5年了,等待的现在还在等待,买房的现在还在买房...

搜狐焦点深圳资讯 2019-12-12 09:15 阅读 1000+

（来源：湾区买房）

行情“点燃”，有点令人不安可怕。

可怕的是没上车的刚需人，而不可怕的是已经上车的人。楼市是不公平的，就如人的财富永远不可能平等一样。

前几天，也听到做地产朋友，都在说“上车”的最后机会，是这几个月。我不一定会相信，但心里有点不踏实。毕竟看到了2015年的深圳楼市。

加上近期深圳楼市表现的确有点出乎意外。这么高房价的深圳，房子依然不断有人买入。源于2019年，市场对“双区驱动”的深圳房地产市场期待较大，加之开发商有意抓住火热行情，加速推进新盘入市，供求双方共同用力，推高了深圳2019年的房地产热情。

统计下今年深圳楼市数据，发现，2019年深圳新房住宅市场，11个月有6个月的成交量均过3000套以上，其中5月份达到4605套，为今年年度高峰的月度市场，如果按照新房全部成交来看，今年有三个月的深圳新房成交量过6000套。至此，前11个月深圳新房住宅成交量冲过3.3万套，高于2018年全年的数据。深圳二手房住宅方面，前11个月成交量67190套，全部二手房则成交73616套，过7万套。

虽然2019年深圳二手房无法对比2015年的13.9万套的量，但已经是高于2018年6.4万套二手房住宅。按照12月的预期，估计今年深圳二手房全部新房会过8万套。整体，2019年深圳楼市行情，可以说得上“比较乐观”。

再统计从2015年至2018年，深圳交易了351340套二手房住宅，约35.13万套；交易了新房住宅162019套，约16.2万套。加上2019年深圳前11个月数据，近5年时间深圳二手房住宅过40万套，新房住宅过20万套。

特别在一些城市的房子，不能用“等待”来期望。

10年前，就是2008年，深圳到处用100万总价可以买到一套很好的房子，2016年，深圳房价从2015年均价3.3万跃居到5.3万，那个时候，200万以下在深圳似乎找不到房子买；2019年，统计发现深圳今年开盘入市的112个新盘，竟然没有一个住宅盘的总价是300万以下的，500万价格似乎也很难找到满意的新房。有人反驳，为何不买安居房，且不说深圳安居房是否给打工白领买的机会，深圳的安居房基本价格也大部分是2万+，套均也得200万的资金。再有人反驳，为何不租房子，那我无语了。

且不说10年，就说短短的5年内，买房和不买房区别，就是，上车的压力越感“恐惧沉重”。

▲ 打开深圳房子的钥匙，越来越难

01 2015-2016年一盆水“浇灭”了楼市？

2015-2016年一盆水“浇灭”了楼市？我不认可这个观点。估计也没几个人相信。

“浇灭”了一定市场的信心，“浇灭”了一定的市场成交量，此外，谈不上“浇灭”。

2015年深圳新房基本房价是33426元，当时的二手房也基本是3.5万的均价水平，进入了2016年，深圳的房价基本就是5.3万的水平，这一年时间，房价发生了很大的变化。回想起，2009年也是深圳楼市成交比较疯狂的一年，但2009-2010年，深圳房价的台阶仅仅是从1.4万到2.2万的差别。而回想到2008年，深圳当时的房价仅仅是1.1万，今天看到当年的这个房价实在太温暖了。

房价的上升，让交易额是产生裂变。2012年深圳4.5万套的新房，产生是695.92亿的新房成交额，到了2015年，深圳8.2万套的新房（住宅是6.6万套），产生了2234亿成交额，2016年深圳是5.3万套新房（住宅是4万套），产生了2225.79亿成交额。2016年深圳少成交了2万多套新房住宅，但成交额基本维持稳定，说明房价是变化的，也是支撑的。

