又见30秒清盘！超级周末给出楼市3大信号-深圳楼讯

◎原创撰稿：林明国

刚刚过去的这个周末，是冬至吃饺子团圆欢庆的日子。

对于这个周末买房的业主来说，欢庆尤其多。这两天时间里，深圳楼市先后有4个楼盘拿证开售。几轮风暴后，理论上4个新盘大约新增了1102位新业主。

这是一批幸福的人，因为他们是一场轰轰烈烈抢房大战的胜利者。勤诚达正大城3小时售罄，绿地新都会30秒清盘！一位粉丝告诉楼兔子，这次买房就像进京赶考，人生处处是选择题，错过就没有了。

如此劲爆开售的超级周末，给我们什么启示呢？一句话点透：购房者已经用真金白银夯实了楼市上行的基石。暖冬之后就是小阳春，这个大趋势已经越来越明显了。

1、两个日光盘，楼市延续大热行情

有图有真相。我们先来回顾一下这个超级周末究竟发生了什么？下面是我们看到的正大城开盘热卖现场：

来源：勤诚达.正大城

来源：前海置业平台

这个超级周末的直接导火索就是勤诚达正大城，项目这次推售365套住宅，总套数不多，但确实可以说是光明区楼市，见证时代变革的标志性产品。

一共365套房，吸引了大约1200位客户到场挑选，基本上4个人选一套。如此热度几乎和不久前大红大紫的前海招商领玺一样，热到发烫啦。

据深圳中原简报显示，正大城在前海JW万豪酒店开盘，最终结果是：3小时清盘，没有任何折扣，一套不剩。

楼兔子有位粉丝很高兴的告诉我们，在这个欢庆的日子，她也买到了正大城的房子，但真的紧张、刺激！感觉就是在奔跑！预想中的房子没有啦，立即掉头选另一套！

来源：楼兔子粉丝聊天截图

事实上，正大城的紧张大卖，热气也在不间隙地向其他楼盘传递！

开盘现场的一位粉丝朋友反馈说，预感到自己买不到正大城了！于是立即打电话叫自己家人赶紧到绿地新都会去认筹。“这里要清盘啦！明天买绿地的话，难度也会加大。”

事实上，这种情绪真的在影响绿地新都会。周六下午，楼兔子也去了绿地项目现场。我到的时候，附近停车场早已爆满，场内人山人海！到了下午4点左右，我们得到消息，项目已经认筹数超过1000个！只有362套房，接近3倍认筹！因此，绿地方面已经在控制推荐认筹啦。

最终，超级疯狂的开盘表现再次上演。绿地新都会在光明体育中心线上选房，实际到场1300多人，30秒清盘！

来源：绿地广东

正大城和绿地新都会连续日光的超级表现，给了购房者强烈的入市信心。同一天开盘的龙湖春江天玺和龙光玖誉府，也同样赢得了购房者跑步进场。

两天时间，4个楼盘开售就有两个“日光”，这个周末，绝对可称为楼市暖冬啦。

2、上个周末，给出了楼市3个大信号

对近乎疯狂表现的超级周末，购房者该如何研判呢？在这里，楼兔子给出3个方向，供大家参考。其实，核心就一点：拒绝观望，资金已经做出了方向性选择。

（1）、深圳楼市依然在热风筒中运行

今年的特殊现象是：无论一手房还是二手房，都没有像往年一样进入春节冬眠期，反而是加速上行。

新房方面，成交量率先反弹。下面是我们最近看到的几个新盘表现：

来源：深圳买房计划

有了成交量垫底，新房的成交价格也有稍微变化。

两个案例可以管中窥豹。一个是龙光玖龙台，今年批售的二期，约4.8万/平米，比去年的一期，约4.6万/平米，涨了大约5%左右。另一个是勤达诚正大城。这次是三期产品，批售价大约是5.15万/平米，比去年的一期约4.6万/平米涨了接近12%。两个个案告诉我们，别蒙蔽双眼哦。深圳新房批售价一年时间里，其实也是微涨的哦。

个盘之上，新房的整体数据更能说明问题。

深圳中原的统计数据显示，截止11月底，今年一手住宅成交了33023套，比18年全年多出了3717套。单11月份，深圳一手新房成交5951套，其中住宅3196套，环比上涨20.33%，同比上涨61.01%。成交量是放大的。

来源：深圳中原研究中心

二手房的表现其实比新房更加惊心动魄。

价格方面，链家的统计数据显示，深圳二手房的均价，近3个月涨了约1000元/平米，10月的均价大概是5.4万/平米，到了12月份已经达到了约5.5万/平米。特别在11月底到12月中这段时间，涨势最为突出。

