深圳：18年抢沙井，19年抢光明，20年抢哪里？

岁末时分，深圳楼市易生妖！

11月份，香蜜湖深业中城（10月30日开盘）、合正置地大厦、前海招商领玺3项目开盘日光，中心豪宅豪气冲天；

12月份，画风突变，刚需强势夺回舞台C位，11个新盘粉墨登场，而聚光灯下最闪亮的角色，是，光明！

回想一年前，沙井楼市也是在11月份迎来“高光”时刻。华强城开盘，日销过千套；万科星城半小时售出1900套，一举打破2015年11月鸿荣源壹成中心九区开盘1637套记录。

但今年的疯狂属于光明区！一个月之内，3盘“日光”，包括2次“秒光”。

深圳人的住版图

这是一次官方默许的狂销！

光明区的3次“日光”：

• 11月30日晚，龙光玖龙台二期线上开盘，750套房，17秒选光；

• 12月21日，勤诚达正大城现场摇号选房，365套房，4小时售罄；

• 12月22日，绿地新都会线上选房，362套房，30秒抢空，有客户埋怨现场手机信号不佳，痛惜与房源失之交臂。

这在深圳楼市的历史上绝无仅有！人们都是抱着“抢”的心态来的！

无论是现场摇号，还是线上选房，结果惊人一致，只能说明一件事情，政府调整普通住宅标准及商务公寓政策一纸文件，释放出明确的“松绑”信号，二手房市场率先暴动，集体哄抬房价，限价新房备案价严重低估，比价效应下，逼迫购买力瞬间爆发！

应该说，这是一场官方默许，甚至是刻意为之的目标！

这里有必要简单谈一下个人浅见。

深圳前三季度GDP同比增6.6%，被指“失速”。其中，投资增长主要是由重点项目拉动，房地产占比下滑近10个百分点，民间投资严重缩水。当“稳增长”成为至高无上的目标，失速的深圳选择在第四季度最后关头搏一把，楼市内生潜力也被不幸盯上，由住建局在11月21日推出《关于调整普通住宅标准及商务公寓政策的报告》！

一纸文书改变市场走向

通过微调刺激成交爆发式增长，既不违背“房住不炒”定位，也符合“因城施策”原则。这件事，不仅深圳在做，粤港澳大湾区的珠海、广州、佛山、东莞、中山等热门城市争先恐后“松绑”，也将7月30日“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的要求抛诸脑后。

数据让市场让路，短利长弊！深圳新房成交均价已上升到60000元/㎡上方，而官方却雪藏月度均价数据，欲让楼市成为藏头露臀的鸵鸟，人们看到的是不雅。

先行示范区的本质绝不是房价的先行示范。二手房倒逼新房价格上涨趋势已经形成，不涨，就日光。

深圳人再次接受供需失衡的洗礼。“房荒”情势逼人，想买深圳新房，请调整姿势，做好抢的准备！

楼市红

深圳的未来是光明的！

至于光明成为这个岁末的楼市热点，其实早有端倪。双区驱动效应，光明区的站位太特殊了！

在《广深科技创新走廊》规划中，五核聚首于光明，再加上光明科学城规划，将围绕巍峨山形成大科学装置集群，加上科教融合、科技创新两大集群合力推动，将会成为代表深圳参与国际合作和竞争的核心平台。

光明，五核聚首

高铁光明城站30分钟到香港西九龙站，地铁6号线明年建成通车，直达福田-罗湖中心，地铁18号线两年后通车，通达前海中心，虽然进入地铁时代晚于沙井，但终究是来了。光明与主城区联系更加紧密，往来更加便捷，尤其是地铁18号线，有利于承接南山科技园高新技术产业及相关人口转移。

直接结果就是带动光明产业和人口结构裂变，催生优质居住空间的庞大需求。

对于光明区楼市前景的看好，可从土地出让市场提前管窥。

2016年6月8日，光明A646-0059商住地块以140.6亿元成功出让，折合楼面价27620元/㎡，刷新当年全国总价地王纪录，光明强势闯进深圳人视野。

2018年-2019年，光明开始成为深圳土拍市场的主角，推出的5宗商住地块全部溢价成交，吸引了包括豪宅专家中海、华润掠地进入。

2018年11月8日，光明2宗商住地成功出让，可售楼面价双双破3。其中，金融街A621-0044地块，楼面价2.7万/㎡，可售楼面价3.35万/㎡；华润A629-1328地块，楼面价2.4万/㎡，可售楼面价3.06万/㎡。

今年6月24日，深圳“史诗级”土拍，光明2宗商住地块可售楼面地价，双双突破4万元/㎡，迎来又一位豪宅开发专家中海。其中，中海A510-0151地块，可售楼面价4.22万/㎡；电建A510-0152地块，可售楼面价4.28万/㎡。

11月22日，A650-0376地块，规定普通商品房最高均价47250元/㎡，仍然溢价27.54%成功出让，楼面单价约2.48万元/㎡。

2016年A646-0059地块目前售价约为5万元/㎡。简单顺算，今年6月24日中海、电建地块上市时的销售价格将超过6万元/㎡。若无限价限制，售价攀上7万也在预料之中。

