OMG！深中学区房，1套拆成3套卖，总价600万起

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“深中学区、罗湖新房、现楼交房、吹风价8.5万/㎡”，“搁浅”长达10年，茂业·德弘天下华府终于要入市。

这是一个颇有阅历的盘。从2010年放风要卖到今天，德弘天下甚至“熬”走了好几拨置业顾问。而乘着深圳房价上涨的东风，以目前17.5万㎡住宅建面、8.5万/㎡吹风价来计，德弘天下货值已超100亿。

德弘天下放出来的价格可谓诚意满满（与此前的10万+差了一截），但与周边二手房相比价格优势不大。作为务实的深圳刚需，6万/㎡的「老大」还是8.5万/㎡的「新小」，你怎么选？

01

“鸽王”官宣入市，600万起

从2010年就放风要卖，到今年12月正式官宣入市，德弘天下的跳票能力堪称“深圳第一”。

德弘天下，位于罗湖翠竹片区，属于深中+锦田小学学区范围。项目由8栋160米高层住宅组成，A、B、C三栋是平层且靠近马路，中间楼王D、E是复式，F、G、H靠近锦田学校，也是平层。

项目主推户型为69-76㎡2-3房，3梯6户。如果是住家型购房者，我建议你考虑F、G、H栋，安静不吵。

现场置业顾问表示，德弘天下几次传出要开盘的消息，但总是放鸽子，“置业顾问都换了好几拨。”这一次，项目确定要卖了，预计无须认筹直接开盘。今天中介也开始在朋友圈刷屏，“总价600万起。”

小区已被围起来，园林也处在整修状态。据观察，项目外立面有些地方已变黑，栏杆也锈迹斑斑。置业顾问告诉我，后期将翻新。

△带黑斑点的墙面，以及生锈的铁栏杆

以9年前的眼光来看，翠竹算得上豪刚地段。因此，开发商当年设计了200-1000㎡大户型。但为了规避“90/70政策”，诞生了”双拼“、“三拼”甚至“四拼”户型，购房者需要用2-3个房票才能买到。

但世事难料，当年入市在即的德弘天下不巧撞上深圳“限购令”。这对于名额珍贵的购房者而言，即便是深中学区，也实在是一笔算不上划算的买卖。

△来源：贝壳深圳

彼时， 翠竹片区二手房房价还在1.6万/㎡，如今已飙至7.5万㎡，部分户型较好的深中学区盘更是突破了10万+。要知道，罗湖其他片区譬如东门、笋岗、洪湖等，均价还徘徊在5万/㎡。

所谓福祸相依，德弘天下虽无法如期入市，但“捂盘”9年，从入主项目时花费不到3亿，到如今货值翻到百亿，茂业真是“躺赢”。

◎教育

如今，德弘天下重出江湖，最大的倚仗还是学区——深圳中学初中部。

△深圳中学初中部

深中有多牛？如2019年中考成绩所示，430分考生比例排名中，深中初中部市属排名第二、全市第三。

△来源：深圳学位追踪

在「2018年考入高中四大名校排行」中，深中493人参加中考，考入四大比例高达36.31%，可见实力之强。

作为公立学校的深中初中部，目前仍以地段入学为主，每年都会招收多个地段班，占到招生总数一半以上。加上时下学位极其紧俏，如果想顺利入读，起码要提前4年买房攒积分。

△一街之隔的锦田小学

德弘天下所属的小学学区则是锦田小学，虽没有中学学位好，但口碑在罗湖还是可以的。

◎商业

整个片区已成熟，休闲、医疗等配套较为完善。附近有翠竹公园、洪湖公园、深圳市人民医院等。但周边缺乏大型高端商业，想要血拼，只能开车或地铁去万象城。

◎地铁

周边交通还是挺方便。从7号线洪湖站C口出来，就能看到德弘天下独有的圆柱红白色相间的外立面，步行大概300米就到营销中心。3号线翠竹站距离项目则稍远些，步行约900米（百度地图实测）。

02

首付180万起，2房&3房怎么选？

罗湖“新房”加上深中学区，德弘天下还是很有吸引力。

吹风价8.5万/㎡，与同片区第一梯队二手房佳兆业金翠园、合正星园相比，便宜不少。但对于务实的深圳刚需来说，还是要好好计算一番。

先来看看户型。

△74㎡2房1厅

74㎡2房1厅，住家型购房者我建议可以直接pass。户型呈长条状，朝向正北、东北和西北，奇数层的阳台较为方正。主卧和次卧都有窗户，但卫生间则无。大门至卧室的长条走廊有浪费面积。

△76㎡2房1厅

相比74㎡户型，76㎡稍微好些。不过客厅与卧室凸出一面承重墙，空间局促不通透。卧室出阳台，偶数层次卧出阳台，奇数层主卧出阳台，客厅不出阳台。户型图中标注为阳台的小空间改下勉强可做1房。

△69㎡2房1厅

69㎡偶数层户型可能更合住家型买家的胃口。

2房一厅，户型方正，客厅和主卧出阳台。但仍有点硬伤——卫生间无窗，进去必须开灯，通风略差；次卧窗户很小，采光也会不足。敲黑板：这个户型的A、B、C栋紧邻主干道文锦北路，难免受噪音影响，F、G、H栋则稍好些。

看完德弘天下户型后，我跑进一家中介门店，了解了目前翠竹二手价格分布，大致可分为4个梯队：

第一梯队代表盘有合正星园、佳兆业金翠园，楼龄较新、户型较好，均价10万/㎡出头。

第二梯队代表盘有嘉多利花园、阳光天地家园等，建于2000年后，户型使用率高，均价8-9万/㎡。

第三梯队代表盘柏丽花园、金丽豪苑等，建于90年代，以港式建筑风为主，部分楼盘因物业管理不当，破旧不堪，均价6-8万㎡。

第四梯队代表盘特力大厦、贝丽花园，楼龄较老，虽然位于翠竹片区，但不属于深中学区范围，价格略低，均价3-6万/㎡。

和周边二手房的单价相比，德弘天下8.5万/㎡的价格处在第二梯队，比第一梯队楼盘每平方米便宜了一万出头，但户型、得房率还是略有不足。

△合正星园，88㎡3房1厅

以2004年入市的合正星园为例，88㎡3房1厅，两个阳台，单价8.5万/㎡，总价750万，比德弘天下76㎡户型高出100万左右。首付上，合正星园首付+税费在250万左右，德弘天下则200万出头，且只需要缴纳契税，能省一笔钱。不过，从户型使用率上看，德弘天下3个户型都并不占优势。

△金丽豪苑，102㎡大三房，适合居家且对楼龄、物业不在意的客户

另一个盘金丽豪苑，2000年建成，102㎡3房一厅610万，首付+税费约200万。价低且使用率高，但是物业维保只能说一般，加上小区有部分房屋出租用于办公，人员出入较杂乱。

△片区内楼龄较老的盘居住体验较差

03

碎碎念

通过对区域价值、项目价值、附加值三大类合计22项指标的综合打分：

德弘天下华府综合得分82分。

学区、吹风价8.5万/㎡、园林景观、地铁便利性、居住感受是主要得分项，但高端商业配套缺失，户型设计是失分项。

对比总结——

如果倾向于有封闭小区、园林景观、较好物业、车位充足，德弘天下69㎡是个不错的选择。对户型使用率有要求较高，或首付也有压力，不妨考虑周边二手房。

那么问题来了，深圳中学学区“9岁新房”，你会买吗？