9月4日省厅71号文公布后，帮开发商解决了什么问题？

编者按：

9月4日省厅公布《关于加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，以下简称71号文，该文对广东“三旧”改造意义重大，可以说旧改将会成为以后地产行业拿地做项目的新的主流模式。那么“三旧”改造项目相对传统拿地开发模式有什么好处呢？以及71号文对旧改项目有何政策利好呢？小编整理了一些看法，希望对大家有帮助。

好处多多的广东“三旧”改造

“三旧改造”利润更大

之前记得有个做土地一二级联动开发的朋友这样讲过：“一级开发和二级开发的利润是八二开”，啥意思呢？传统的开发模式里，政府挣得钱是最多的，开发商做项目营收100亿可能有80亿都用在买地和交各种税上了。

“三旧”改造则不同，首先在土地出让金是可以打折的，一般在4-7折左右。如果是工改项目，符合一定的条件还可以不用交土地出让金。其二，容积率可以更高。其三，拆迁补偿以及移交政府的公共基础设施可以抵扣一部门的税款。

“三旧”改造更容易贷款

我们知道，自从保监会出了23号文之后，地产前融的窗口收紧。很多项目得符合“432”条件才能做开发贷（现在是“422”了），但是据小编了解“三旧”改造是不受“432”真股窗口管控的。

之前一个做地产财税的朋友还举了这样一个特别生动的例子。在深圳的“三旧”改造项目（也叫城市更新），一旦开发商被确认为实施主体，那么开发商在签土地出让协议之前，就可以拿着合同去银行做贷款。

广东“三旧”改造项目好卖

最近这两年可以说是地产行业的“寒冬”，很多房企都在实行全员销售，上到老总下到程序员，都要出来卖房子。很作地产同仁都叫苦不堪，甚至为了拉人头指标，某宝上面甚至形成了一个拉人头充指标看房的产业链。

这一切的原因的基本都是因为国家政策的不利好以及国民的房子需求的逐渐饱和造成的项目不好卖了！在小编看来，之前三四线城市的房产刚需基本都收割得差不多了，能买的早买了，不能买的也买不了。

说得更加直白点，房子好不好卖，一是看该地区的人口净流入量，二是看该地区的经济发展水平以及发展速度。7月21日，据广东省统计局公布的数据显示，广东上半年地区的生产总值突破5万亿，达到50501.17亿元，同比增长6.5%，去年广东省人口净流入84.24万人，远超第二名浙江的49万人。

有人的地方就需要房子，广东每年都有巨大的人口虹吸作用，买房的需求会一直很大，同时广东今年又启动建设粤港澳大湾区的计划，得到国家的不少支持，经济发展会更上一层楼。相比于其他地区，不管是现在还是未来，广东的居民手里会有更多的钱来买房的可能性更大。

（来源：微小宝）

这次71号文解决的问题

相信做过“三旧”改造的朋友都知道，广东“三旧”改造推进的有其实也有挺多不好的地方。那么这次71号文解决了什么问题了，小编整理了两个比较关键的。

“三旧”改造项目完成率低

“三旧”改造在广东进行了十年了，这十年里，旧改项目的完成率其实不高，甚至很低，就拿旧改做得比较多的深圳来说，这十年间旧改的项目完成率刚刚开始时才17%左右，去年为止，好一点差不多1/3吧。

其他地区也差不多，很多项目做着都做不下去了，这一切的背后除了企业自身的问题之外其实主要是政府对“三旧”改造不是特别的重视，其战略意义没那么高，而71号文之后，“三旧”改造对于广东的意义已经提升到作为调控抓手的极高战略意义。

省厅给各地市明确的订下了接下来的三年要进行“三旧”改造面积的明确指标。所以各地市在推进“三旧”改造项目的时候会用心用力的多了，而且流程也简化了很多，周期下降，完成率会大幅度提高的。

（2019-2021三年行动方案各地市指标）

（来源：广东人民政府网站）

“三旧”改造项目难拆

广东旧改项目要求要业主100%拆迁完成才能进行下一个环节，一旦拆了房子之后就要给业主拆迁安置费。在拆迁的时候往往没有那么顺利，比如业主觉得赔少了，比如觉得对老房子有感情等等因素，对开发商来说都是一件很头痛的事。

益田集团木头龙的项目拆了10年，都一直没达到100%签约率，但是每年益田集团光是支付拆迁安置费用都要花上亿，还不算其他的成本，可以说是亏打大发了。这次71号文明确规定，只要超过2/3的业主同意，开发商是可以向法院强制执行的。这个政策一出，可以说对旧改项目还在观望的房企可以放下心头顾虑大胆加入旧改的大军了。

9月4日之后，广东全员旧改的大势已经越来越明显了，谁会是下一个弄潮儿？

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