实探 | 动工在即！万科、恒裕拿下南山前海、南油两大旧改

8月31日，南山区城市更新和土地整备局发布两则南山区城市更新项目实施主体公示。

其中，位于前海片区的能源工业小区更新项目和位于南油片区的南油工业区福华厂区更新项目，拟确认主体分别为万科地产、恒裕地产。

1.能源集团退出，万科入驻

能源工业小区城市更新单元位于南山区南山街道，荔海二路与前海路交汇处西侧，紧邻前海自贸区，紧邻大南山以及荔林公园，距离今年即将开通的地铁9号西延线“荔林站”直线距离约500米，区位条件较好。

公开资料显示，该更新单元于2017年4月取得专项规划批复，拟拆除用地面积16630.2平方米，开发建设用地面积13073.2平方米。

2018年4月，该项目确认项目实施主体为深圳能源集团股份有限公司（以下简称“能源集团”）。

2019年7月，原实施主体能源集团因主业发展需要和证监会再融资监管政策要求申请撤销其作为能源工业小区城市更新项目实施主体的资格，随后能源集团与万科南城公司签订搬迁补偿安置协议的方式形成单一主体，万科地产已赔偿搬迁补偿款人民币19.4亿元。

现如今，原实施主体能源集团选定合作对象深圳万科南城公司拟确认为该项目实施主体。

将建集住宅、商业为一体的综合社区

经深圳市规划与国土资源委员会批准，南山街道能源小区城市更新单元更新方向为集住宅、 商业等功能为一体的综合社区，拟拆除范围用地面积16,630.2平方米，其中建设用地面积13,073.2平方米，容积率4.82，计容积率面积63,010平方米。其中，住宅55,320平方米（含保障性住房11,060平方米），商业4,340平方米，公共配套设施3,350平方米。

据中房网实探发现，自2018年7月底开始，该项目已正式启动拆除工作，现早已全部拆除完毕，进入前期土地测量阶段。

南山街道能源小区城市更新单元周边多为纯住宅，如雷圳碧榕湾海景花园、太子山庄、鼎太风华七期、山水情、诺德国际、山海翠庐等。项目南侧紧靠南山实验南海中学，目前周边二手房价为7.5万-9.6万元/平方米。

▲旧改地块实拍

2.恒裕集团与世纪星源联手开发

南油工业区福华厂区城市更新单元位于南山区荔秀服饰文化街区（南油第一工业区）南侧，由东滨路、荔景路、苏福园路、福林路围合而成。

公开资料显示，2010年4月19日，深圳市规划和国土资源委员会正式批准将南油工业区福华厂房项目列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》（公告编号2010-005），申报主体为深圳世纪星源股份有限公司。

2013年12月，该项目取得专规批复，项目通过权利主体与深圳市蓝色空间创意城市基建有限公司签订搬迁补偿安置协议的方式形成单一主体。

根据《深圳市城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则》等有关规定，项目现拟确认实施主体为深圳市蓝色空间创意城市基建有限公司，实际大股东为恒裕地产主导开发。

集科技产业用房、商业和居住一体

南油工业区福华厂区城市更新单元拆除用地范围面积42651.95平方米，开发建设用地范围面积24762.93平方米，计入容积率总建筑面积为260250平方米。

其中，办公建筑面积为137890平方米，商务公寓建筑面积100000平方米，商业建筑面积为10000平方米，公共及市政配套设施总建筑面积12360平方米。

▲南油工业区福华厂区更新单元拆除与建设用地范围

值得一提的是，南油工业区福华厂区城市更新单元137890平方米办公建筑面积中，有8000平方米为北京大学光华管理学院用房，2500平方米为清华大学港澳研究中心用房，以及配建一所6班幼儿园以及10000平方米的体育文化设施，另外，允许在地下开发125000平方米商业用房。

项目所在的南油片区毗邻蛇口自贸区和前海自贸区，周边二手房挂盘均价在7.5万元—9.6万元/平方米之间，房龄较新的如中熙君南山挂盘均价在96776元/平方米，汉京山挂盘均价88951元/平方米，新一代国际公寓挂盘均价为74730元/平方米，信和自由广场挂盘均价75214元/平方米，花园城一期挂盘均价85437元/平方米。

旧改几经曲折

据深圳工商信息查询显示，该项目实施主体为深圳市蓝色空间创意城市基建有限公司，该公司背后股东为深圳市泰合瑞思投资有限公司（恒裕集团旗下子公司）占股75%，深圳市世纪星源股份有限公司占股25%。

公开资料显示，2012年3月27日，世纪星源与深圳市优瑞商贸有限公司（以下称“优瑞公司”）签订《深圳市南山区“南油工业区福华厂区”城市更新项目合作开发协议》，设立双方共同持股的项目公司来实施该城市更新建设项目。

2013年5月 31日，世纪星源与优瑞公司全体股东签订《备忘录》，约定以优瑞公司作为项目公司。2014年由于相关协议争议问题申请仲裁，就此搁置多年。

2017年，为推进深港河套地区、落马洲/皇岗口岸区域整体改造的“港深共识方案”，深圳政府与世纪星源就“深圳车港”拆除补偿事项进行协商。2017年12月，政府同意在拆除“深圳车港”后，在南油工业区福华厂区宗地范围内的2.4万平方米商业开发建设用地范围内增加不超过4.7万平方米的地下停车场；在同宗地中拟作为公共配套用地的1万平方米范围内增加建设建筑面积不超过5万平方米的地下停车场，用于置换“深圳车港”项目的经营权。

2018年，世纪星源将“深圳车港”处置形成的部分权益以5亿元的对价转让给深圳市恒裕实业（集团）有限公司（下称恒裕集团），重新启动南油福华项目，并与各方协商合作相关事宜，并成立项目公司深圳市蓝色空间创意城市基建有限公司（曾用名：深圳市星源恒裕投资发展有限公司）

2019年，优瑞公司将其全部权益转让给恒裕集团，最终，恒裕集团与世纪星源确定合作关系，携手开发南油工业区福华厂区更新项目。

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文/黄思琳

审读：马琳 戴士潮