当下的楼市面，突然一下子变得清晰多了。

这要从深圳最近的几大热点事件说起：

1、先行示范区的设立。

2、前海即将拍出2宗住宅地块。

3、5号线南延线即将开通，前海将首通地铁。

4、勤诚达正大城、天健天骄、中洲湾开盘的劲销。

这几个事情看似分散，但其实有着千丝万缕的关系，站在这一刻，深圳楼市已经在悄悄释放了几点信号。

一.前海土拍，必须且重要

在深圳先行示范区的宏大规划下，这次前海的土拍公布得及时，又富有含义。

从宏观方面看，前海规划已经10年了，是时候也必须落地了，尤其在先行示范区的刺激下，前海必须弄出点什么动静，因为几乎全国人的目光都在聚焦这个区域，前海可一定不能黄。

另外，深圳缺地，必要要坚持新增和存量并举来增加用地供应。今年土拍任务量还没完成，除了上次624集中拍卖5宗地块之后，深圳少有拍地消息传来，这次拍地出现在前海，寓意显然，一来是前海确实缺住宅用地，规划75万的工作人口，却只有150万平米的居住用地，急需释放新的土地供应。

第二就是要扶持前海，包括9月份5号线南延线就要开通了，前海终于迎来地铁时代，这都是为前海的正式投入使用打好基础。

这一刻的前海，可不再停留在规划阶段了。

二.东西部分化将越来越明显

深圳楼市8月底很热闹，得益于几个新盘的热销，天健天骄、勤诚达正大城、中洲湾销量都非常不错。

勤诚达正大城二期开盘当晚去化约9成，天健天骄去化7成，收金50亿，中洲湾开盘，卖出800多套。

正当以为深圳楼市要全面回暖的时候，9月8日龙岗的地铁锦上花园开盘，去化仅5成左右，相比西部和中心区的热闹，东部似乎更平静一些。

这是一个信号，那就是东西部市场分化将越来越大，不仅是房价，还有城市发展。

前海土拍、5号线南延线、沙井会展中心即将投入使用，这些都表明ZF是在集中火力发展西部，而东部在对比之下有点哑火。

东部虽然一直有东进战略的规划，但是一直只是规划阶段，执行非常慢。但西部的规划却是真真切切在做、在执行的。利好东部的14号线、16号线都属于远期的地铁规划，短时间内对东部的楼市利好实在是有限。

在我看来，西部和东部完全没有争的必要，西部就是比东部发展得要快，这是由直接的地理位置决定的，深圳中心在西移，深圳最核心的基础设施和战略发展区也都在西部，比如后海总部基地、深圳湾、前海自贸区等。

城市中心西进和政府的规划态度，基本也塑造了房地产的生态。

东部龙岗的龙中价格能去到4.6万，西部沙井也只是4.6万，现在看价差不大，但未来的价差肯定会越来越明显，投资看中涨幅的，肯定得往西走。

三.二手房报价上调5%，核心地段反应最快

先行示范区后，深圳楼市持续升温，除了新房热卖之外，二手房业主的信心也是大大提振，据凤凰网房产调查了解，先行示范区以来，二手房报价上调约5%。

我从链家的数据看到，并不是大幅度出现上调，罗湖、龙华、龙岗并未出现明显地上调，但宝中、南山二手房挂牌价有出现小幅上调。

（南山区二手房价格走势）

（宝中二手房价格走势）

二手房挂牌价上调，说明业主有足够的信心，只要这种信心够坚挺，房价就再难降下来，深圳房价将缓涨的信号已经悄悄释放。

但在楼市分化明显的当下，地段相当重要，在楼市全面横盘的时候，一旦有规划利好，只有核心地段的核心板块反应是最及时的。

南山作为深圳的就业中心，肯定是最抗打的，而宝中的业主信心提振，除了和先行示范区有关之外，更是受前海规划落地的辐射，宝中处于南山和前海外溢的集中地，虽然没有优质学校支撑，但凭借着地段优势，房价这几年的涨幅也十分惊人。

前海通地铁、拍地，对宝中都是利好刺激，一旦前海规划兑现，宝中估计又得借风起飞了。

现在的楼市面，有价值的核心地段，一卖一个火，而靠概念和规划撑起来的区域，兑现周期太长，去化效果不佳。

我们一直强调，现在买房，更要珍惜房票和贷票，子弹一旦打光，之后可能就要赤膊上阵了，建议集中火力回归就业中心。

四.深圳房价上涨还差一个契机

深圳房价横盘已经三年了，这种僵局也该是时候打破了，在先行示范区和前海规划逐步落地的刺激下，深圳房价已经开始有缓慢上涨的苗头了。

部分区域的楼盘已经有缓涨势头，但大范围缓涨还缺少一个契机，在房价平稳期想要撕开一道口子，那这个口子一定要与购房者息息相关。

也就是贷款成本、利息成本和税费成本，一旦这三点有了根本性的变化，深圳的房价和成交量相信会有一个质的变化，深圳楼市也将进入到下一个阶段。

（深圳现行各区豪宅税标准）

但从大方面来看，调控放松的可能性不大，也就是限购限贷、降息的可能性不大，但税费成本是有操作空间的，也就是豪宅税标准的提高。之前就传说豪宅税标准会提高，但迟迟未见执行，一旦执行，买家成本就会减少，这将会直接刺激成交量和房价上涨。

经过3年的横盘期，深圳目前的购房主力已经转为刚需和改善性购房，投资客基本被清理出场，像15年那样暴涨的可能性不再，但缓涨的机会已经在浮现了。

以上这几点，用线串起来，就显得清晰多了。

先是先行示范区的利好，往下走就是前海自贸区的一系列动作，而在楼市的体现就是楼盘热销、楼市分化，最后提振了业主信心，房价迎来上涨。

所以站在这一刻的深圳楼市，基本面其实很清晰了，深圳房价横盘破局有望打破，新一轮缓涨已经要来。

之前我也曾写过一篇深圳房价横盘的文章，预示房价横盘可能还要持续1-2年，但从最新的利好规划以及楼市反应来看，横盘期可能会提前结束。

五.结

现在不要再问该不该买房，该买哪里，着急买的，必须买的，及早入手，能买西部的，就不要买东部，切记、切记。

同事小张一直有买房打算，为此他已经节衣缩食2年了，他说房价横盘期就是我等刚需入手的好时期，眼看这银行卡里的数字再过半年就要达到首付标准了，但最近看房，发现不少业主已经在悄悄提高挂牌价了，并且一副没得商量的架势。

他最近又找我诉苦了，说罢，叹了口气：深圳房价，什么时候可以再等一等年轻人？