解码新希望地产成长之道 洞察中型房企发展之道

回顾2019年刚过去的上半年，房地产行业在销售端明显放缓、融资政策密集出台，不少中小房企或将面临较大的资金困境，销售、政策、资金三大要素的风云跌宕，让2019年的房地产商整体呈现焦虑。不少房企为了防范风险进行了短期战略性收缩，从拿地规模到主动的求慢“提质控速”，一场保卫现金流的行动如火如荼。

纵观行业，我们突然发现一向低调的新希望地产，却表现得颇为从容，凭借其城市深耕、区域深耕、品质深耕的稳健投资战略，不仅成功跨入了销售排行榜TOP50，还在土拍市场上继续既定计划获地。截止2019年8月，新希望地产拿下多宗优质地块，累计新增土地建面233.8万方，货值602.7亿元，为后期进一步发展奠定了坚实的基础。

新希望地产，作为一家规模中等的民营房企，却一直保持着行业内极低的融资成本。去年的平均融资成本仅为5.6%。今年供应链ABS最新一期的成本仅为5.15%，在国内民营房企中具有较强的竞争力。由此可见，周期内的市场和政策波动对新希望的影响微乎其微，甚至给了新希望这样的企业弯道超车的机会。

为此，「乐居财经」深入对话新希望地产常务副总裁武敏，洞察新希望地产的经营之道，发现其制胜关键之所在。

聚合资金和产业优势，做精致有特色的房地产企业

中小型房企，受制于规模所限，在资金实力、融资成本、产品积累、品牌方面往往都存在一些短板，难以获得头部企业的资源优势。但新希望地产的优势，就在于背靠新希望集团，拥有得天独厚的优势，足以将这些短板补足，也大大影响和加快了房地产业务的发展。曾在新希望集团任职的武敏，对此深有感触。

武敏表示，新希望集团为新希望地产业务提供了强大的资金支持。这种支持，不是直接向地产输入多少资金，而是集团AAA信用的担保，众多国家荣誉的获得，让新希望地产在直接市场的融资较为顺畅，同时融资成本也非常低。横向比对之后不难发现，即便是同一个品种的融资产品，新希望地产的融资成本，甚至比规模远在其之上的房企低200个BP以上。从融资结构上看，新希望地产的融资，基本是成本从低往高贷，开发贷和低成本的直接市场融资品种全打满（此项最便宜），其他产品使用很少。根据公开的数据显示，新希望地产每年的销售回款非常乐观，多年来均达到90%以上，2018年的回款在100%以上，这种融资回款一盘棋管控的体系，足以维护资金成本的终端价格，最终的负债率不会超过80% 。而且近三年来，新希望地产负债连年优化，2018年负债率降至76%，其中有息负债中长期贷款占比80%以上，一年内到期贷款占比17%，负债结构健康。2018年年末货币资金余额可覆盖一年内到期流动负债总额两倍以上，在各家银行的未使用授信余额就高达124.25亿元。

其次，武敏提到，新希望集团在农牧、乳业、快消等行业都做到了龙头，业务范围遍及全球36个国家和地区，强大的集团品牌背书不仅对地产品牌的融资能力显著加持，对地产迈向全国化也产生积极的作用。比如华东区域，几乎新希望集团全产业链均已完成布局，同时地产的健康发展也是顺理成章。

也正因为是大型产业集团的子公司，新希望地产适度的中等规模、精致有特色的产品和服务，或许是这家房企最美的状态。回望市场，当下房地产行业集中效应在增强，业内常说规模意味着话语权，去年31家千亿房企占TOP100资源集中度超60%，增长超35%，远超整个大盘的增长。预计到2020年，TOP50房企销售额起底应在800亿以上，到2021年，TOP50房企销售额起底估计在1000亿以上。所以，为了持续稳健发展，新希望地产依然持续亮相全国土拍市场，寻找机会获得优质土地资源。

均衡拿地适度调整，保持市场敏感度

2019年，新希望地产在全国土拍市场频频亮相，引起了业内外极高关注度。对此，武敏明确表示，新希望地产一直坚持的稳健发展战略，保障了公司能够自如应对市场发展周期并获得良好的发展机遇，稳健发展战略将会长期持续和加强，不会发生变化。

从战略布局来讲，新希望地产一直是以有产业支撑、人口导入型的核心的新一线、强二线城市为主，目前布局项目最多的华东、西南两大的经济带都是符合发展战略的，今年所获土地也主要集中在经济发达的华东区域。但因为选择的都是经济发达地区，所以注定会有两个特点，一是平均楼面价会比较高，二是看起来货地比比较低。这两个特点，决定了经营杠杆不会高、投资撬动的货值有限。但是对于新希望地产而言，这个投资战略是合理和健康的。

