倒塌房屋反涨价？一起来看看到底有没有可能

1. 导语

深圳一单身公寓倒塌，引发了倒塌房源和周边房源的房价上涨，部分涨幅至5万-10万。因为倒塌可能会带来拆迁的加速，很多人奔赴现场，希望接盘倒塌房源，后期获得拆迁补偿。可是倒塌房源业主损失找谁赔偿？房子倒了，还要还贷款吗？买房者和房屋中介明知道是倒塌房源，能轻松交易吗？过户有风险吗？

2. 单身公寓倒塌现场，却在讨论房价上涨

8月28日，深圳市罗湖区南湖街道渔邨社区和平新居单身公寓楼发生沉降倾斜，事发前社区工作站已发现地下异响并撤离疏散居民，目前无人员伤亡。事发几小时后迅速引发该小区房价震动。

其中一套在售的88平房源，一天之内涨价60万，总价达420万。

据媒体报道，事件发生后，当地除了聚集警察与治安人员、附近居民和媒体外，还有不少房地产中介人士聚集。有房地产中介人士身挂宣传牌，收购同小区二手房。

荔枝新闻在网上找到一套标明“要全款，不看房直接签约”的房源中介，致电询问详情，电话一接通中介迅速询问是否能马上到场，是否能全款。并表示房主正在从香港赶回深圳的路上，目前已经有五组客户在现场询价。

根据该中介人员的介绍，和平新居这套房子面积88平，三室两厅。目前业主的报价是420万，而在倒塌之前，这套房子报价360万。“之前这个小区有几个业主在卖的，现在整个小区就只有这一套，那业主肯定要挑全款的。”

为何会出现这样的情况？该新闻媒体咨询了南京知名二手房交易公司负责人，他表示：按照惯例，老旧小区如果没有学区，拆迁的补偿价格普遍高于二手房市场价。如今房屋突发倒塌或将加速该小区的拆迁进程，市场吸引力也瞬间提高。

难怪众人围观倒塌现场，只因倒塌加速拆迁，事后或将获得高额补偿。但是否会拆迁，前提需要知道房屋为何倒塌，才有可能知道接下来如何发展。

3. 什么原因引发了房屋倒塌？

据21世纪经济报道记者向当地居民了解，此次坍塌发生一周内，已发生不小于两次类似地下坍塌的声响，但此前并未造成路面和建筑坍塌。多位居民均对记者表示，事故原因与地铁施工无关，怀疑可能与隧道施工有关。

事发当日23时25分，@新时代新罗湖公布了房屋倒塌原因：

根据专家组现场研判，初步认为该建筑采用沉管灌注桩基础，属于摩擦桩型，且建筑下方有暗渠，由于房屋基底土层较差，在暗渠水流常年作用下造成桩周水土流失和桩身腐蚀，最终造成桩基础发生脆性破坏，导致楼体局部倾斜下沉。善后处置仍在进行中。

找到房屋倒塌原因后，那些倒塌房源业主的损失找谁赔，贷款还要不要还？房屋中介是不是就可以无风险交易了？买房客户能轻松过户吗？

4. 业主、房产中介、买房者，何去何从？

业主：问题1，倒塌房屋是否还可以买卖？

先看法律规定，无论是全国适用的《房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》、《房屋登记办法》，还是深圳适用的《深圳经济特区房地产登记条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》都没有直接规定，倒塌房屋可以买房。

再看处理规定，房子倾倒势必引发危房鉴定和解危，对此国家层面有《城市危险房屋管理规定》，深圳层面有《深圳市房屋安全管理办法》，规定比较明确。按危房管理规定，对被鉴定为危险房屋的，一般可分为四类进行处理：观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除，但法律层面针对危房是否可以正常买卖也没有直接规定。

需要“整体拆除”的，拆除后房屋灭失，对于灭失后的房产证，《房屋登记办法》第38条明确规定了权利人的注销登记义务，即：房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记。

换言之，倾倒的房屋经鉴定为危房，且必须“整体拆除”的，房产证应予注销，不能办理过户转移登记，不能买卖。那么，经鉴定为危房，做观察使用、处理使用、停止使用处理的房屋是否能够正常过户买卖呢？