所幸的是，此前的光明楼市，是一个非常纯粹的以自住为主的市场，短期内出现深圳湾恒裕滨城业主恶意哄抬房价情况的概率相对较低。但自2016年“地王”出现之后，已有先知先觉的投资资金开始深入潜伏，尤其是这次“日光”潮，是由刚需和投资两股力量合力促成，未来对二手房价格构成较大影响，将光明楼价带进“8”时代。

光明科学城启动区规划

深圳人，住远点，住再远点！

如此深圳，人居状况一目了然。城市中心区域楼价高昂，越来越多的深圳人居住地距离核心城区越来越远。

就在笔者构思这篇文章之时，有媒体发布，两年来，深圳10万+楼盘数量从106个扩容至226个，深圳已经越来越住不起。单价低于光明的区域，也仅有大鹏新区和坪山区，另外就是百公里之外的“第11区”。

从2018年抢沙井，到今年抢光明，是无奈，也是宿命。深圳人，你将住往哪里？

开辟临深居住战场

500万深圳人住临深！

这个数字不是笔者最先说的。三年前，就有著名财经评论人抛出这个数字。

发展目标剑指“全球标杆城市”的深圳，管理人口奔3000万而去，都住在1996平方公里的土地上，显然是件不可能完成的任务，有序疏导，提供足够的前提条件，让一部分人住到临深，不啻为平抑深圳房价走高的一种理想状态。

2015年9月，笔者画了一张《大深圳三环地图》，引发广泛传播，说明深圳人住往临深的现实感和紧迫感。

大三环地图纳入三环范围内的区域，主要是东莞的长安、大岭山、黄江、塘厦、凤岗、清溪等镇，和惠州的大亚湾、惠阳，已经成为深圳人置业临深的第一方阵。其中，深圳核心区域的福田、南山，多选择东莞，靠东的龙岗、坪山，则主要以选择惠州为主，也包括东莞的凤岗、清溪。

对应深圳置业向西向北趋势，人们谈及临深时，多特指东莞。根据地缘关系，及三环地图的描述，凤岗、塘厦、黄江、清溪、长安成为主力阵地，双城地铁接驳的区域会更加受宠。

最近了解东莞临深楼市，惊异发现，临深第一方阵也几乎无房可卖，近期供应短缺。12月份，第一方阵中获批预售的新盘，仅有长安的龙光江南大境、黄江的中泰峰境，分别有230套、360套房源，备案均价分别约为32000元/㎡、20000元/㎡。凤岗、塘厦、大岭山、清溪无新盘上市。

而最近东莞楼市最劲爆消息，是最高11万元/㎡的挂牌价出现。今年，东莞城区楼价集体攀上3万元/㎡，但最火（投资客涌入）区域非松山湖莫属，多个小区的二手房奔4万元/㎡而去。挂出东莞历史最高价的，就是松山湖的万科虹溪诺雅。

相比于城区楼价的稳步攀升和松山湖的炙手可热，但自2016年10月份至今，临深一线方阵的房价却没怎么涨，开始被城区超越。面向外地人的限购政策，阻滞了深圳人置业临深的步伐。

深圳人置业临深，必须具备的首要前提是通勤时间、成本可控，其次才是生活配套等因素。目前，深圳通往东莞的高速公路有东至西，有博深高速、从莞深高速、梅观高速、龙大高速、南光高速、广深高速和广深沿江高速，其中梅观、龙大、南光等3条高速公路深圳境内已实现免费通行，所通达的塘厦、黄江和大岭山成为置业热点。

但对于多数深圳人而言，最为关注的莫过于双城的地铁接驳。穿越凤岗的深圳地铁10号线东延线，已列为深圳市第四期建设规划调整方案，尚待国家发改委审批，开工日期未能确定，但凤岗和深圳龙岗交接处的双城片区楼市，已领涨多年。

随着深圳地铁6号线支线开挖（计划2022年通车）和东莞地铁R1线动工（计划2024年通车），这里才最有希望成为深莞两城最先实现地铁接驳的地方。黄江楼市，轨道承接光明科学城居住消费，后发潜力巨大！

深圳地铁6号线支线接驳东莞R1

中泰峰境备案价上线

2015年推出大三环地图，更重要的是看重黄江与深圳的地缘关系，及天赋异禀的生态自然环境，认为非常适宜深圳人前往居住和生活。鉴于深圳这侧的光明区楼市“日光”已成为习惯，楼价也攀升5万元/㎡的水平，使得黄江的楼价“洼地”特征更加突出，备案价已在东莞发改局网站公布的中泰峰境（备案名：金湖郦城），仍然以“1字头”为主。

备案价已上线

据从项目现场了解到，这批备案房源计划年底开盘，单价低至18000元/㎡起，价格区间主要在18500-19500元/㎡之间。对比长安的32000元/㎡备案均价，极具诱惑力和竞争力。

据了解，中泰峰境这批备案的为24、25栋，户型为建筑面积在85㎡至106㎡之间的三房产品，分为85-86㎡、约95㎡和约106㎡三个面积段，非常适合深圳刚需客群。

价格表可从发改局网站下载

光明2019之后，临深进入璀璨2020！包括凤岗、长安、清溪、大岭山均有新盘入市，但数量极少。此时入手黄江，选购中泰峰境，或许是提前布局、引领“抢”潮流的明智之举！