为了学位,罗湖的老破小卖出了10万,深圳人有多拼?

（来源：深圳楼市情报）

作为父母，能为孩子努力到什么程度？经常在报哥答疑里见到关于罗湖“老破小”学区房的咨询，为了孩子能上个好的学校，深圳的父母们似乎要比其他城市的家长们更加努力。因为深圳是一个教育资源匮乏，而房价又遥遥领先的城市。所以，关于学区房，这里的故事，毋庸置疑，更加精彩。

 本次踩盘，老阿姨来到了罗湖黄贝岭螺岭，因为这里有深圳排名第三的螺岭外国语实验学校，即螺岭小学。 从学位、投资、租金回报率、自住多个维度出发，老阿姨此行看了拥有螺岭小学学位的5个小区：华裕花园、金城华庭、京基凤凰印象、东门168、深业东岭。

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贴近罗湖“金三角”商圈 双地铁 区位优势明显 

因为地域优势，黄贝岭螺岭这片成为深圳最先发展起来的区域，可以说，在这里，看得到深圳发展的各个阶段的影子。这里，离文锦渡口岸的距离以步行距离衡量，黄贝岭地铁站到文锦渡口岸都只有1.3公里。这里是地铁5号线和2号线的末段，这里是深圳最古老的区域之一。并且，这里的小区，普遍楼龄都是80后、90后。所以，这里成里新深圳人关注老破小学区房的置业热点区域。

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楼龄老中青结合部，均价4万～9万 跨度大黄贝岭片区经过改革开放40年的发展，积累了各个年代的建筑，而且因为发展早，老的体量远远大于新的。判断建筑年代，在这里变得比较容易，80年代的多是7层左右的楼梯房；90年代的房子，外立面是那个年代统一的白色瓷砖，现在已经呈青灰色。

这个区域的房价也很有代表性，最新的是最贵的，这点没毛病，黄贝岭牌坊后面的深业东岭，均价已经69166元/平，合正荣悦的均价已经逼近10万，为94253元/平。然而，最便宜的并不是最老的80后，而是次老的90后，尤其是学区不好的。80年代的房子多为楼梯房，也就是现在旧改房的主力军，越老的房子，通常也位置最好，学区最好，所以，有的老破小，房价甚至不输新房。尤其是旧改进度明显的，更是一房难求。

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学位加持，旧改推进，“老破小”价格永葆青春

为了追逐学位，黄贝岭螺岭这片有许多小区都有特地为学位而生的超小户型，这样的小户型因为总价不高，深受家长们的喜欢。东门168，就成里其中的一个极致，20～30平的微小户型，总价180万～210万的价格，成为了这一片区成交活跃的一个楼盘。过去的三个月时间内，链家上就有20套的成交量，算一算，单价已经到了近10万。（谁说的预算不够，来罗湖淘淘老破小来着，piapia打脸）

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没有花园，没有配套，老破小好租好卖不好住

综合来说，老一代的房子多是板式结构，或者板塔结合，这样小区的房子户型大多周正，朝向大多朝南。但是这些老小区里，花园都是稀缺品，比如螺岭，仅有金城华庭和缤纷时代家园这样的次新小区有园林。而园林，在深圳的新生代大型小区里，都是标配，好多单体楼都会在三楼整个空中花园。这也是时代变迁，人居环境改变的标志。

罗湖的房子都特别好租，因为发展太成熟了。在租房世界里，还是越新越好租，越新价格越贵。比如京基凤凰印象、东门168，都是特别受租客欢迎的次新楼盘，在凤凰印象，一房一厅都能租到4000元/月起，两房都是6000元/月起。而在90后的华裕花园，2房都租不到5000元/月。

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老城更新，进度虽慢，出品即爆款

顺便，老阿姨逛了下鼎鼎有名的城中村“黄贝岭”。城中村，曾是无数打工者来深圳的第一站，人们常戏谑“来了就是深圳村里人”。黄贝岭，这个1.5平方公里的城中村，分为上村、中村、下村，老阿姨逛的是下村。对这里有印象，是因为高中时候的老同学小俩口在这边，来这里蹭过几次饭，后来，常住宝安，黄贝岭就是一个遥远的所在了。

 这里的城中村已经在新楼盘的夹攻下，地盘日益缩小。虽然，街道、店面、菜市场，走进去的味道都是和其他城中村无异。但是拍照片，很难找到没有高楼的背景。站在深南中路边，面对黄贝岭牌坊，右侧就是黄贝岭网红炸子鸡新楼盘“深业东岭”和靖轩豪苑，左侧已经被夷为平地，黄贝岭旧村改造项目（04-01地块）塔吊林立，工程简介上显示，竣工时间为2022年1月31日。周边，还有文锦花园旧改、华润湖贝旧改、工纺大厦旧改。

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后记

下午从螺岭走去黄贝岭的路上，恰好遇上了螺岭小学放学。看到这些老人家来接的穿着蓝色校服的孩纸们，突然很羡慕他们。螺岭小学门口，不像那种名校门口豪宅云集，可能也是老小区里，豪车进不进也出不来。这些罗湖老社区，已经旧改完成，虽然楼体旧，但是路面都整洁干净，沿街都是一些有温度的小店，路上还能动不动遇到头发发白的老年人。

照例说些有的没的，这次踩盘，老阿姨又遇上了“白塔牛肉粿条汤”，上次踩盘德宏天下时在翠竹的老小区里吃感动了的，原来这样地道的味道也可以是连锁店复制的啊。作为吃货，经常感慨，全国各地的美食，都能在深圳扎根落地开花。现在想想，人一样，在这里生活久里，就想努力留下来，都想豁出去拼一个未来。