新浪律道作者认为根据“依法行政，法无规定不可为”原则，此类危房没有禁止转移登记规定，行政机关无权拒绝办理过户手续，否则有悖《物权法》，涉嫌侵犯权利人合法处分权。

综上分析，“和平新居”应做危房鉴定，并根据鉴定结果确定是否可以买卖过户。不过以目前状态，几乎能够确定必须“整体拆除”，如现在签订买卖合同，交易过程中很可能无法办理过户手续。

业主：问题2，房屋倒塌的损失找谁赔偿？

根据查明的倾倒原因，依法赔付。经检测鉴定：

如属附近春风隧道施工所致，应由施工方承担赔偿责任。

如属地基基础工程或主体结构工程不达标所致，根据《商品房销售管理办法》第33条及《建设工程质量管理条例》第40条规定，开发商应在设计文件规定的合理使用年限内履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

如属其他原因所致，由引发倾倒的其他原因方主体承担赔偿责任。

综合原因所致的， 各自按过错比例，分担赔偿责任。

业主：问题3，房屋倒塌了，现在贷款还要不要还？

房屋只是抵押物，抵押合同属于从合同，抵押物的灭失不影响借款合同的履行，业主还要继续还贷，而且就新浪律道作者过往所见合同条款，银行还有权要求业主重新提供抵押担保，拒不提供的，银行有权解除合同提前收回贷款。

专注于个人房屋抵押贷款的房驿科技认为，个人房屋抵押贷款有条件。如今抵押物灭失，贷款还是要继续还。

旁边的楼栋被倒塌的楼砸了找谁赔？

此楼倒塌，砸坏了旁边的楼，导致损失，此楼为“行为人”，此楼全体业主承担赔付责任，赔付后可以向致其倒塌的其他责任方追偿。

房产中介：买卖倒塌房屋，有风险吗？

南都记者翻阅资料发现，根据2018年8月深圳规划国土委印发的《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定（征求意见稿）》，要求拆除范围用地面积应当大于10000㎡。目前根据公开资料显示，和平新居总占地面积约为8950㎡，未达到计划立项的申报门槛。

不过，根据2018年11月罗湖区下发的《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）》，该小区或可联合其他住宅区，在符合条件的情况下申请棚改。

但需要同时满足以下条件——

【1】与其他旧住宅区联合申报，且全体权利主体同意在项目范围内统筹回迁安置或货币补偿；

【2】房屋使用年限在20年以上；

【3】存在住房质量、消防、地质灾害等安全隐患，或使用功能不齐全，或配套设施不完善，并取得专业机构出具的相关评估报告。

而事发房屋的地段属于老城区，本身房价并不算高。目前这个小区有事故发生，这其中可能牵扯到是否存在责任方，是否会有赔偿等复杂的问题，即使有人想买房也并不能迅速交易。此外，无论本地人还是外地人，政府对于涉拆迁小区政策性门槛很多。想一夜成为拆迁户并非易事。因此房价上涨的消息不可信。“正规房产中介绝对不会冒这个风险去做这个买卖。”

买房者：买倒塌房屋，能否轻松过户？

综合以上分析的国家层面的《城市危险房屋管理规定》，深圳层面的《深圳市房屋安全管理办法》，倒塌房屋丧失居住使用功能，不动产灭失。

信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣对证券时报记者表示，根据《不动产登记暂行条例》规定，丧失居住使用功能的倒塌房屋，应当做产证注销登记，不能再做转移登记，所以不能买卖。因此，想要买倒塌房源的人，不用考虑拆迁补偿这条路了。

想买同小区房源获得拆迁补偿的，同小区建筑应做危房鉴定，并根据鉴定结果确定是否可以买卖。根据《深圳市房屋安全管理办法》第29条，鉴定属危险房屋的，有四种处理方式：观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除，根据鉴定处理意见，确定是否可以交易过户。

据南方都市报，广东联建律师事务所律师廖信凯直言，“周边比如隔壁栋没有倒塌的房屋，虽然可以买卖，但存在安全隐患，房屋对应的价值大打折扣，此时购买风险不小。”

如此看来，买倒塌房源是一件风险很大的事情，各位买者看准了之后还要三思再行。

5. 结语

前段时间，国家发布了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，深圳无疑又占据了中国最闪耀的高地，未来的深圳发展只会越来越好，房价当然也居高不下。众人哄抢倒塌房源的心情可以理解，希望从政府拆迁中获得高额补偿，想法固然好，还是要认清现实。尤其是突发事件，群体行动的之时，考验的是冷静和智慧。

END.

作者：【评估大师】评小估

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