房价下跌的隐性成本

经济学知识告诉我们，隐性成本是隐藏于总成本中，有利于财务审计监督之外的成本。咱们以澳大利亚楼市为例，分析房价下跌的隐性成本。

（一）澳大利亚房地产市场下跌，虽然卖家可能更急于套现，但市场感到房价下跌的成本。随着房地产市场的停滞，房价下跌。据CoreLogic研究报告，清算率达到2012年12月以来最低点。近12个月房价从去年9月高点累计下跌4.3%。

1、在澳大利亚许多郊区，房屋越来越难出售。结算销售数量下降，意味着土地转让税收入大幅下降。人口流失率较低，印花税，这是两件事。最近，澳大利亚房屋销售放缓。虽然房地产市场蓬勃发展，但持有多套房屋投资者吞下成本，继续买进。随着市场冷却，不仅价格下跌，销售量大幅下降，这意味着印花税形式出现的现金少得多。

2、首次购房者免缴印花税，成本是一种障碍。大多数买家无法避税。例如，在维多利亚州的一套100万美元的房屋，缴纳约5.5万美元印花税。印花税在澳大利亚市场收入占很大比例，也是财政收入来源。出售房屋数量下降，可能让出售房屋者收入减少。

3、澳大利亚房价近年来上涨，例如，西澳大利亚房价快速上涨，吸引投资，数十亿美元的印花税增加财政预算，但是，目前房价比2007年峰值累计下跌，销售下降。经通货膨胀调整后，生活成本一直在上升。

（二）房价下跌可能的隐性成本。

第一，房价下跌，购房者可能延迟购买。销售量减少，持有多套房屋的投资者出售房屋获得收入减少，印花税财政收入可能减少。

第二，越来越多购房者停止购买房屋，澳大利亚对商业房屋和第二套住房征收土地税。房屋销售营业额减少，如果持续更长时间，财政支出减少，将可能放缓基础设施投资。

第三，房价上涨，让家庭财富增长。若房价下跌，经通货膨胀调整后，生活成本上升。房价下跌，家庭购买房屋支付占大量收入。其它生活消费支出将减少。

第四，房价下跌，持有商业房屋或投资房屋的投资者，可能更急于套现。资金固定在房屋上，现金可能枯竭，流动资金减少。

第五，房屋价格下跌，房屋销售减少。征收出售房屋的税收将可能减少。

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