事实上，二手房个别盘的均价表现还要比上面这个全市数据更加动荡！

我们知道，后海的恒裕滨城二期，福田的香蜜湖、宝中的标杆盘等等关注度极高的二手房小区，甚至有部分业主联合控盘，短时间内价格暴涨超过20%甚至是30%。总价上涨150万、200万的个盘也屡见不鲜。

由于二手房价格上行，整个二手房市场预期明显逆转。

我们在链家的统计数据看到，从7月到11月，整体放盘量下降，而带看次数显著上升，这说明什么？说明业主卖房的意愿在降低，但是想要入手二手房的客户数量在增长，更进一步来说，就是楼市的火热还将持续。

来源：链家APP

近期，二手房疯狂的表现，引发了央视现场采访报道，以及深圳住建局两次声明：二手房年度涨幅不能超过5%，严厉打击业主集体哄抬房价的行为。

虽然政府的声明，让大家开始警惕楼市成交前景。但是，刚刚过去的这个周末，整个楼市无论成交量还是成交价，显然并没有受此突发事件影响，依然是都是处于上行状态中。显然，已经起势的楼市信心，很难再改变啦。

（2）、西部再现王者风范，供求失衡短期难改变

我们给出的第二个关键判断是：买西部焦点区域，不要再犹豫了，错过今年，明年就买地王了。

接下来，进一步审视这个超级周末，我们发现有两个日光盘在光明。而光明属于粤港澳大湾区的西部，简单来说，就是西部得到了资金的认可。尽管房价有所上升，但是依然挡不住大家的购房热情。

西部的大热，始于城市价值的提升，其趋势已经持续了一整年。

上半年，光明区几乎卖断货，出现供应严重不足的局面！其中，勤诚达正大城，3月24日销量就已达20亿，提前完成一季度销售任务，4月首周便斩获成交冠军。

来源：咚咚找房

根据深圳中原研究中心发布的《2019年上半年房地产市场总结报告》显示，上半年，光明成交约2702套，是去年同期的12.6倍。在全深圳楼市成交榜单中，光明力压群雄，位列第一。

而下半年，勤诚达正大城2期开盘去化9成，华润公园九里开盘30分钟去化8成，龙光玖龙台2期，10秒光盘。然后就到了上周末的两个日光盘。可以说，在光明热卖场面从未衰减。

据深圳中原最新发布的数据，2020年深圳潜在入市项目67个，同比缩减40%。其中光明区预计只有4个盘入市。可见明年供给侧缺口巨大。

来源：深圳中原研究中心

由此可见，供应短缺的背后就是大家买爆了，而更深层次的原因却是光明越来越好，西部越来越好了。

（3）、市场预期彻底逆转，刚需跑步进场

接下来，我们再进一步研读这个超级周末，慢慢发现，基本上是刚需供应和刚需购买在当主角。

首先，我们看下供应。

超级周末的四个盘中，特别是光明的两个日光盘，刚需产品比重大，比如主推户型基本是小户型产品，例如正大城和绿地新都会，户型在68-111平米居多。

由于面积小，单价约4.3-5.1万/平米，所以总价一般在350-550万/套，这样的价格基本在刚需预算范围内。

其次，我们再看看购买。

由于楼市调控接近3年，刚需真的等不及了。另外就是购房者的预期发生了明显改变，特别是在住建局声明2手房年涨幅，只能在5%以内后，大家普遍认为房价很难再降下来。

这样的观点，在上周末开盘现场，不少人深有同感。

其中，有一位来深圳8年的小伙子表示，先入手小户型，比如70平米左右，月供压力不大，在高房价的深圳有一套也挺好。

而另外一位孕妇则说，现在原关内房价太高，看了很多光明的报道，很认可光明的发展，另外勤诚达的学校也不错，小孩以后上学很方便。

还有一对年轻情侣反馈，他们都在南山科技园上班，面对南山高昂的房租和动辄8W+的房价，觉得很无奈，幸好光明这次推出的户型和总价，都在他们预期内，所以抓紧在年底上车。

因此，刚需产品的爆卖，说明了真正刚需和实际用家的人在进场，同时，这也有力地夯实了楼市的行情基础。

综合全文，我们给出一个简洁的概括：

在“因城施策”的大环境下，整个中国楼市运行的内在逻辑已经发生改变，购房者的市场预期也开始转变。这是调控近三年之后，深圳楼市的新风向。今天不再是本轮调控的最低点，类似华润城三期、深圳中城住宅那样的捡漏买房、大口吃肉大碗喝酒的时代已经过去了！但今天，依然是楼市新周期的起步阶段。这个时候，依然是刚需用家极好的进场窗口期！房住不炒，给大家留下了一段时间。个人预判，即使是长期房住不炒，这个窗口期也不会太长啦。

附录

超级周末楼市成绩单