尤其是今年，在政策不那么确定的情况下，有产业和人口支撑的经济发达地区的优质地块，抗风险性比较好的，利润能够得到保障。因为全国各城市土地成本相差甚大、房价差异更大，但是建安成本却少有差异，所以楼面价高的区域，毛利率反而能够得到保证。

武敏介绍到，新希望地产作为一家长期以来坚持稳健发展的房企，在拿地之初，就会把去化作为最重要的衡量因素来控制风险。每一块地，要保证在限价的背景下没有去化风险，才可以考虑拿地。拿地后，再根据流量型、利润型项目的分类，在销售净利率、现金流量回正时间、股东回报三个指标之间，必须确认一个不可退让指标，作为项目的目标牵引，让一线目标清晰，做到整个项目的风险最小、货值最大。截止目前，新希望地产没有一块土地出现过亏损。

其次，新希望也有能力去拿下城市最优质的地块。新希望的资金支持强于不少规模更大的房企甚至头部房企，即便所布局的城市周转速度稍慢一点，其资金也能够支持项目全周期的科学运转。在保证去化的前提下，新希望地产的产品品质也已得到了市场的广泛认可，今年主推高端改善产品的“锦麟系”已经在全国落地数十子，华东区域更是锦麟系的主场，杭州锦宸、锦粼府，苏州锦麟府、锦麟九里、锦麟云境，宁波堇天府等项目都已经在区域市场获得客户的高度认可，取得了骄人的业绩。

新希望•堇天府(宁波)

新希望•锦宸(杭州)

回过头来仔细观察新希望拿地的时间线，会发现其拿地的节奏并不是盲目的，会充分考虑自身情况和市场的窗口。概括来说就是，均衡拿地，适度考虑窗口期。没有任何一家房企能够精准预知土地价格何时升，只有做好全年拿地总控，把费用和指标铺排到季度上，当适度窗口期来临的时候，在节奏上去把控，战术上去调整。因为城市出现分化，国家政策调控越来越快，传导速度越来越快，市场反应速度越来越快，所以只能看小窗口。

以新希望今年进入的南京为例，经过两年的城市研究之后，新希望地产抓住3月的拿地窗口，拿下南京栖霞迈皋桥G01地块。这宗地价值50多个亿，周转率低、资金量大，反而为新希望创造了竞争优势。资金成本低，对现金回正周期的宽容度高，产品力强大，让新希望能拿下别人不敢拿的地，在一二线城市深耕，降低经营风险。

武敏认为，对于新希望地产这样有资金优势的房企来说，金融环境收紧的时期就是最好的窗口期。当很多房企去拍地连保证金都交不起的时候，新希望反而可以去拿一些规模大、素质优的地块。

用标准化的大运营体系来减少运营风险，提高决策效率和准确性

从去年开始，大运营的概念非常火，这是企业发展到了一定规模之后，必须要做的事情，可以解决经营目标的计划性、项目可控、专业交圈、资源平衡、决策提质等问题，这要求一方面管理者在业务经营层面上要有余力，另一方面也要有面向未来做战略投资的魄力。

但是一个适应规模化企业的大运营体系，往往涉及到组织结构、经营策略的调整，以及大量的信息化建设，难度不小。据观察，虽然不少房企都已开始了大运营体系建设，但是良莠不齐，效果不明。这次对话中，武敏也向乐居财经介绍了她所负责的新希望地产“大运营体系”的建设成果，可为房地产行业提供一个参考。

新希望地产早在2017年就开始了大运营体系的研究，逐步搭建体系，建立组织，建立流程，2018年进入实践阶段，之后在实践当中调整奔跑的姿势，不断进行纠偏，边成长边搭建。

在新希望的大运营体系下，如经营流程、管理流程可标准化的一定要标准化，跑道画得越好，跑道画得越直，工作就越简单。目前新希望地产正在做的“强将班”，重点培训项目总，正是为了解决项目各专业PK中的决策效率问题。所以，新希望的整个全景计划中，节点是不慢的，虽然为了保证项目品质，报规报建给的时间比较长，但会通过压缩或者并列前置其他环节，来拉动整个项目的周转速度，比如招标融资等。

产品层面上，新希望地产在外立面的选择、层高的标准、架空层的使用、集采的标准等，是必须标准化的，这样才能解决质量效率问题，但户型是绝对不允许绝对标准化的。这个行业已经到了看谁家产品做得更好的时候，新希望地产也在逐渐沉淀出好的户型，建立自己的户型库。

武敏总结，在大运营体系建立后，新希望地产通过信息化手段，打通了投融回系统、资金系统、财务管理系统等，成效显著，今年的投融回调控速度越来越快。所以信息化和制度化，这两个事情可以帮助企业建立长治久安的跑道。

新希望地产，始终保持快半步，以健康的资金实力和稳健的投资策略驱动企业安全、稳健发展，通过信息化和制度化的大运营体系，打强产品、服务、人才和品牌，提升运营效率，投资未来做长远建设，增长动力非常强劲，未来值得我们持续关注。