从昔日小渔村到一线大都市，深圳这个"奇迹之城"见证了无数个"深圳速度"的崛起，吸引了不少外来房企角逐，或通过招拍挂，或通过并购，或通过股权合作等方式布局深圳。本土房企与外来房企在合作与博弈中共同推动深圳房地产走向更多元化的格局。

首进深圳房企一览表（不完全统计）

2019年，深圳又一次站在聚光灯下，先有《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地，后有"中国特色社会主义先行示范区"。"双区"利好之下，更坚定外来房企重仓深圳的信心和决心，然而布局深圳绝非易事。

临近年末，掌柜财经2019年度特别策划"看见·趋势"专题，洞察过去一年房地产大小趋势变化。掌柜财经据公开信息统计，今年首进深圳的房企有3家，分别是越秀地产、五矿地产和万达商业。前两家通过拿地方式布局深圳，后者则是通过获取商业承租经营权打开深圳市场。

越秀地产：重仓大湾区风口 首进深圳落子宝安

扎根省城的越秀地产是老牌粤系房企，大湾区是其重仓的"大本营"，广州、香港、佛山、中山、江门等地的土储占公司总土储的一半以上。

然而，越秀却迟迟未进入深圳。

　 直到今年6月24日，越秀地产通过32轮的举牌，以最高限制地价59.08亿元+配建19610㎡人才房(初建人才房初始面积10810㎡+竞配面积8800㎡)，楼面价6.359万/㎡，一举拿下深圳市宝安区铁岗地块(A122-0360宗地)，首进深圳。

　　该宗地位于宝安区西乡街道铁岗片区，尖岗山大道南侧，土地面积为38880.19㎡，建筑面积为121310㎡，建筑容积率为3.12，属于深圳核心区难得一遇的"纯居住用地"。在同一轮拍卖的5宗地中，这宗地容积率最低，具备做豪宅的底子。

　　这宗地与宝安"地王"泰禾深圳院子仅一路之隔，2015年12月，深圳房价最高潮时刻，泰禾以楼面价近7.99万/㎡刷新了深圳拿地单价纪录，首进深圳。

　　首进深圳拿地，既是越秀地产在大湾区核心城市的又一重要布局，也是向全国一线城市拓展的重要里程碑。

为跻身"千亿俱乐部"，今年以来，越秀地产一改往日低调画风，四处出击。上半年，越秀地产在广州、深圳、杭州、郑州、青岛、成都、江门等城市14个城市新增了374万平方米土储面积，同比增幅超过50%。

仅6月24日一天，越秀地产单日斥资88亿元，连拿广州、杭州、深圳三宗地块。进入下半年，拿地势头依然不减，7月，越秀地产在广州、中山、长沙累计斥资33.24亿元拿下了五幅地块；9月，越秀地产以1.68亿元摘青岛西海岸宅地；10月，其收购广州市2幅地块51%权益。

据掌柜财经了解，今年1-11月，越秀地产累计合同销售(连同合营公司项目的合同销售)金额约602.9亿元，同比上升约30%，累计合同销售面积约279.79万平方米，同比上升约28%。

距离实现全年680亿元的合同销售目标还有1个月，这意味着，12月越秀地产至少完成要完成77.1亿元的销售目标。1个月的时间，越秀地产能完成剩下11%的KPI吗？

抛开今年的目标，越秀地产还有一个千亿目标。越秀地产董事长林昭远曾在多个公开场合表示，越秀地产2020年跻身千亿房企目标不变。

若越秀地产今年顺利完成目标，2020年业绩要同比增长47%才有可能实现目标。

五矿地产：低位时出击 首进深圳落子坪山

　　和越秀一样，今年通过公开招拍挂市场进军深圳的房企还有来自北京的五矿地产。

中国五矿集团是首批16 家以房地产为主业的央企之一，五矿地产是其旗下专业的房地产业务平台。

作为央企背景的房企，五矿地产的规模并不算大。

2018年，五矿地产签约销售总额68.18亿元(2017年为80.51亿元)，同比减少约15.3%，签约销售总面积44.5万平方米(2017年为37.2万平方米)，则上升约19.6%。

今年前9月，五矿地产录得签约销售额约62.6亿元，较去年同期上升约50.7%，相应签约销售面积约32.7万㎡，销售均价约为19200元/㎡。今年第四季度，五矿地产至少要完成销售37.4亿元，才能突破百亿大关。

　　掌柜财经查询五矿地产2019年半年报发现，五矿地产拥有22个房地产开发项目，分布北京、营口、廊坊、天津、南京、长沙、武汉、惠州、佛山、广州及香港等11座城市，合计可开发土地储备总楼面积约为424万平方米。其中，报告期内，珠三角地区以45.1%的土地储备份额位列第一大市场。

相较于京津冀、东北等地房产项目早已入市销售而言，五矿地产这两年正加大在粤港澳大湾区、长三角的投资力度，尤其是一线及核心二线城市。

以广州为例，五矿地产上一次拿地还是2016年，2018年不到两个月的时间，相继砸下10.9亿元竞得茅岗路地块、22.47亿元竞得长岭居地块，又以2.16亿元投资白云区一宗地块。这在其他区域市场还并不多见。