2018年，深圳5.1万套新房（住宅2.9万套），产生了2501.782亿成交额。成交额持续提高。

2019年前11个月，按照湾区买房统计，深圳新房成交达到53105套（住宅是33023套），单按照深圳新房住宅平均的500万一套统计这3.3万套住宅，成交额是1600多亿，如果按照5.3万套新房统计，按照400万套均统计，也是2100多亿成交额。

2019年深圳新房成交量规模基本和2016年相当，不同的是，2016年是刚刚开始的调整期，2019年似乎是一个苗头期。2016年基本面是“深八条”，也就是深圳的10.4政策，限购升级。2019年，政策无加码，已经过了3年的消化期，更不同的是，大湾区和示范区的深圳。

看一组数据：

2015年：深圳新房成交（82672套，含住宅商业），二手房成交（139892套）；2016年：深圳新房成交（53217套，含住宅商业），二手房成交（107574套）；2017年：深圳新房成交（46568套，含住宅商业），二手房成交（73830套）；2018年：深圳新房成交（51951套，含住宅商业），二手房成交（73047套）；2019年：深圳新房成交（53105套，含住宅商业），二手房成交（73616套）；（前11个月）。

近5年，深圳最差的一年成交数据是2017年，但总体维持的成交规模也在4.6万套之上。5年来，深圳成交规模量缩并非很悬殊，但价格房价却是差距很远。房价总体是3万到5-6万的差别。片区的房价，南山从6.1万到8.3万，宝安从3.5万到4.7万，罗湖从3.1万到7.1万；福田从5.3万到8.3万，龙岗从2.7万到4万……

片区房价差距很大，估计也是这五年内买房与不买房的区别了。按照一套房子100平，如果是相差2-4万一平方区别，就是200-400万的差别。

▲ 2015年9月深圳各区的房价

▲ 2019年3月深圳各区的房价

02 回顾2015-2016年深圳楼市的一些大事件

2015年至2016年，是深圳楼市比较“铭刻”的两年，2014年楼市一下子蹿下（二手房从10万套变成6万套），谁也没想到2015年楼市成交竟然爆发。

基本是2015年2月到10月，五次降准，降息，货币类政策实行最猛的一年。2015年已经迎来比较好的货币极度宽松面，一年8个月时间里，五年以上贷款基准利率降至5.9%直接下降到4.90%。

2015年的导火线，核心“二套房贷款最低首付比例降至四成”，是源于2015年3月30日一项《中央放出房地产政策大招》政策，史称“3 30”房产新政，降低首付，营业税“5改2”。《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》政策指出，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款的，最低首付20%;拥有一套住房并已还清贷款的家庭，再次申请住房公积金贷款，最低首付比例30%。异地缴存公积金可在深圳贷款买房，8月1日起扩大公积金贷款政策覆盖范围。个人将购买的2年以上（含两年）的普通商品房对外销售的，免征营业税。

这三条政策，是买房门槛和成本的降低，刺激了购房者入市，同时也把深圳房价也激了起来。

▲ 3.30政策 2015年

▲ 降低首付的文件

随后，深圳出现比较大量的二手房反价，推出即售罄的事在深圳楼市里屡见不鲜，胜似演唱会的鸿荣源壹城中心的开盘更是引人瞩目，紧跟是，豪宅市场轮动，深圳顶豪市场继2015年集中爆发后，2016年成为深圳的超豪元年。当年，千万级别豪宅供应量将达到万套以上，3000万元／套的豪宅供应约2000套，4000万元－5000万元／套豪宅约650套。然后就是房产O2O模式的崛起，然后是临深成交量的迅速走高，当年深圳客在东莞“临深片区”购买占比从年初的不到20%，大涨至72%；然后土地，当年深圳全年仅推出的四块宗地炙手可热，房企们纷纷不惜重金砸钱买地，当年的宝安尖岗山两宗住宅用地，成交总价为57亿元。其中一宗地的折合楼面价79907元/平方米，成为2015全国楼面价地王。紧跟是万宝之战，然后是佳兆业复活，从锁盘到复活。

