二手市场：先跌后升 成交继续回暖

03 二 手 住 宅

二手住宅价格回落

仅盐田与宝安成交上升

盐田均价领涨

非深户购房占比下滑

250-500万价段成交占比超5成二手住宅价格回落

根据国土局备案数据显示，2019年08月二手住宅共成交6680套，环比下滑5.2%，同比下滑7.3%；成交面积55.7万平，环比下滑6.1%。

深圳中原领先指数小幅上升，8月中原领先指数896.1，环比下滑0.13%，二手均价53201元/平。从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看，中原经理指数7月跌至近期低位，8月上旬仍处于低位，建设先行示范区公布后则出现明显回升；报价指数也呈现同样趋势，从低位大幅提升，显示政策利好下，市场信心回升，客户入市意愿增强。

8月深圳各区二手住宅成交量仅盐田和宝安上升，其余四区成交皆出现明显下滑，宝安成交1659套，热度超越龙岗，为近14个月首次。

盐田成交173套，环比上升21%，涨幅为各区最高；龙岗成交1519套，环比下降8.9%。

8月，全市二手住宅均价为53201元/㎡，环比下滑0.1%；各区来看，盐田、龙华及龙岗三区均价上涨，其他四区均价出现下滑。

其中，盐田均价41661元/㎡，环比上涨1.7%，涨幅最大；而福田跌幅最大，均价69617元/㎡，下滑1.0%。

南山均价依然最高，为88089元/㎡。

8月份深圳投资客占比与上月相比有所上升，前半月市场冷淡，成交也低迷，刚需占据主导。深圳建设先行示范区后，市场有所升温，投资客占比上升。

8月非深户购房占比22.8%，小幅下滑。下半月市场回暖下，投资客有所增长，外地客户也有所增加，但是目前限购政策下，非深户购房占比仍低，增长的客户深户仍占绝大多数。

8月全市二手住宅成交中，小面积段与大面积段成交占比皆上升，而中等面积段成交占比则皆出现较大的下滑。其中，60-90平中等面积段成交占比47%，较上月下滑约5%；而45平以下和90-144平单位则上升近2%。

8月3房户型成交占比大幅上升，其他户型成交占比呈现不同程度的下滑。其中，3房成交占比上升5%至38%；而2房占比则下滑1%，占比31%。2房、3房占比合计近7成。

8月二手住宅套均总价为505万元，较上月小幅下滑。

从成交总价段的分布来看，250-500万价段占比超过5成，其中350-500万价段占比最高，上升幅度也最大，上升3%至28%；250-350万占比24%，中低价位仍是市场成交主力。

中 原 研 判

8月深圳二手市场呈现先跌后升的走势，一方面，中上旬一手供应大幅下滑，市场气氛继续下滑；另一方面，外围经济环境不佳、中美贸易争端加剧、人民币汇率破七等因素影响，市场投资意愿下滑。但深圳市场迎来利好，建设先行示范区政策公布后，市场情绪逐步升温，月末多盘迎利好开盘，成交转热。九月预计利好持续，成交继续回暖。02 租 赁 市 场

租金小幅下滑

仅盐田、南山租金下滑

龙岗租赁占比近3成租金小幅下滑

据深圳中原研究中心监测显示，8月租金指数205.5点，环比下滑0.66%。当前全市租金71.3元/平·月，8月租金回报率为1.61%，租金回报率在经过半年的下滑后，基本维持稳定。

8月租赁市场需求有所下滑，租金在经过去年的大幅上升后，今年以来基本维持稳定。

8月全市租金下滑0.66%，达到71.3元/平。福田租金水平全市最高，为109.9元/平；南山租金紧随其后，达到103.6元/平。

从各区租金变化幅度来看，仅盐田和南山两区租金上涨，分别上升1.53%和0.61%。

8月深圳各区租赁占比，龙岗租赁占比最高，达29.9%，上升3.2，涨幅最大。罗湖紧随其后，占比为21.7%，下滑1.7%。福田占比12.2%，下滑1.9%，跌幅最为明显。

在租赁户型方面，3房户型租赁占比最高，占比达34.1%，下滑3.4%；而1房、2房户型租赁占比则都出现上升，分别占比21.1%与32.5%。

中 原 研 判

8月租赁市场需求小幅下滑，今年以来基本维持稳定，需求下滑之下，租金也小幅下降。温 馨 提 示

如需完整版中原研究-深圳楼市2019年8月刊

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