此外，五矿地产在粤港澳大湾区的佛山、惠州、香港也布局了地产项目。

直到今年11月22日，五矿地产的全资附属公司五矿盛世广业(北京)有限公司以25.6亿元总价竞得深圳市坪山区马峦地块(G11340-8034宗地)，可售楼面价约2.57万/㎡，需配建11080㎡人才住房，限定普通商品住房入市最高均价为38750元/㎡。

该地块占地面积31065.17㎡，建筑面积129160㎡，地处坪山大道与比亚迪路交汇处，距离在建14号线沙湖站仅500米左右，是当天坪山一同出让的三宗地块中位置最好的一宗。

坪山马峦地块(G11340-8034宗地)

周边学校、商业、社区底商基础配套齐全，生活氛围浓厚，宜居属性较高。聚集了诸如深业东城上坻、京基御景印象家园、金地朗悦等诸多成熟的小区；牛角龙花田、坪山中山中学、中山小学、在建的泰禾文化广场等也均在附近。

　　这宗地的斩获，意味着五矿地产拿到了深圳市场的入场券，由此五矿地产实现了北京、广州、深圳三个一线城市的战略性布局，无论是就战略布局还是品牌实力而言，都是一次绝对的加持。

　　值得注意的是，今年的11月之前，五矿地产在土储上"颗粒无收"，11月五矿地产突然发力，在深圳、成都、南京三城密集拿地，总耗资约53亿元。

　　在诸多房企拿地趋势放缓的下半年，五矿地产开始发力，五矿地产董事长何剑波有有一套逻辑，用他的话来讲，"在市场狂热时冷静，低位时出击"。

万达集团：解锁深圳3个万达广场的"小目标"

除了拿地入场，在深圳周边城市"徘徊"多年的万达集团，终于以租赁物业的方式"曲线"进入深圳。

万达集团作为商业地产的巨头，足迹遍布全国，全国已开业的万达广场达到293座，仅广东省就已布局有20座，临深片区早已频繁出现万达的身影，但始终没有落地深圳。

此前，万达集团一直在筹备进军深圳，苦于一直没有机会。

　　2019年，万达集团终于迎来了转机，一举实现了在深圳布局万达广场的目标。

　　5月30日，深圳市特区建发投资发展有限公司在深圳联合产权交易所发布《深圳市光明区乐府广场集中商业物业招租信息公告》透露，将光明区乐府广场44885.93㎡商业对外公开招标，出租期限为9年5个月，租金挂牌价格为48元/㎡/月，免租期限为12个月。

两个月后，7月17日，万达集团旗下商业物业投资及运营的业务平台——万达商管集团通过公开投标形式，取得深圳市光明区乐府广场项目集中商业物业承租经营权。

这是万达在深圳获得的第一个万达广场项目，面积约5万㎡，地铁6号线观光路站将与广场3层直接相连，定位为光明区首席休闲娱乐目的地、园林式特色体验购物中心。

8月1日，万达集团和宝安福城前海新纪元达成战略合作协议，宣布深圳宝安第一家万达广场正式进驻宝安福城嘉洲商务中心，定名福城·万达广场，将于2020年开业，这将会是万达在深圳最早开业的万达广场。

12月25日，万达商管集团与华南城集团签订深圳龙岗万达广场项目合作协议，标志着又一座万达广场落户深圳龙岗。龙岗万达广场项目计划2020年启动改造，2021年开业。

　　相比北上广，万达进入深圳晚了多年，究其缘由，与深圳市场环境息息相关。

一来，深圳土地资源十分有限，万达集团没有太大的发挥空间。万达广场的商业模式——城市非中心地带买地，建销售型物业（如住宅、写字楼）快速销售回款，以支撑万达购物中心或旅游娱乐项目发展。深圳城区适合大规模综合开发的土地稀缺，地价高昂，城市更新的"大蛋糕"基本被本土房企分食殆尽。

二来，深圳商业地产市场竞争激烈，万达集团入局几乎没有优势。从深圳本土成长起来一众开发商，如华润、鸿荣源、星河、卓越、佳兆业、绿景、中洲、宝能、海岸、宏发等，都具备非常优秀的商业运作能力，运营的优质商业项目不在少数。

　　进入深圳商业地产市场，获取项目只是第一步，如何打造优秀的项目，与深耕深圳多年的房企竞争是万达集团必须要面对的挑战。

目前，万达在宝安和光明各布局一座万达广场，体量在各自的区域来规模都不大，周边有体量更大的商业体，福城万达广场（约8万㎡）体量是宝安大悦城的1/2、壹方城的1/4。而光明万达广场（约5万㎡）是宏发光明大仟里体量的1/3。

相较之下，龙岗万达广场体量最大，地上6层、地下2层，总体量约30.5万㎡，落成之后将成为深圳东部体量最大的商业。

此外，万达集团的商业经营模式在深圳商业市场的竞争优势并不突出。万达商业能否在深圳打开局面，考验其差异化运营的功底。是机遇还是挑战，就在一念间。