2015年还有开放二胎，放开限外令（2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑），这举措是一路利好。深圳2015年的新房住宅成交量和成交面积，较2014年分别上涨约58.35%和约64.87%。

2016年深圳“2 20”政策，契税优惠从三档变为两档，首套90平上直接从3%，变为1.5%；二套则仍然维持3%，但广东其他城市二套90平下是执行1%，90平上是执行2%。真正感觉到收紧政策的是2016年的3月25日政策，被称为325新政，深圳购房社保1改3。《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》明确提出，非深户通过社保购房已经从原来的1年社保改为必须要有3年社保，名下无房但2年内有房贷记录且已结清的，首付由3成增加为4成。2016年4月1日深圳上调二手房评估价，拟定4月1日起更新，此次评估价上调以宝荷片区为例，上调幅度约为55%左右，评估价上调直接增加购房所需税费从而让购房者成本增加。2016年5月1日营业税改增值税，住宅不满2年，营业税原来是：过户价*5%，现变成增值税：过户价*5%/1+5%。真正的大棒是2016年10月4日社保3改5新政，《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，“深八条”，这个深圳升级版限购政策在没有一丝丝前兆的情况下于10月4日发布出来，把整个房地产市场的舆论都引爆了。限购：a，非深户通过社保购房从3年社保改为必须要有5年社保；b，深户之前不管是否单身都可以买2套现在改为深户单身只能买1套。限贷：a，之前有贷款记录结清了按记录是2年前还是近2年产生分别是首付3成和首付4成，现在只要有房贷记录，不管任何情况，首付最低5成；b，之前深户买第二套的时候，只要第一套贷款结清，是可以首付4成，如果第一套没有贷款，二套甚至可以首付3成，而现在只要买二套，不管任何情况，首付最低7成。

▲ 深圳社保1改3

▲ 深八条文件

紧跟，2017年各地纷纷政策出来限购限贷，如大湾区的佛山等，后面的2018年则迎来限售。深圳3.30的三价合一，深圳的7.31的限售政策等。

▲ 2017年各地加码限购

03 “反价”重返深圳楼市？

“反价”重返深圳楼市？最近豪宅税的免征，给深圳市场注入一股信心。一位一线中介表示：“各种利好消息频出，店里每天都有成交。很多业主看到市场变好就返价，或者索性撤盘不卖。”

根据回顾：2015年4月之后，深圳房价暴涨后一度爆发业主违约潮，引发买家集体要求强制过户，这是楼市火爆时期的一种“现象”。如今，这种“现象”又再度出现。信荣房地产律师团队首席律师张茂荣表示，最近在众多利好政策刺激下，业主违约现象再度出现，以该团队接访案例来看，就有卖家已收取买家30万定金仍毁约不卖的案例，而且不是个案。家住福田翠海花园的胡先生也有点惊讶：邻居家的房子挂了好几个月都没卖掉，最近竟然也成交了，121平方米成交价达到1650万元。这里，业主竟然30万定金说不要就不要，是否有点摸不透业主的心态，业主这种现象，也是让人坐立不安。

对后期的楼市，有专家这么认为，始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。自2019年以来，越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列，表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。到底这房产景气周期是一个五年，还是一个十年，没人知道，但就有市场专家这么来看待市场。

房产，毕竟不是一宗“简单”的买卖交易，从普通的首付筹集到超额首付的剧增，到银行简单的贷款额度，到超大额度银行的贷款，这些带来的是比较沉重的成本负担，另个含义名词就是：家庭杠杆率。如果深圳房价还持续飙涨，一方面会持续消化深圳这几年来财富增长人群财富转移的“去化”，另个方面持续增加要上车刚需的财富，加上更高的杠杆和成本。这将是两个必然的走势。

房价的预测，中国社科院财经战略研究院发布的11月《中国住房市场发展月度分析报告》预计指出，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。这句话的含义是房价会着陆，这个着陆点，我个人认为是一件并非愉快的事。

