷津](https://images-louxun-formal.oss-cn-shenzhen.aliyuncs.com/zixun/20200106/e42fa5f7197242489a1ce12df6a2dd49.jpg)
从2009年至今,房价上涨的重要基础是城镇化快速推进,数据显示,每年涌入城市的人口高达2000万,目前我国流动人口达2.4亿,租房人口达到2亿之多。
也就是说,人口进城,是过去10年房地产扩张的“秘密”。
但是,未来10年,人口进城的速度会逐渐降下来,这是由城镇化规律和人口结构两方面因素决定的。
城镇化规律是什么?
根据国际经验,发达国家的城市化第1个拐点是30%的城镇化率,自此进入快速发展阶段。
第2个拐点是70%城镇化率,随后人口流入城市的速度会放缓。
根据安信证券的测算,虽然2018年常住人口城镇化率已经接近60%,但是,考虑到非农就业人口可能存在低估,真实的城镇化率可能已经达到了65%。
按照国际上70%城镇化率的“天花板”,也就意味着未来10年内,人口流入城市的速度必然会放缓。
人口结构方面也是如此。
海通证券首席经济学家此前发布研报指出,国民储蓄率于2011年跌至50%以下,2017年相比2008年累计下跌5.8%,更重要的是,2009年之后,我国15-64岁人口占总人口比重连跌十年,从高点的51%跌至46%。
老年人口变多,劳动力人口减少,意味着无论是居家养老还是社区、敬老院养老,势必会降低人们购房的欲望,学区变的不再重要,婚房也没有那么多人去追逐,越来越多的耄耋老人,持续减少的年轻人口流动,房子不再是工作生活的首选项。
![21世纪20年代,持有房子会不会“富得流油”?经济学家指点迷津](https://images-louxun-formal.oss-cn-shenzhen.aliyuncs.com/zixun/20200106/3885251ff4e542e7b6439ebc2c398a3b.jpg)
因此,在21世纪的20年代,从人口角度来看,无论是进城“接盘”的人,还是“青壮年”刚需,都会逐步减少,持有房产不可能再像过去那些年一样“富得流油”。
第二,持有房产能否赚钱,最重要的是“持有成本”的变化。
中国指数研究院研发中心研究副总监陈文静2日在北京表示,2019年中国楼市运行平稳,与2018年同期相比,百城房价涨幅仅为3.34%。与2018年的5%或者之前动辄10%以上的增速相比,房价涨幅明显收窄。
注意:2018年100个城市房价涨幅为5%,2019年进一步降低到3%,表面上看起来房价还在涨,实际上却远远低于持有成本,这样的房子拿在手里,连续两年都是亏钱的。
持有成本包含哪些因素呢?
物业费、交易税费、水电暖气费暂且不提,每年房屋折旧率按4%算,房贷利率的资金成本按5.5%算,现在租金收益率还不到2%,即便加上房屋年涨幅的3%,持有房产每年都会亏个4%以上。
假如按照房价“微涨”或“不涨”的状态,未来10年持有房产的成本只会高,不会低。
最重要的是,10年后,房产税大概率会落地。
有专家称:存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍,假设人均免征面积为40平米,以年均1%的税率计算,年缴房产税总额约9000亿,相当于2018全国卖地收入的15%。
从2018年至今,房产税一直在推进当中,比如第二次房屋普查,150个城市的房屋联网,就算2020-2025年不会实行,在2030年之前,房产税的实施可以说是迟早的事。
![21世纪20年代,持有房子会不会“富得流油”?经济学家指点迷津](https://images-louxun-formal.oss-cn-shenzhen.aliyuncs.com/zixun/20200106/903b4f0df11d48d29e6e2fc2b5be06f5.jpg)
一旦房产税再加码,多套房的持有成本会继续上升,21世纪的20年代,持有房产必然会“吃亏”,更别提所谓“富得流油”了。
在这个问题上,有经济学家谈到了自己的看法。
北京师范大学金融研究中心主任、经济学家钟伟日前表示,市场从2018年下半年开始明显放缓,楼市高位平台期可能已经形成,不激励但也不过度约束楼市,地方政策的微调余地大,因此,楼市将进入每年呈微弱个位数增长的平台期,每年销售面积约15亿平米、销售额约15万亿元。
也就是说,房地产行业的“容量”,未来10年会逐步稳定下来,不会再像以前那样大肆扩张,以至于刚需想买房都抓不住机会,也算是间接为刚需族指点迷津了。
冯仑、宗庆后也对未来的楼市做出了预判。
![21世纪20年代,持有房子会不会“富得流油”?经济学家指点迷津](https://images-louxun-formal.oss-cn-shenzhen.aliyuncs.com/zixun/20200106/1a9a17153ad8461cbf243c037fc2f3b9.jpg)
最近,地产大佬冯仑在接受采访的“最近是买房的好时机吗?”问题时回答表示,暂时先不买,2020年下半年买。因为最近都在降,还在调控,而且大家口袋里的资金也紧,所以房价还会下调,你们再看半年。
宗庆后此前接受采访时说:“要解决房地产问题,依靠卖地模式是行不通的,要重点关注刚需人群的住房问题”。
冯仑是房地产行业的“元老人物”,宗庆后是实业家的代表,对未来楼市的走势,他们都把目光锁定了刚需人群,比如量力而行的买房方式,改变房地产大拆大建的模式,都意味着持有房产已经告别了“变富”的年代。
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