04 这波的行情刺激得益“豪宅税”？

这波的行情刺激得益“豪宅税”？个人认为豪宅税仅仅是一个指向给改善需求买房放开的趋势，但根本还是深圳发展的趋势。深圳从粤港澳大湾区纲要没出台之前，就各种疯传，谁是建设大湾区的第一？后面定位了四个城市中心，深圳和广州是第一梯队。

然后深圳从大湾区纲要出炉后，持续迅速建设大湾区的速度吸引了全国的眼光。到了8.18的示范区，到了11.18的深圳交通强国城市行动方案，到了深圳国际会展中心正式落成等等系列，这冲击力，不是一般的看待。

看看一个数据，大湾区纲要之后，深圳有多少外来的购买力进场？

在深圳当下买房的人群，潜在换房群体外，还有不少外省人口。深圳本身一半以上户籍人口可能都是外地人迁移过来，故而外省的深圳人不低。2018年就有一份数据显示，在深圳购房客户1/3为广东省籍居民，其中深圳户籍仅占13.1%。湖南、湖北分列二、三位，合计贡献17.4%，第四名是老牌劲旅香港，占得7.7%。比较突出的还有江西、四川这些南部内陆省份，而北部也有河南、黑龙江占得一席之地。

挤向临深。按照今年8月一份数据显示，东莞中原战略研究中心的监测数据显示，今年东莞上半年，广州、深圳、东莞、珠海、中山、佛山、惠州7个城市中，广东省外的购房者中，临近省份占比最高，其中江西客户占比最高，浙江客户占比在快速上升。而从广东省内看，深圳客户占据半壁江山。

05 低价的房子如捡漏，高价的房子如奢侈消费搏斗

按照日前一媒体爆料，一池春水的长沙，位于长沙高铁会展新城的佳兆业云顶都汇300多套房源开售，仅4小时就全部售罄。某湘籍深圳客户一举拿下两层六十余套。深汕合作区解冻后，连续2个盘预售，其中振业时代一期，376多套住宅，2618人认购，中签率仅14.36%，都是深圳客去深汕入货的感觉，就像低价的房子如捡漏。

▲ 长沙的房子，都有不少的深圳客

高价的房子，深圳认购，如今年的香蜜湖深业中城中签率6.87%、前海招商领玺34.92%、颐湾府42.18%。高价的房子也是人气爆棚。

没有冬天的深圳楼市，2019年已经从数据上证明，今年的楼市成交肯定比2018年多。房价虽然政府不公布，但从片区开盘楼价观察新房的价格，也是比2018年高，不少片区的房价，有冲破预期价格。

加上年底深圳豪宅的“搅局”，这10万+的房子，多出了房价的认知概念。观察这20年，深圳的房价轨迹，从规划、人口、新盘入市、供应土地、政策、不休止上涨的房租租金，2011年深圳从撤关开始，开发商迅速进入关外开拓开发和城市更新，截至2018年底,深圳城市更新项目立项747个,已经批了规划的451个，入市的楼盘项目也超过200个以上，2019年不敢肯定深圳的房价如何走，但肯定深圳房价不会下跌的概率非常大。

06 “不差行情”的2019年楼市

市场有人喜，也有人悲。其实2019年全国的楼市行情不差。从几项数据来看：一、全国新房销量跌幅额很微小，基本依然一年是消化了10多个亿平方米新房，过15万亿的销售额；二、开发商的业绩营收同比增幅近20%。按照12月看到的数据，我国这32家房企发布了今年前11个月的销售业绩，合计销售额达到56027亿元，同比上涨18.6%，刷新历史记录。上述32家房企2018年全年合计销售额为52538亿元。这意味着大部分房企，还是很赚钱，何况这仅仅是32家房企，全国至少10多万家的房企；三、11月各地楼市成交有年底“翘尾”趋势。按照统计，11月全国40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长3%，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长9%。